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《xx東湖灣二期營銷執(zhí)行方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、東湖灣二期營銷執(zhí)行方案目錄第一部分：市場環(huán)境3一、政策3二、北京市場面臨現(xiàn)狀51、促銷層面52、銷售層面73、案例分析：國風上觀9第二部分：工作思路11一、2008年工作核心11二、營銷策略111、營銷目標112、價格策略113、推盤策略124、推廣策略125、推廣費用比例12三、階段營銷策略131、銷售節(jié)點132、各階段策略142.1開盤期（2008/7/30—2008/8/30）奧運期14階段目標：完成簽約50套。142.2銷售期（2008/9/1－2008/10/30）奧運期16階段目標：完成簽約80套。162.3強銷期（2008/11—2008/12）17階段目標：完成簽約1
2、18套。173、媒體選擇方向19附件：開盤前準備各項工作19第一部分：市場環(huán)境一、政策1、回顧政府對市場調(diào)控總述2007年主要出臺政策土地政策政策名稱頒布時間頒布單位《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規(guī)定》（國土部39號令）9.28國土資源部關于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知12.3國土資源部、財政部、央行金融政策政策名稱頒布時間頒布單位《中國人民銀行關于提高人民幣存款準備金率的通知》2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點繳款央行（存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位）《關于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》3.177.208.219.14建設部《
3、中國人民銀行關于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》3.185.197.208.219.14央行《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)〔2007〕359號9.27央行銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》銀發(fā)〔2007〕452號12.11央行銀監(jiān)會產(chǎn)業(yè)政策政策名稱頒布時間頒布單位《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（２００７年修訂）》11.7發(fā)改委、商務部住房保障政策政策名稱頒布時間頒布單位《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難得若干意見》8.13國務院《廉租住房保障辦法》11.8建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土部、央行、國稅總局、統(tǒng)計局《經(jīng)濟適用住房管理辦法》11.
4、19建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土部、央行、國稅總局北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）7.18市規(guī)委北京市人民政府關于印發(fā)《北京市城市廉租住房管理辦法》的通知9.25市政府北京市人民政府關于印發(fā)北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)的通知9.25市政府n關于促進在京物業(yè)服務及相關單位建立住房公積金有關問題的通知10.22市建委、北京住房公積金管理中心關于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準入標準的通知11.6市建委其他政策政策名稱頒布時間頒布單位物權法3.16人大《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》8.26國務院
5、《關于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》2.2北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局分析：頻繁出臺的新政，配合金融收緊政策，加推保障性住房，使07年10月至今以致未來一段時間內(nèi)市場低迷。二、北京市場面臨現(xiàn)狀市場競爭慘烈，壓力增大!促銷：猛烈銷售：低迷1、促銷層面1.1.2008年打折促銷力度不斷增加市場重點項目折扣情況項目折扣情況08年新推項目金地名京一次性：0.95，按揭:0.98。轉(zhuǎn)簽：-5000元。公園1872一次性：0.92，按揭:0.95～0.98送：精裝修送家具家電。學院派一次性：0.97，按揭:0.99老帶新：雙方額外0.99；金都杭城一次性：0.9
6、7，按揭:0.98暗扣：0.92（最低）07年持續(xù)在售項目星河灣一次性：0.96，按揭:0.98暗扣：0.92US聯(lián)邦一次性：0.94，按揭:0.97送：精裝修，現(xiàn)房入住。圣世一品一次性：0.95，按揭:0.98大湖公館一次性：0.95項目普遍規(guī)律：深折扣（0.92～0.98），平均為一次性95折，按揭98折。1.2促銷手段花樣翻新1.2.1特價房（邊緣產(chǎn)品打折促銷）uu美利山項目推出“五一特價房”活動，即拿出10套東西向有對視干擾的房型作為特價房進行促銷，不分樓層價格均為11980元/平米。u合生國際花園項目推出的部分特價房售價僅為22500元/平方米，該項目的非特價房屋售價為30
7、000元/平方米，相當于七五折扣。1.2.2送大禮（吸引眼球變相折扣）u美利山項目在整盤14500元/平米價格的基礎上，新推出了位置景觀好的樓王出產(chǎn)品（全景闊宅），價格上漲至17500元/平米左右，并推出購闊宅送寶馬活動，即只要購買樓王產(chǎn)品，即獲贈價值30萬的寶馬汽車一輛。從銷售人員的引導方面，更多的是建議直接沖抵30萬元的購房款。u奧古斯塔城邦：買聯(lián)排，送公寓1.2.3開發(fā)商墊付首付款u由于首付的提高加大了購房者的置業(yè)門檻，因此部分項目出現(xiàn)開發(fā)商替客戶墊
