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《北京東湖灣項目營銷策略總綱》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、決戰(zhàn)巔峰東湖灣2010年營銷總綱世聯(lián)地產(chǎn)2010.12010年目標解讀PRAT12010年總目標目標分解重點目標導出2010年總目標實現(xiàn)簽約20億元，實現(xiàn)回款13億元目標分解一期、二期車位實現(xiàn)簽約1.2億元，實現(xiàn)回款1.2億元一期、二期住宅實現(xiàn)簽約3.7億元，實現(xiàn)回款6.8億元312#底商實現(xiàn)簽約0.18億元，實現(xiàn)回款0.14億元重點銷售目標導出三期住宅實現(xiàn)簽約約15億元，實現(xiàn)回款約4.7億元與2009年簽約25億元，回款20億元情況相比，2010年簽約及回款任務(wù)相對可控形象目標導出稱霸的2年樹立江湖地位，領(lǐng)跑豪宅
2、圈2010-112009轉(zhuǎn)變的1年跳出望京，站位東北四環(huán)豪宅圈基礎(chǔ)的3年建立望京霸主地位，樹立大盤影響力2006-082010年目標解讀小結(jié)名建立東湖灣嶄新形象，站位北京城市豪宅平臺利實現(xiàn)價值最大化，全力爭取40000元/平米單價三期產(chǎn)品本體分析PRAT2三期產(chǎn)品基本情況八大價值體系三期戶型分析表三期樓棟戶型構(gòu)成表目前戶型面積為預估建筑面積，可能存在誤差。三期產(chǎn)品基本情況——戶型配比三期產(chǎn)品共811套房源，總建面約為11.7萬平米。三期戶型以改善型大面積戶型為主：三居比例最高為58%，其次為兩居戶型占到20%，零居
3、一居占到17%。502主力戶型503主力戶型主力戶型為160㎡三居南北通透，弧形窗，私家電梯入戶。主力戶型為94-131㎡兩居南北通透或全朝南，弧形窗，方正格局。主力戶型為125㎡三居、47㎡一居南北通透或全朝南，弧形窗，大面寬，方正格局。主力戶型為189-259㎡三居創(chuàng)新性贈送附加值產(chǎn)品，室內(nèi)贈送空中花園。505主力戶型506主力戶型三期產(chǎn)品基本情況——主力戶型三期戶型在前兩期的基礎(chǔ)上做到繼承并優(yōu)化，格局方正、亮點突出，創(chuàng)新的標桿產(chǎn)品贈送較高附加值。八大價值體系北京東北四環(huán)日益國際化、核心化的黃金地段；社區(qū)周邊觸
4、手可得的完善生活配套3、交通價值2、區(qū)域價值高速干線組成的交通網(wǎng)，距離CBD、中關(guān)村、亞奧、機場僅十五分鐘車程1、品牌價值北京城建集團和天潤置地集團兩大品牌地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)打造三期產(chǎn)品傳承了前期產(chǎn)品的品牌、區(qū)域、交通價值4、會所配套5、教育配套6、商業(yè)配套社區(qū)成熟度日益完善，比較前期條件有升級優(yōu)勢簽約會所管理公司——伯帝，預計年中開始運營。學校確定陳經(jīng)綸中學，幼兒園確定格頓國際，學校即將竣工。1號非商業(yè)即將完工。2、3號非商業(yè)及酒店管理公司開始洽談合作一期二期三期利澤西街六佰本商業(yè)北小河河岸高爾夫及公園景觀7、景觀價
5、值三期地塊較之二期地塊西側(cè)無可視景觀，外部景觀資源略有減弱8、入住時間預計交房時間為2011年之后，交房周期較長，與二期308號樓準現(xiàn)房優(yōu)勢相比有所減弱三期產(chǎn)品本體分析小結(jié)1、區(qū)域價值2、區(qū)位價值3、開發(fā)商品牌4、戶型格局5、服務(wù)價值6、教育價值7、商業(yè)價值8、景觀價值9、入住時間四大價值延續(xù)成熟度提升削弱通過本體分析得出，三期產(chǎn)品與二期產(chǎn)品比較互有優(yōu)劣，甚至有所削弱，在此條件下，2010年東湖灣如何稱霸豪宅圈，又如何實現(xiàn)價格從27000元/平米到40000元/平米的飛躍，即如何實現(xiàn)名利雙收？競爭機會PRAT3北京
6、3-4萬/㎡主流豪宅供應研究主力競品點對點分析北京3-4萬主流豪宅供應分析陽光上東泛海國際禧瑞都唐寧one遠洋萬和城萬科藍山九都匯圣世一品華潤.西堤紅山太陽公元紅璽臺太陽星城公園5號東湖灣泛CBD區(qū)域：1600套北四環(huán)、太陽宮片區(qū)：2700套剩余2棟樓約400套剩余約300套小戶型2010年單價3萬元至4萬元城市豪宅存量集中于三大區(qū)域：泛CBD區(qū)域、北四環(huán)區(qū)域、太陽宮區(qū)域。本項目主力競品選取競品選取標準：1、區(qū)域接近2、物業(yè)類型接近，3、推售時間接近，4、單價在3萬元至4萬元與本項目主力競爭為四大項目：遠洋萬和城、
7、太陽公元、紅璽臺、萬科藍山。競爭機會PRAT3北京3-4萬/㎡主流豪宅供應分布及競品主力競品點對點分析主力競品點對點分析——遠洋萬和城區(qū)域成熟度優(yōu)勢精裝修缺失項目遠洋萬和城東湖灣三期區(qū)域成熟度周邊家具建材市場成熟但缺乏大型生活配套，難以滿足日常所需。路政交通發(fā)達，出行便利。500強企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，大型商場及超市繁多，醫(yī)院及學校等市政設(shè)施齊備，生活及其便利區(qū)位交通緊鄰北四環(huán)和京承高速，地鐵13號線和1號線。東北四環(huán)、機場高速路和京承高速路三條交通主干道，地鐵10號線、13號線內(nèi)部園林“HZS（豪張思）”22個歐洲經(jīng)典園林
8、。貝爾高林10萬平米藝術(shù)園林外部景觀北辰、鴻華、北湖九號三大高爾夫景觀北小河灣岸景觀帶，兩個市政公園，三塊高爾夫球場。會所配套1.5萬㎡高檔會所在建，管理公司未定預計2010年底投入使用。7300平米豪華雙會所，預計2010年引進知名會所管理公司，并開放一期會所展示區(qū)教育配套社區(qū)引進芳草地小學1.2萬平米，2009年8月竣工，9月投入使用。社區(qū)引進陳經(jīng)綸中學
