BOB盡致-北京東湖灣項(xiàng)目策略整合策略終極提案課件.ppt

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1、世界住在哪里？——東湖灣策略整合思考——一、區(qū)域觀察二、消費(fèi)人群洞察三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、東湖灣思考五、視覺(jué)平面展示六、BOB是誰(shuí)目錄。一、區(qū)域觀察·人口聚集太快。·大量交通規(guī)劃未被實(shí)現(xiàn)?！ど虅?wù)配套相對(duì)落后?！け本┒鄠€(gè)熱點(diǎn)區(qū)域崛起，經(jīng)歷倍增。臥城之痛。但是，相對(duì)于居住，望京同樣具備自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。亞奧商圈燕莎亮馬CBD麗都商圈機(jī)場(chǎng)高速第一使館區(qū)第二使館區(qū)第三使館區(qū)第四使館區(qū)酒仙橋時(shí)尚文化區(qū)本案北小河·望京屬于北京上游，上風(fēng)、上水區(qū)域。·中關(guān)村、機(jī)場(chǎng)、望京，三位一體，望京在中心地帶?！ぢ?lián)動(dòng)CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村、麗都、燕莎、太陽(yáng)宮等

2、多區(qū)域?！ね┦莵喼拮畲蟮木幼^(qū)之一，居住氛圍優(yōu)于其他區(qū)域。1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！ぶ鼙閰^(qū)域城市化進(jìn)程過(guò)快，環(huán)境惡劣。·今年4月，望京28公頃森林公園開工?！ね┖诵膮^(qū)內(nèi)將有一個(gè)近20公頃的城市綠化廣場(chǎng)出臺(tái)?！ぱ鼐┏懈咚佟⒈蔽瀛h(huán)線相對(duì)于其他區(qū)域安靜幽雅。2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)?！ね┪髀犯慕üこ倘孢M(jìn)行。·實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)道路與外圍路網(wǎng)的連通?！ひ呀?jīng)完成6個(gè)主要出入口和5個(gè)次要出入口建設(shè)?！ご蠹s40萬(wàn)寫字樓、商業(yè)配套上馬?！ひ思?、家樂(lè)福、沃爾瑪、百安居、華聯(lián)等陸續(xù)完整?！?.5萬(wàn)平方米居住公共服務(wù)配套設(shè)施浮出望京。3、配套（交通、商業(yè)）優(yōu)勢(shì)?！じ咝录夹g(shù)產(chǎn)

3、業(yè)總部的定位，讓區(qū)域更趨向現(xiàn)代化和國(guó)際化?！つν辛_拉、西門子、LG、松下、索愛(ài)等國(guó)際企業(yè)落戶?！纱笫桂^區(qū)近水樓臺(tái)，居住優(yōu)勢(shì)明顯?！^(qū)域韓國(guó)化程度較為明顯，帶動(dòng)國(guó)際化生活氛圍。4、國(guó)際化優(yōu)勢(shì)?！ひ?guī)劃30萬(wàn)人入住，今日剛過(guò)半，上升空間巨大?！^(qū)域內(nèi)國(guó)際化氛圍成熟，投資回報(bào)和周期優(yōu)勢(shì)明顯。·區(qū)域生活配套日漸完善，整體品質(zhì)提高，物業(yè)升值潛力看好?！賻状蟋F(xiàn)代化國(guó)際化程度較高區(qū)域的紐帶，客戶質(zhì)素高?！閹状髤^(qū)域中居住程度最高區(qū)域，向心力和輻射力巨大。5、投資優(yōu)勢(shì)。二、消費(fèi)人群洞察望京地產(chǎn)成交客戶群區(qū)域分布望京當(dāng)?shù)?9%)國(guó)貿(mào)地區(qū)(11%

4、)亞運(yùn)村地區(qū)（22％）燕沙地區(qū)（21％）中關(guān)村地區(qū)（17％）朝陽(yáng)、海淀其他區(qū)域（8％）望京地產(chǎn)成交客戶群職業(yè)特點(diǎn)1、主要集中在IT、服務(wù)、外企和教育業(yè)，主流30－40歲間。2、多為中高層管理或業(yè)務(wù)骨干。3、還有部分自由職業(yè)者、畫家、藝術(shù)家及演藝界人士。4、北京大部分的知名畫家全部居住在望京的附近。5、目前大約有5萬(wàn)韓國(guó)人在區(qū)域流動(dòng)，其他各國(guó)人士兼有。望京地產(chǎn)成交客戶購(gòu)買因素1、周邊幾大區(qū)域市場(chǎng)趨向飽和、且價(jià)格高企。2、望京98年前后首次置業(yè)人群到達(dá)二次置業(yè)階段。3、區(qū)域內(nèi)有較高國(guó)際化程度和城市流動(dòng)人口密度。4、投資。房屋出租市場(chǎng)

5、火暴。5、望京初期規(guī)劃為高檔社區(qū)，人群聚集的階層性較為一致。6、優(yōu)于CBD等商業(yè)區(qū)的居住條件，又優(yōu)于方莊、天通苑等居住區(qū)的商業(yè)條件。消費(fèi)群體心理洞察。環(huán)境要好，地段不能偏，交通要便利，生活氛圍要好，結(jié)構(gòu)戶型很重要……住在城市里，連自然空間都享受不到！離上班地方不能太遠(yuǎn)……商業(yè)區(qū)里太吵、私密性不好還堵車，又沒(méi)有景觀。很多房子沒(méi)什么品質(zhì)可言，如果僅僅只是住，根本沒(méi)有必要買。關(guān)鍵是一家人生活在一起舒適，每個(gè)人都有獨(dú)立空間。二次置業(yè)不能那么隨便……寧缺勿濫。No1:開始明顯注重居住品質(zhì)氣質(zhì)和格調(diào)同樣重要No2:他是北京人，有相當(dāng)豐富的閱

6、歷，韌性較強(qiáng)，有個(gè)性但不特立獨(dú)行；對(duì)生活充滿活力和激情，他挑剔、講究，追求自然優(yōu)雅，不喜好虛飾與矯情，工作嚴(yán)肅而傳統(tǒng)，講究生活質(zhì)量，喜歡輕松快樂(lè)享受人生。他絕對(duì)不會(huì)和爆發(fā)戶住到一起，房子容易選，鄰居不易挑。將來(lái)大家住在起，如果起碼的溝通都做不到，還怎么生活?幾個(gè)投合人，就能改變整個(gè)社區(qū)！2000年買望京的時(shí)候，他就認(rèn)為這是一個(gè)居住的好地方，2005年再次置業(yè)，他還是選擇這里。當(dāng)初他需要的是金錢和名利，現(xiàn)在他認(rèn)為他最需要的是家庭和生活：回到家里就關(guān)掉收機(jī)；為了多陪父母說(shuō)幾句話，可以推掉一個(gè)重要會(huì)議——生活不是用來(lái)追求，而是用來(lái)體驗(yàn)

7、和享受。No3:追求體驗(yàn)，重視個(gè)人感受我們得到了城市，卻失去了自然；我們得到了房子，卻失去了記憶。每個(gè)周末，我們?nèi)揖蜁?huì)瘋狂逃亡到郊區(qū)。我一直認(rèn)為：真正的居住，是好鄰居之間，可以隔著花墻問(wèn)候，互通有無(wú)；春天互換花種，各種自己喜愛(ài)的植物；秋天收獲的季節(jié)，互贈(zèng)果實(shí)，沒(méi)有高墻沒(méi)有隔閡——但是，遇見(jiàn)不同類的鄰居，也是極其掃興的事情。No4:渴望親近自然她只是一個(gè)韓國(guó)妻子，現(xiàn)在，她是兩個(gè)孩子的母親。除了生活就是照顧家人生活。丈夫在使館工作，遠(yuǎn)在漢城的時(shí)候她就打聽了一下：望京在97年后就成為韓國(guó)人居住的國(guó)際村，生活十分便利。于是她將原來(lái)的房

8、子出租出去，準(zhǔn)備在望京買上一套房子——相比之下，6000~10000的價(jià)格竟然十分合適。No5:國(guó)際化居住三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或代表性產(chǎn)品分析建筑形式產(chǎn)品定位廣告語(yǔ)核心概念上京新航線對(duì)稱板樓中央景觀原創(chuàng)健康標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)新航線新生活健康住宅融科橄欖城板樓純、薄、短、寬稀缺型純