鄭和南路地塊可行性分析報告

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1、鄭和南路地塊可行性分析報告一、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究二、項目地塊分析三、地塊周邊競爭樓盤情況四、地塊周邊潛在競爭樓盤情況五、項目銷售價格預(yù)判六、風(fēng)險分析七、項目開發(fā)經(jīng)營策略與投資估算八、結(jié)論與建議一、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究1、區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境特征項目地塊所處區(qū)域沿江發(fā)展核心位置，鐵路，水路，公路等交通發(fā)達，旅游資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)越。在隨著房地產(chǎn)項目逐年迅速發(fā)展的同時，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅主要集中了高尚別墅、高檔住宅、豪宅的產(chǎn)品特征。高昂的價格也使得全市及外地具備較強經(jīng)濟實力的二次購房者及投資客戶為主。2、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，城北板塊今年

2、上半年共認(rèn)購了317套，成交3109套，銷售面積為353073平米。放眼全市，城北板塊銷量同比增幅明顯高于全市水平。正因為如此，無論是都新盤、老盤，城北開發(fā)商積極“趕工期”，希望能在下半年再火一把。據(jù)統(tǒng)計，城北板塊下半年預(yù)計將有14個樓盤推出新房源，上市量約為2898套(包括少量別墅)，總上市面積約354100平方米。其中純新盤上市量為450套，上市面積約72000平方米。濱江桃園區(qū)域都將是2009年南京樓市7大熱點開發(fā)區(qū)域之一。通過對城北下半年上市量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城北純新盤上市量占比不高，主要的新盤上市量集中在大發(fā)·凱鴻雋府、玉橋國際公寓和盈嘉·香榴灣三個新盤。其中，備受關(guān)注的大

3、發(fā)·凱鴻雋府位于“2009年南京樓市7大熱點開發(fā)區(qū)域”之一的濱江桃園。在去年飽受降價風(fēng)影響的濱江樓盤率先調(diào)價，打破了城北的價格格局。在隨著市場的回暖濱江樓盤再次重新振作起來，銷售價格再次攀升至20000元/平米的水平線，直逼城中豪宅。世茂外灘新城在本次價格攀升時推出了一期樓王3號國際公寓，開出了20000元/平米的均價，并且以197套的成交量位列城北前十。截止日期09年6月30日數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)二、項目地塊分析1、項目基本情況（1）地塊區(qū)位地塊位于濱江景觀核心區(qū)域，緊鄰長江自然風(fēng)光帶，地塊西側(cè)為鄭和南路，東靠江東北路，南鄰定淮門大街，地理位置優(yōu)越。（2）地塊周邊環(huán)境定淮門大街

4、西江東北路清江西苑蘇果超市漓江路寶船公園江東北路（標(biāo)致4S店、煙波漁港）張公館一號私房菜定淮門大街西海德衛(wèi)城（3）周邊配套a、交通本案西側(cè)為鄭和南路，東靠江東北路，南鄰定淮門大街,公交18路、12路、39路、57路、32路、302路等公交線路均途徑于此。b、購物華潤蘇果超市，三叉河水果批發(fā)市場、白云亭農(nóng)貿(mào)市場、定淮門及漓江路沿街商鋪、龍江新城市廣場等。c、餐飲娛樂江東北路靖江漁港（桑拿、茶社）、定淮門大街沿街飯店、一號公館、龍江華納影城、龍江百樂門KTV、漓江路云水百都桑拿休閑會所、龍江美食街、江蘇電視塔下“水木秦淮”特色餐飲街等。d、教育南京第四十中學(xué)、十二中學(xué)本部,多倫路小學(xué)

5、,姜家園小學(xué),e、醫(yī)療江蘇省婦幼保健醫(yī)院,江蘇省人民醫(yī)院,海軍414醫(yī)院,南京醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院,下關(guān)醫(yī)院f、金融服務(wù)中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等。j、其他服務(wù)配套中國移動公司、公安局鼓樓分局、寶船公園、建材超市等。2、地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊占地178畝，容積率≤2.0。由此推算本地塊總建筑面積應(yīng)在230000平米左右。根據(jù)地塊特征、周邊樓盤情況以及地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)上來看，本項目最佳住宅產(chǎn)品類型為高層、小高層。3、地塊SWOT分析優(yōu)勢（Strength）1、區(qū)位優(yōu)勢——位于主城河西板塊最北端，生活居住區(qū)密集，土地價值稀缺，坐擁城市成熟中央生活圈。2、交通優(yōu)勢——

6、地塊周邊公共交通發(fā)達，江東北路、定淮門大街兩條城市干道直通山西路、新街口等商業(yè)中心及奧體中心。3、配套優(yōu)勢——緊鄰超市、賣場、學(xué)校、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施，就學(xué)，購物，醫(yī)療，文化、餐飲一應(yīng)俱全。4、資源優(yōu)勢——僅靠沿江景觀，外秦淮河沿河景觀帶為本地塊提供了較好的水景資源。劣勢（weakness）1、環(huán)境劣勢——地塊周邊為一些老居民小區(qū)，形象比較差，一定程度上影響到本地塊項目品質(zhì)。2、區(qū)域選擇項目多——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)。機會（Opportunity）1、中央空中豪宅——坐擁城市自然景觀優(yōu)勢資源，在建筑、景觀、物業(yè)服務(wù)上深化豪宅內(nèi)涵。2、產(chǎn)品特色—

7、—樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色。3、品牌開發(fā)商——通過打造該高端項目提升開發(fā)商、各合作企業(yè)的品牌形象。威脅（Threat）1、區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較多，對新樓盤開發(fā)提出更高要求；2、競爭威脅——本案的自然景觀與“世茂濱江”相比沒有突出優(yōu)勢，價格競爭不及“皇冠鉆石雙星”（目前均價1萬元/平米），項目檔次不及風(fēng)尚國際（別墅）。由此看來，周邊在售樓盤對本案構(gòu)成一定的威脅。三、地塊周邊在售競爭樓盤情況1、世茂外灘新城項目名稱：世茂外灘新城類型：超高層、高層、商業(yè)、酒店用地總面