鄭和南路地塊可行性分析報(bào)告.doc

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1、鄭和南路地塊可行性分析報(bào)告一、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究二、項(xiàng)目地塊分析三、地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況四、地塊周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況五、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略與投資估算八、結(jié)論與建議一、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究1、區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境特征項(xiàng)目地塊所處區(qū)域沿江發(fā)展核心位置，鐵路，水路，公路等交通發(fā)達(dá)，旅游資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)越。在隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目逐年迅速發(fā)展的同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅主要集中了高尚別墅、高檔住宅、豪宅的產(chǎn)品特征。高昂的價(jià)格也使得全市及外地具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二次購(gòu)房者及投資客戶為主。2、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)銷

2、售數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，城北板塊今年上半年共認(rèn)購(gòu)了317套，成交3109套，銷售面積為平米。放眼全市，城北板塊銷量同比增幅明顯高于全市水平。正因?yàn)槿绱?，無(wú)論是都新盤、老盤，城北開(kāi)發(fā)商積極“趕工期”，希望能在下半年再火一把。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城北板塊下半年預(yù)計(jì)將有14個(gè)樓盤推出新房源，上市量約為2898套(包括少量別墅)，總上市面積約平方米。其中純新盤上市量為450套，上市面積約72000平方米。濱江桃園區(qū)域都將是2009年南京樓市7大熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。通過(guò)對(duì)城北下半年上市量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城北純新盤上市量占比不高，主要的新盤上市量集中在大發(fā)·凱鴻雋府

3、、玉橋國(guó)際公寓和盈嘉·香榴灣三個(gè)新盤。其中，備受關(guān)注的大發(fā)·凱鴻雋府位于“2009年南京樓市7大熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域”之一的濱江桃園。在去年飽受降價(jià)風(fēng)影響的濱江樓盤率先調(diào)價(jià)，打破了城北的價(jià)格格局。在隨著市場(chǎng)的回暖濱江樓盤再次重新振作起來(lái)，銷售價(jià)格再次攀升至20000元/平米的水平線，直逼城中豪宅。世茂外灘新城在本次價(jià)格攀升時(shí)推出了一期樓王3號(hào)國(guó)際公寓，開(kāi)出了20000元/平米的均價(jià)，并且以197套的成交量位列城北前十。截止日期09年6月30日數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)二、項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目基本情況（1）地塊區(qū)位地塊位于濱江景觀核心區(qū)域，緊鄰長(zhǎng)江自然風(fēng)光

4、帶，地塊西側(cè)為鄭和南路，東靠江東北路，南鄰定淮門大街，地理位置優(yōu)越。（2）地塊周邊環(huán)境定淮門大街西江東北路清江西苑蘇果超市漓江路寶船公園江東北路（標(biāo)致4S店、煙波漁港）張公館一號(hào)私房菜定淮門大街西海德衛(wèi)城（3）周邊配套a、交通本案西側(cè)為鄭和南路，東靠江東北路，南鄰定淮門大街,公交18路、12路、39路、57路、32路、302路等公交線路均途徑于此。b、購(gòu)物華潤(rùn)蘇果超市，三叉河水果批發(fā)市場(chǎng)、白云亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、定淮門及漓江路沿街商鋪、龍江新城市廣場(chǎng)等。c、餐飲娛樂(lè)江東北路靖江漁港（桑拿、茶社）、定淮門大街沿街飯店、一號(hào)公館、龍江華納影城、龍江百樂(lè)

5、門KTV、漓江路云水百都桑拿休閑會(huì)所、龍江美食街、江蘇電視塔下“水木秦淮”特色餐飲街等。d、教育南京第四十中學(xué)、十二中學(xué)本部,多倫路小學(xué),姜家園小學(xué),e、醫(yī)療江蘇省婦幼保健醫(yī)院,江蘇省人民醫(yī)院,海軍414醫(yī)院,南京醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院,下關(guān)醫(yī)院f、金融服務(wù)中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等。j、其他服務(wù)配套中國(guó)移動(dòng)公司、公安局鼓樓分局、寶船公園、建材超市等。2、地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊占地178畝，容積率≤2.0。由此推算本地塊總建筑面積應(yīng)在平米左右。根據(jù)地塊特征、周邊樓盤情況以及地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)上來(lái)看，本項(xiàng)目最佳住宅產(chǎn)品類型為高層

6、、小高層。3、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)——位于主城河西板塊最北端，生活居住區(qū)密集，土地價(jià)值稀缺，坐擁城市成熟中央生活圈。2、交通優(yōu)勢(shì)——地塊周邊公共交通發(fā)達(dá)，江東北路、定淮門大街兩條城市干道直通山西路、新街口等商業(yè)中心及奧體中心。3、配套優(yōu)勢(shì)——緊鄰超市、賣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施，就學(xué)，購(gòu)物，醫(yī)療，文化、餐飲一應(yīng)俱全。4、資源優(yōu)勢(shì)——僅靠沿江景觀，外秦淮河沿河景觀帶為本地塊提供了較好的水景資源。劣勢(shì)（weakness）1、環(huán)境劣勢(shì)——地塊周邊為一些老居民小區(qū)，形象比較差，一定程度上影響到本地塊項(xiàng)目品質(zhì)。2

7、、區(qū)域選擇項(xiàng)目多——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù)。機(jī)會(huì)（Opportunity）1、中央空中豪宅——坐擁城市自然景觀優(yōu)勢(shì)資源，在建筑、景觀、物業(yè)服務(wù)上深化豪宅內(nèi)涵。2、產(chǎn)品特色——樓盤尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色。3、品牌開(kāi)發(fā)商——通過(guò)打造該高端項(xiàng)目提升開(kāi)發(fā)商、各合作企業(yè)的品牌形象。威脅（Threat）1、區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較多，對(duì)新樓盤開(kāi)發(fā)提出更高要求；2、競(jìng)爭(zhēng)威脅——本案的自然景觀與“世茂濱江”相比沒(méi)有突出優(yōu)勢(shì)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不及“皇冠鉆石雙星”（目前均價(jià)1萬(wàn)元/平米），項(xiàng)目檔次不及風(fēng)尚國(guó)際（別墅）。由此看

8、來(lái)，周邊在售樓盤對(duì)本案構(gòu)成一定的威脅。三、地塊周邊在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況1、世茂外灘新城項(xiàng)目名稱：世茂外灘新城類型：超高層、高層、商業(yè)、酒店用地總面積：平米平米建筑總面積：交通位置：下