個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同

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1、關(guān)于妥善處理個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛的調(diào)研報(bào)告民三庭課題組內(nèi)容提要：金融危機(jī)爆發(fā)以來，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之經(jīng)歷了一場(chǎng)地震，房?jī)r(jià)的不斷下跌，引發(fā)了大量的斷供案件，銀行、借款人、房產(chǎn)商都受到了較大沖擊。如何平衡相關(guān)各方利益，如何穩(wěn)定國有房地產(chǎn)市場(chǎng)成為需要我們解決的迫在眉睫的題目。本文在了解了我國個(gè)人住房擔(dān)保貸款制度的現(xiàn)狀后基礎(chǔ)上，提出以下建議：一、明確個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同中的各項(xiàng)權(quán)利歸屬。筆者認(rèn)為在房屋建成之前的期房擔(dān)保屬于質(zhì)權(quán)范圍；現(xiàn)房擔(dān)保屬于抵押權(quán)范圍。我們不宜再創(chuàng)造出“按揭”權(quán)利作為一種新的物權(quán)。二、制定標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人住房擔(dān)保貸款格式合同，限制銀行對(duì)借款人的權(quán)利侵害。三

2、、建立健全的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，減少銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。可考慮涉及的險(xiǎn)種有：購房者所購房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，購房者的人壽保險(xiǎn)，房產(chǎn)開發(fā)商和購房人的履約保險(xiǎn)。四、加重開發(fā)商的責(zé)任負(fù)擔(dān)。第一，用懲罰性賠償規(guī)定為房屋質(zhì)量保駕護(hù)航。第二，進(jìn)一步完善開發(fā)商的回購義務(wù)。五、加大銀行監(jiān)管力度。六、增強(qiáng)借款人的法律意識(shí)。七、政府應(yīng)從本質(zhì)上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)影響國計(jì)民生，各個(gè)部門應(yīng)盡快采取措施，使房地產(chǎn)回到理性、樸素、健康、有序的發(fā)展軌道上來。（全文共10779字）關(guān)鍵詞：妥善處理個(gè)人住房擔(dān)保貸款以下正文：2008年金融危機(jī)以來，我院受理的經(jīng)濟(jì)糾紛不斷增多，我庭的個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同

3、糾紛陡然激增，市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，直接影響國計(jì)民生。如何妥善處理此類案件，降低此類案件訴訟率、緩解房貸矛盾，已成為法院以至全社會(huì)亟待解決的問題。一、寶安區(qū)個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛處理現(xiàn)狀（一）寶安區(qū)個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛的類型及產(chǎn)生原因隨著深圳市商品房?jī)r(jià)格大幅上下波動(dòng)，寶安區(qū)個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛案件數(shù)量緊隨其后出現(xiàn)階段性上漲高潮。具體分析，此類案件分為買賣期房產(chǎn)生的斷供糾紛和買賣二手房產(chǎn)生的斷供糾紛。1、以向銀行抵押貸款的方式購買尚未竣工驗(yàn)收的（即所謂“期房”）業(yè)主，在房產(chǎn)開發(fā)商交樓時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，或者因開發(fā)商超過約定時(shí)間為業(yè)主辦理房

4、產(chǎn)證，業(yè)主即以此理由拒付銀行貸款。在整體經(jīng)濟(jì)向好的情況下，業(yè)主一般不會(huì)向銀行斷供，因?yàn)樯钲谑械纳唐贩績(jī)r(jià)格近年來一路上漲，業(yè)主不愁賣不出房，即使房屋存在一定的問題，也不能影響該房在商品房市場(chǎng)上自由流通，并且預(yù)期該房?jī)r(jià)格會(huì)越炒越高。而經(jīng)濟(jì)危機(jī)一來，不僅許多業(yè)主自身的經(jīng)濟(jì)能力出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)的大幅下跌也直接導(dǎo)致業(yè)主紛紛斷供。此時(shí)，再小不過的質(zhì)量問題，也非常容易成為業(yè)主據(jù)此拒付銀行貸款、用以要求房產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)補(bǔ)償業(yè)主差價(jià)損失的“救命稻草”。2、二手房交易產(chǎn)生的貸款糾紛。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)十分繁榮，深圳房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，特別是在2007年5月至10月之間，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到幾年來最高

5、點(diǎn)時(shí)，部分購房者盲目追漲、高價(jià)買房，有些炒房者甚至同時(shí)購買多套房產(chǎn)，并向銀行申請(qǐng)大量貸款支付高額房款。2008年以來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，樓市迅速降溫，房?jī)r(jià)大幅度下降，炒房者無法將所購房產(chǎn)出售套現(xiàn)，導(dǎo)致巨額的銀行月供無法支付，炒房者只能選擇斷供。（二）寶安區(qū)個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛的特點(diǎn)1、原告均為銀行。此類案件均表現(xiàn)為購房者斷供，未見銀行違約的案件。2、被告常常有兩個(gè)，一個(gè)被告為購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房的房產(chǎn)開發(fā)商，房產(chǎn)開發(fā)商是作為合同中的保證人而被原告列為被告之一的，銀行往往要

6、求其承擔(dān)保證責(zé)任。3、被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭開庭者居多。個(gè)別購房者在簽訂購房及貸款合同時(shí)，不留真實(shí)地址，使用已過期或舊的身份證，由于銀行審查不嚴(yán)，導(dǎo)致購房者斷供后，原告提供不了購房者的真實(shí)地址。多數(shù)購房者是在一段時(shí)間按月還貸后，因?yàn)槟撤N原因采取斷供行為的，時(shí)間久了，購房者難免更換地址及聯(lián)系電話，而其更換后又不與銀行聯(lián)系更改；甚至有些購房者因惡意斷供，故意拒收躲避法院傳票。此類案件經(jīng)常出現(xiàn)公告送達(dá)傳票給被告、審理期限過長(zhǎng)的情況。4、此類案件原告愿意撤訴的條件一般為：被告提前一次性全部清償所欠銀行本息，由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)；或者被告補(bǔ)交齊當(dāng)時(shí)所欠銀行的欠款，

7、承擔(dān)訴訟費(fèi)，并要求被告承擔(dān)原告銀行為此支付的律師費(fèi)。值得注意的是，律師費(fèi)往往不是一筆小的數(shù)目，一般是按照涉案標(biāo)的百分之二收取的。如果原告的上述要求不能得到滿足，原告的律師即不會(huì)同意撤訴，在這個(gè)環(huán)節(jié)，銀行采取的是不理睬的態(tài)度。即使欠款者找到銀行行長(zhǎng)表明補(bǔ)足欠款、以后按時(shí)付款，且銀行扣劃了欠款者的欠款后，銀行方面還是不會(huì)主動(dòng)撤訴。此時(shí)，欠款者即面臨一個(gè)非常不利的局面，補(bǔ)足了欠款，但是仍然要支付高額的律師費(fèi)，否則涉案房產(chǎn)還是有可能面臨被判決拍賣的結(jié)果。（三）寶安區(qū)個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同糾紛的一般處理情況在上述案件中，原告的訴訟請(qǐng)求均為要求終止或解除按揭貸款合