購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組成

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1、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合類別:我的文章評(píng)論(0)瀏覽(71)2010-04-0813:03標(biāo)簽：購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合一般遵循“5：3：2”　　“購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合一般還是有規(guī)律可循的?！痹?fù)責(zé)西單大悅城招商、現(xiàn)任中糧集團(tuán)中糧置業(yè)朝北大悅城副總經(jīng)理的魏學(xué)問(wèn)告訴記者，“在人氣旺一些的地方，零售、餐飲、娛樂(lè)三大業(yè)態(tài)大致可以按照5：3：2的比例安排，西單大悅城基本就是如此；如果不是太旺的地方，則通常要加大娛樂(lè)和餐飲的比例來(lái)提升人氣”?！　?jù)魏學(xué)問(wèn)介紹，三大業(yè)態(tài)當(dāng)中，娛樂(lè)業(yè)的商圈最大，但租金也是最低的。這主要由于其收益也相對(duì)較低。像魔術(shù)、電玩

2、、電影院等，不僅客單價(jià)低，而且翻臺(tái)率都很低，往往每個(gè)玩的人都會(huì)占用很長(zhǎng)時(shí)間。同時(shí)還具有互斥性，即你玩的時(shí)候，其他人就不能玩了。娛樂(lè)消費(fèi)還不具有儲(chǔ)存性，比如昨日電影院只有50人，空著150個(gè)座位。而今日即便有300個(gè)人想看電影，電影院也只能容納200人，是不可能把昨日的空位留到今日消費(fèi)的?！　〔惋嫎I(yè)的商圈稍小，租金居中。與娛樂(lè)消費(fèi)相比，餐飲的客單價(jià)還是較高的，但通常沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槊拷ㄒ患议T店，人工、物料等都需要另建一套?！　×闶蹣I(yè)雖然吸引半徑最小，但租金功能卻較強(qiáng)。這是因?yàn)榱闶蹣I(yè)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)之后，可以大批量生產(chǎn)，從而降低

3、每一件單品的成本，所以各品牌都有自我擴(kuò)張的要求。但店開多了以后，商圈半徑自然就小了?！　　皩?duì)一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，業(yè)態(tài)組合不僅是一個(gè)企業(yè)自我完善的問(wèn)題，更要從所處的商圈進(jìn)行整體考慮?！蔽簩W(xué)問(wèn)坦言，西單大悅城位于北京最繁華的商圈，原本甚至可以按照6：2：2來(lái)布局的。但是西單原來(lái)的中友、君太都是純百貨，餐飲比例很小，所以我們走了一條差異化路線，與其他企業(yè)形成互補(bǔ)，從而讓整個(gè)商圈的購(gòu)物環(huán)境得到了提升。“商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即便在西單再建一座大悅城，其業(yè)態(tài)組合與今日的西單大悅城也肯定是完全不同的，因?yàn)橹挥胁町惢e(cuò)位經(jīng)營(yíng)才能共生共榮?！薄　?duì)

4、餐飲、電影院重視程度日益提高　　談到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合，著名的百貨行業(yè)專家、北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經(jīng)理劉暉同樣認(rèn)為沒(méi)有一個(gè)固定的模式。但他表示，對(duì)餐飲和電影院的重視，已經(jīng)成為了業(yè)界的共識(shí)?！　　耙话銇?lái)說(shuō)，面積在30萬(wàn)平方米左右的一個(gè)購(gòu)物中心，通常會(huì)由主力店、次主力店，以及一些輔助業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。其中，主力店以百貨、超市為主，次主力店主要是一些專業(yè)店，如迪信通、宏圖三胞等，輔助業(yè)態(tài)則可能包括餐飲街、電影城、網(wǎng)球館等。”　　劉暉認(rèn)為，百貨和超市是購(gòu)物中心的下錨點(diǎn)，它們的存在是購(gòu)物中心基礎(chǔ)客源的保證。此外，餐飲業(yè)的重要性已經(jīng)成為各大

5、購(gòu)物中心的一個(gè)共識(shí)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)餐飲的比例超過(guò)30%時(shí)，對(duì)購(gòu)物中心的人氣會(huì)有一個(gè)很大的提升，同時(shí)可以大大縮短購(gòu)物中心的“養(yǎng)促”周期。因此，當(dāng)前各大購(gòu)物中心都非常重視餐飲、特別是對(duì)品牌餐飲的引進(jìn)。而電影院的集客能力之強(qiáng)也是出乎很多行內(nèi)人士意料的。不少人驚呼：原來(lái)中國(guó)人這么愛看電影！因此現(xiàn)在新興的購(gòu)物中心幾乎都建有自己的影城，老板們也愿意拿出5000平方米左右的面積來(lái)引進(jìn)院線，提升人氣。　　“從東邊的通州，到西邊的海淀，沒(méi)有消費(fèi)結(jié)構(gòu)完全一樣的地方。所以對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，處于傳統(tǒng)商圈，還是CBD商務(wù)區(qū)，或是城市郊區(qū)，主流顧客群是不同的，

6、業(yè)態(tài)組合自然也不應(yīng)該相同?！眲煴硎?，每個(gè)購(gòu)物中心都應(yīng)該對(duì)自己所在的商圈進(jìn)行深度分析，不斷嘗試、探索、完善適合自己的業(yè)態(tài)組合?！　”本┴?cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院商業(yè)研究所研究員賴陽(yáng)認(rèn)為，購(gòu)物中心應(yīng)該分為休閑娛樂(lè)型、主題購(gòu)物型、生活鄰里型三種定位。目前北京的購(gòu)物中心普遍高檔化、雷同化，而娛樂(lè)性相對(duì)不足。應(yīng)該加強(qiáng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)所占的比例，讓購(gòu)物中心真正成為人們生活享受的場(chǎng)所。同時(shí)，各購(gòu)物中心應(yīng)該突出主題性，通過(guò)獨(dú)特的風(fēng)格、獨(dú)特的文化，形成自己獨(dú)特的魅力?！　「鳂I(yè)態(tài)客流之間要產(chǎn)生橫向聯(lián)系　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，業(yè)態(tài)組合是購(gòu)物中心的核心內(nèi)容

7、，而購(gòu)物中心成功的特征就是，在各種業(yè)態(tài)、各種品牌的客流之間產(chǎn)生橫向聯(lián)系。　　“你的定位是什么，你的客群是誰(shuí)，需要搭配什么樣的業(yè)態(tài)組合，這是有規(guī)律可循的。服務(wù)于某一客群的百貨，需要搭配這個(gè)客群的餐飲與休閑方式，品類要相同才行?！惫隼J(rèn)為，國(guó)貿(mào)商城之所以成為在北京運(yùn)營(yíng)比較成功的購(gòu)物中心，就在于它的業(yè)態(tài)、品牌組合都是以CBD奢侈品消費(fèi)為特征的，業(yè)態(tài)組合與定位高度匹配。　　以永旺為例，永旺國(guó)際商城定位于生活型區(qū)域中心，目的是滿足周邊3-5公里范圍內(nèi)居民的特定需求，因此它所搭配的業(yè)態(tài)和品牌都是以多次頻繁消費(fèi)為特征的。比如超市占了相當(dāng)大的面積

8、，設(shè)有寵物店、兒童娛樂(lè)世界等，這些都是日常生活不可或缺的?！　《械馁?gòu)物中心在它的客群和業(yè)態(tài)組合之間就會(huì)產(chǎn)生矛盾。比如在金源新燕莎Mall當(dāng)中，燕莎商城、居然之家都是屬于比較高端的，但是貴友、易初蓮花又屬于中檔，而一些餐飲又屬于低檔，