成都市今日田園營(yíng)銷總案

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1、一、項(xiàng)目分析1　項(xiàng)目概況1.1　項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市高新西區(qū)外側(cè)，郫縣友愛鎮(zhèn)境內(nèi)，距成都市區(qū)三環(huán)路約27公里，距郫縣縣城約6公里。距都江堰/青城山景區(qū)約20公里，處于市區(qū)與都江堰/青城山景區(qū)連線中間位置。屬于成都上風(fēng)上水之地。郫縣成都的西部重鎮(zhèn)，人口48萬人，建縣史達(dá)2300年，是古蜀國(guó)的都城，中國(guó)長(zhǎng)江上游文明的發(fā)祥地，文勝古跡眾多。目前項(xiàng)目地塊北邊界緊鄰的郫花路，是通往地塊的主要通道，道路條件一般。西邊界緊鄰友愛鎮(zhèn)農(nóng)科村，地塊內(nèi)部比較平整，且原生態(tài)植被覆蓋率較高。南邊界為一條農(nóng)家土路，地塊內(nèi)原生樹木茂盛。1.2　項(xiàng)目交通狀況由市區(qū)至項(xiàng)目目前有三條

2、線路到達(dá)：1、城灌高速，約30分鐘，收費(fèi)5元；2、由市區(qū)行至郫縣，再由免費(fèi)的213國(guó)道到達(dá)，但路況較差，通行時(shí)間較長(zhǎng)，需要大約50分鐘；3、由西區(qū)大道進(jìn)入213國(guó)道，通行時(shí)間較長(zhǎng)。未來還將形成兩條線路：成青旅游快速通道將于07年7月通車；2、IT大道連接至友愛鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)通車，將成為市區(qū)至本項(xiàng)目最便捷的道路。項(xiàng)目交通略圖（見下）成青旅游快速通道成灌高速30分鐘車程項(xiàng)目317國(guó)道50分鐘車程郫縣都江堰/青城山1.3　項(xiàng)目簡(jiǎn)況今日田園總占地800畝，其中：住宅用地約500畝；文化設(shè)施、公園用地150畝，內(nèi)分布少量農(nóng)民住宅；租用農(nóng)田150畝，內(nèi)部有30畝左

3、右天然水面。項(xiàng)目規(guī)劃容積率0.6，總建筑面積約20萬平米，地面建筑面積19萬平米。一期別墅共101棟、173套，其中獨(dú)棟別墅60套、雙拼別墅30套、聯(lián)排別墅83套；總建筑面積56386.25㎡，其中地上建筑面積（含車庫）45066.91㎡，地下建筑面積11319.34㎡。2　項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析2.1　優(yōu)勢(shì)分析2.1.1　片區(qū)發(fā)展提速——郫縣在未來郊區(qū)樓市中處于后來居上的態(tài)勢(shì)，高新西區(qū)將釋放出高品質(zhì)住宅需求，土地存量高居郊區(qū)前列，且價(jià)格低廉，交通條件優(yōu)越。今后3-5年，郫縣是成都周邊建設(shè)用地年度計(jì)劃最多的縣，將通過盤活和整理土地陸續(xù)推出5000畝建設(shè)用地，這

4、為以后的房地產(chǎn)開發(fā)提供了極大的機(jī)遇。郫縣規(guī)劃到2020年將會(huì)新增建設(shè)用地5131公頃（76965畝）。2.1.2　房地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)——同為城西，2002年，溫江商品房均價(jià)僅900元/平方米左右，到2005年，新開樓盤均價(jià)約為2600元/平方米。目前，郫縣商品房銷售2005年均價(jià)為2100元/平方米，存在更多上升空間。2.2.3　環(huán)境優(yōu)勢(shì)——大城西富貴之地，上風(fēng)上水之地；生態(tài)良好，苗圃之鄉(xiāng)，花卉種植基地；空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良；七河并流，水質(zhì)優(yōu)良。2.1.4　交通優(yōu)勢(shì)——五條快速通道（成灌高速、IT大道、西區(qū)大道、成青旅游大道、老成灌路）；303路公交車從金沙至項(xiàng)目

5、現(xiàn)場(chǎng)；地鐵2號(hào)線已經(jīng)開工，2011年通西門客運(yùn)站，2015年到達(dá)郫縣。2.1.5　休閑旅游優(yōu)勢(shì)——蜀文化發(fā)源地，古蜀文化遺存眾多，望從祠、紫云亭以及中國(guó)農(nóng)家樂發(fā)祥地--農(nóng)科村都享有盛名。郫縣正著力打造古蜀文化區(qū)，已經(jīng)成功舉辦“古蜀文化節(jié)”，開建"成都望叢古蜀文化園"等大型旅游設(shè)施。2.1.6　項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)——成都別墅大盤收官之作。本項(xiàng)目地塊凈用地800畝，其中用來提高別墅環(huán)境、品位配套用地就占300畝，整體上看規(guī)模較大，且地塊形狀較為規(guī)則。在成都屬于別墅大盤。2.1.7　別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)——國(guó)家政策對(duì)別墅類項(xiàng)目的限制，使得別墅成為稀缺產(chǎn)品，具有更大的投資價(jià)

6、值，項(xiàng)目將成為成都別墅的終結(jié)之作。2.1.8　項(xiàng)目特性優(yōu)勢(shì)——突出項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性，是目前成都唯一的稻田、農(nóng)耕、自然文化別墅。文化藝術(shù)的倡導(dǎo)將提升別墅的精神內(nèi)涵。項(xiàng)目周邊在一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，會(huì)盡可能的保持自然、原生的狀態(tài)，被城市化趨同性小。郫縣境內(nèi)目前僅有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，且無代表作。2.1.9　性價(jià)比優(yōu)勢(shì)——與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2.1.10　戶型優(yōu)勢(shì)——戶型具有較大的創(chuàng)新性，空間組合好。2.2　劣勢(shì)分析2.2.1　板塊劣勢(shì)——雖然城西區(qū)域認(rèn)知度高，但本項(xiàng)目所在地認(rèn)知度低；與青城山、牧馬山、龍泉等別墅板塊或浣花、城南等板塊相比，未形成板塊

7、效應(yīng)，無法借力，依靠孤軍奮戰(zhàn)。2.2.2　品牌劣勢(shì)——非中海、萬科、置信這樣的品牌開發(fā)商，不具有帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的能力，難于帶動(dòng)其它實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，提升片區(qū)價(jià)值；2.2.3　產(chǎn)品劣勢(shì)——非市場(chǎng)領(lǐng)先或創(chuàng)新產(chǎn)品；產(chǎn)品類型混雜。2.2.4　形象劣勢(shì)——目前郫縣住宅市場(chǎng)處于中低檔定位，而項(xiàng)目緊鄰的農(nóng)科村是成都農(nóng)家樂發(fā)源地，留給人們的印象是格調(diào)不高。2.2.5　配套劣勢(shì)——項(xiàng)目周邊是友愛鎮(zhèn)配套的郵電局、儲(chǔ)蓄所及街邊商鋪等基本生活配套，檔次較低。2.1.6　競(jìng)爭(zhēng)激烈——成都別墅市場(chǎng)在2006年下半年面臨一次大放量，客戶可選擇面很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在可預(yù)計(jì)的半年到

8、一年以內(nèi)，城西區(qū)域?qū)⑨绕鹑舾蓸O具競(jìng)爭(zhēng)力的別墅盤，如錦繡森鄰、仁和春天大道、香瑞湖、中海國(guó)際社區(qū)