地役權(quán) 相鄰權(quán)區(qū)別

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1、地役權(quán)用益物權(quán)的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權(quán)”。在民事法律關(guān)系中，地役權(quán)與相鄰關(guān)系是兩個比較容易混淆的概念。在現(xiàn)實中甚至有人把地役權(quán)歸為相鄰權(quán)里面，把他作為相鄰權(quán)的一種形式。為了讓大家更好的把握兩者之間的關(guān)系，筆者將它們做了個比較。希望對讀者有所幫助。我們先從兩者的定義來看其共同點。地役權(quán)，是指因通行、取水、排

2、水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動產(chǎn)或者限制他人不動產(chǎn)的利用，以提高自己的不動產(chǎn)的便利與效益的權(quán)利。其實質(zhì)是一種為增加自己土地的利用價值而支配他人土地的他物權(quán)。其中因使用他人土地而獲便利的土地稱之為需役地，為他人土地的便利而被使用的土地稱之為供役地。相鄰權(quán)又稱不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從以上概念我們可以看出，兩者的共性表現(xiàn)在它們都是一種以他人的不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)便宜之用的權(quán)利。換句話說就是為方便自己不動產(chǎn)的使用而利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。兩者的范

3、圍有些重合，所以容易導(dǎo)致我們將他們混為一談。雖然兩者頗有些相似，但是也有很多不同的。最新出臺的《物權(quán)法》第十四章詳細規(guī)定了地役權(quán)的有關(guān)內(nèi)容，我們將其與相鄰權(quán)比較可以得出至少他們在以下幾個方面是存在不同的：1、兩者性質(zhì)不同：相鄰權(quán)從本質(zhì)上看并不是一種獨立的權(quán)利，它只是兩個不動產(chǎn)之間的關(guān)系而已，所以我們稱之為相鄰關(guān)系更為準確；而地役權(quán)本質(zhì)上是基于當事人自由約定而產(chǎn)生的一種特殊的用益物權(quán)。2、兩者對登記的要求不同：地役權(quán)一般需要登記，否則不得對抗第三人；而相鄰關(guān)系的成立是基于法律直接規(guī)定無需特別登記就能成立。兩者的取得方式不同：相鄰權(quán)的取得只

4、能由法律直接規(guī)定，而地役權(quán)的取得則主要是依據(jù)法律行為，一般是基于當事人的合同約定取得，而且必須到不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記才能合法生效。除此之外地役權(quán)還可因遺囑、繼承或時效等原因取得。3、兩者對權(quán)利的要求程度不同：地役權(quán)對所有權(quán)的限制比相鄰權(quán)要大。相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，所反映的是不動產(chǎn)毗鄰關(guān)系中最基本的生活、生產(chǎn)、安全要求。地役權(quán)作為約定權(quán)利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權(quán)能上比相鄰權(quán)有較大擴展。4、兩者在存在條件方面也不相同：相鄰權(quán)的存在條件是權(quán)利主體的不動產(chǎn)必須相互毗鄰，相鄰權(quán)反映的相鄰關(guān)系既適用于土地相鄰，也適

5、用于房屋等建筑物相鄰，但一般認為在相鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上才會發(fā)生相鄰關(guān)系；而地役權(quán)只發(fā)生在土地所有人或使用人之間，所反映的相鄰關(guān)系只適用于土地相鄰關(guān)系，但不受土地是否毗鄰的限制。相鄰權(quán)必須以相互毗鄰的不動產(chǎn)為前提，地役權(quán)并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連，但只要有事實上的利用需要就可以設(shè)定地役權(quán)。5、是否有償及存續(xù)期間不同：相鄰權(quán)的行使一般是無償要求相鄰方履行義務(wù)，地役權(quán)的設(shè)定雖然可以是無償?shù)牡珜嵺`中很少，其伴隨的往往都是有償?shù)?。另外，地役?quán)的存續(xù)期間，也可任由當事人約定，并可設(shè)定永久地役權(quán)；而相鄰權(quán)的存續(xù)

6、期間是法定的。6、權(quán)利義務(wù)主體是否特定不同：相鄰權(quán)的權(quán)利義務(wù)主體都是特定的，是基于土地毗鄰關(guān)系，權(quán)利義務(wù)主體特定。而地役權(quán)是種對世權(quán)，其義務(wù)主體是對不特定的人。從以上分析可以看出，地役權(quán)和相鄰權(quán)是兩個不同的概念?；诂F(xiàn)實生活中存在將兩者混為一談的現(xiàn)象，我國最新出臺的《物權(quán)法》第十四章將地役權(quán)單獨列出作為一個專門章節(jié)加以闡述也體現(xiàn)了我國對地役權(quán)制度的重視。這為大家正確的區(qū)分兩者起到積極的指導(dǎo)作用。完善地役權(quán)制度也將對我國法制建設(shè)起到積極的促進作用，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、建立完善的地役權(quán)制度，將內(nèi)容明文規(guī)定下來，符合物權(quán)法定主義的原則

7、，有利于當事人進行選擇，也起到了公示的目的，以維護交易安全和保護第三人的利益。2、建立完善的地役權(quán)制度，也利于人們將地役權(quán)與相鄰權(quán)區(qū)分開來，使人們知道在哪些情形下不必取得毗鄰人的同意而當然地利用毗鄰人的不動產(chǎn)，而在哪些情形下則必須征得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設(shè)定地役權(quán)，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發(fā)生。3、地役權(quán)制度有利于鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護；并且設(shè)立地投權(quán)往往都是有償?shù)?，因此，地役?quán)的設(shè)立有益于提高土地的利用價值和促進經(jīng)濟發(fā)展。