崇明別墅項(xiàng)目市場報告

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1、目錄目錄1一、崇明區(qū)域概覽21.1崇明簡介21.2崇明規(guī)劃31.2.1三島總體規(guī)劃31.2.2崇明新城規(guī)劃91.2.3長興島規(guī)劃111.2.4陳家鎮(zhèn)規(guī)劃121.2.5東平國家森林公園地區(qū)規(guī)劃141.3崇明現(xiàn)狀及規(guī)劃總結(jié)15二、崇明房地產(chǎn)市場分析162.1區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展歷程162.2區(qū)域房地產(chǎn)板塊162.2.1板塊劃分162.2.2板塊屬性172.2.3價格體系212.3重點(diǎn)別墅項(xiàng)目介紹222.3.1綠島陽光苑222.3.2天賜景城232.4崇明歷年土地出讓情況252.4.1崇明03年土地出讓情況25

2、2.4.2崇明04年土地出讓情況262.4.3崇明05年土地出讓情況262.4.4崇明06年土地出讓情況272.4.5崇明07年土地出讓情況282.5崇明房地產(chǎn)市場總結(jié)29三、項(xiàng)目市場前景研判303.1項(xiàng)目立地分析303.1.1項(xiàng)目位置303.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊環(huán)境303.1.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析313.2、項(xiàng)目市場前景分析323.2.1項(xiàng)目整體定位建議323.2.2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議333.2.3項(xiàng)目價格定位建議354242一、崇明區(qū)域概覽1.1崇明簡介崇明縣目前由崇明、長興、橫沙等三島組成，三島

3、陸域總面積1411平方公里。崇明島長沙島區(qū)位圖橫沙島崇明島地處中國最大河流長江入?？冢侨澜缱畲蟮暮涌跊_積島，也是中國僅次于臺灣島、海南島的第三大島嶼，有“長江門戶、東海瀛洲”之稱。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水，全島面積1267平方公里?！　￠L興島位于吳淞口外長江南水道，東鄰橫沙島，北伴崇明島。島呈帶狀，面積88平方公里，其中灘涂面積8.5平方公里，可耕地面積26.2平方公里（不包括前衛(wèi)農(nóng)場）?！?/p>

4、　橫沙島是長江入海口最東端的一個島嶼，三面臨江，一面臨海。背靠長興，北與崇明島遙相呼應(yīng)，南與浦東隔江相望。島呈海螺形，總面積56平方公里，其中可耕地面積26.8平方公里。421.2崇明規(guī)劃1.2.1三島總體規(guī)劃[現(xiàn)狀分析]崇明三島目前包括13個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)，另有3個國營農(nóng)場、2個軍墾農(nóng)場和江蘇省的2個鄉(xiāng)。三島總?cè)丝?0.4萬，其中崇明島63.5萬人，長興島3.6萬人，橫沙島3.3萬人。崇明作為上海唯一的國家級生態(tài)示范區(qū)，其發(fā)展具有生態(tài)環(huán)境、地理位置、土地資源、岸線條件等諸多優(yōu)勢，但也面臨對外交通不夠

5、便捷、經(jīng)濟(jì)水平相對落后、市政設(shè)施配套不足等因素制約。[功能定位]崇明三島功能定位圍繞世界級生態(tài)島的總體目標(biāo)，主要體現(xiàn)以下六個方面：n森林花園島——形成以長江口濕地保護(hù)區(qū)、國際候鳥保護(hù)區(qū)、平原森林、河口水系為主體的生態(tài)涵養(yǎng)功能n生態(tài)人居島——形成布局合理、環(huán)境幽雅、交通便捷、文化先進(jìn)的生態(tài)居住功能n休閑度假島——形成以休閑度假、運(yùn)動娛樂、療養(yǎng)、培訓(xùn)、會展為主體的生態(tài)旅游功能n綠色食品島——形成以有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品、特色種養(yǎng)業(yè)和綠色食品加工業(yè)為主體的生態(tài)農(nóng)業(yè)功能n海洋裝備島——形成以現(xiàn)代船舶制造和港機(jī)制造為主

6、體的海洋經(jīng)濟(jì)功能42n科技研創(chuàng)島——形成以總部辦公、科技研發(fā)、國際教育、咨詢論壇為主體的知識經(jīng)濟(jì)功能[空間布局]按生態(tài)崇明的總體目標(biāo)和功能定位，崇明三島空間布局如下：n崇明島——體現(xiàn)“長江入口綠色之島、人與自然和諧發(fā)展”。規(guī)劃建設(shè)用地約207平方公里，約占島域土地面積的16.8%n長興島——以現(xiàn)代船舶和港機(jī)制造為特色的岸線產(chǎn)業(yè)島。規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地約31平方公里，占島域面積的38.8%n橫沙島——以休閑度假為特色的旅游度假島。規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地約6.4平方公里，占島域面積的12.3%按照“統(tǒng)一規(guī)劃、資

7、源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、聯(lián)動發(fā)展”的要求，崇明劃分為七大功能分區(qū)：n崇東分區(qū)——以生態(tài)居住、休閑運(yùn)動、國際教育為主的科教產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和門戶景觀區(qū)n崇南分區(qū)——人口集聚的田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)42n崇西分區(qū)——以國際會議、濱湖度假為主的景湖會展區(qū)n崇北分區(qū)——以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主的規(guī)模農(nóng)業(yè)區(qū)和戰(zhàn)略儲備區(qū)n崇中分區(qū)——以森林度假、休閑居住為主的中央森林區(qū)n長興分區(qū)——以船舶、港機(jī)制造業(yè)為主的海洋裝備島n橫沙分區(qū)——以休閑度假為特色的生態(tài)旅游度假區(qū)崇北崇中崇南崇西崇東長興橫沙空間及總體規(guī)劃圖[城鎮(zhèn)體系]按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、協(xié)

8、調(diào)發(fā)展的要求，規(guī)劃形成“新城—新市鎮(zhèn)—中心村”的三級城鎮(zhèn)體系。42n1個新城——城橋新城。它是三島的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和水上門戶，規(guī)劃建設(shè)成為田園城市、親水城市和宜居城市，規(guī)劃人口20萬n9個新市鎮(zhèn)——堡鎮(zhèn)、鳳凰、新河、向化、廟鎮(zhèn)5個綜合型新市鎮(zhèn)和陳家鎮(zhèn)、明珠湖、北湖、新民4個休閑型新市鎮(zhèn)，規(guī)劃總?cè)丝?2.5萬。其中，崇南鏈狀新市鎮(zhèn)群將成為三島經(jīng)濟(jì)和人口集中的主要導(dǎo)入地帶n150個左右中心村——加快推進(jìn)“三個集中”發(fā)展戰(zhàn)略，將現(xiàn)有的自然村落逐步予以歸并，規(guī)劃形成150個左右的中心