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《上海崇明城橋鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、思考原點(diǎn)我們所處的市場階段市場起步階段，容量迅速擴(kuò)張尚無別墅供應(yīng)，市場需要引導(dǎo)崇明富有階層的居住理想居民缺乏別墅居住經(jīng)驗(yàn)希望由平層向立體發(fā)展，享受別墅空間專業(yè)別墅開發(fā)商的未來版圖崇明新城開發(fā)的“第一盤”陽光歐洲城在崇明的“第一盤”第一部分深入市場對本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)站在上海本項(xiàng)目處于崇明縣，是上海最后一個(gè)未被大規(guī)模開發(fā)、未受城市發(fā)展之弊的地方，這里將成為上海的“后花園”。站在崇明本項(xiàng)目處于崇明五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，為“田園城市化中心城區(qū)”，將是崇明未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)。站在城橋本項(xiàng)目處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，未來大量人口導(dǎo)入。前景廣闊的別墅市場2003年上海別墅市場擴(kuò)容達(dá)45
2、％左右，2004年的別墅市場延續(xù)了03年的熱銷。高端供應(yīng)（獨(dú)棟）充足而低端供應(yīng)（聯(lián)體、疊加）明顯不足，市場結(jié)構(gòu)性矛盾明顯。隨著收入水平的提高和住宅消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，別墅（尤其是經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品）將越來越受市場的追捧。從目前來看，崇明尚無別墅產(chǎn)品在銷。但是崇明居民的生活習(xí)慣以及崇明本身的生態(tài)特點(diǎn)，決定了別墅將是島上房地產(chǎn)市場的下一個(gè)熱點(diǎn)。剛剛起步的崇明樓市市場剛剛起步縣治所在地城橋鎮(zhèn)是崇明商品房最為集中的區(qū)域，但是鎮(zhèn)上在售樓盤（包括動(dòng)遷房）也不足10個(gè)。區(qū)域市場內(nèi)屬于商品住宅的僅有怡祥居、金月灣和明珠花苑（部分）等少數(shù)幾個(gè)樓盤。供需基本平衡2004年1-11月，崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅8.9萬方，預(yù)售登記面積
3、為8.97萬方，供求關(guān)系比為1：1.01，市場供求平衡。啟動(dòng)在即的城橋樓市發(fā)展趨向囿于南面臨江的限制，城橋樓市以北向發(fā)展為主。崇明新城的規(guī)劃，引導(dǎo)城鎮(zhèn)向東北角發(fā)展。本案位于新舊城區(qū)交界之處，堪稱新城“第一盤”。價(jià)格分析新建商品房基本位于鎮(zhèn)區(qū)外圍，售價(jià)4000元/平方米左右，最高價(jià)已經(jīng)接近7000元/平方米。二手房市場已經(jīng)開始發(fā)展，地段好的二手房價(jià)格已超過5000元/平方米，普通公房的價(jià)格也已經(jīng)超過4000元/平方米。競爭激烈的城橋樓市潛在供應(yīng)較大據(jù)本司統(tǒng)計(jì)，目前城橋鎮(zhèn)及崇明新城潛在供應(yīng)量達(dá)到60萬方以上（包括部分動(dòng)遷房），市場競爭較為激烈。第二部分認(rèn)識(shí)客戶深入調(diào)查崇明客戶調(diào)查時(shí)間2004年12
4、月23日，PM1：00－PM5：002004年12月24日，AM10：00－PM5：002004年12月25日，AM10：00－PM2：00調(diào)查地點(diǎn)八一路、北門路至南門路之間的商業(yè)街北門路、西門路至東門路之間的商業(yè)街中街山路、西引路路口別墅典型客戶需求城橋鎮(zhèn)及附近的崇明當(dāng)?shù)厝似笫聵I(yè)管理人員和個(gè)體私營業(yè)主年齡介于30-50歲之間，收入良好家庭形態(tài)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，以三口之家以及三代同堂為主體喜愛歐式風(fēng)格、素雅的建筑風(fēng)格偏愛挑空的客廳、書房、獨(dú)立停車庫、私家花園偏愛景觀小品、私家花園、大型植被物業(yè)費(fèi)收承受范圍3-5元/平方米·月毛坯交房為絕對主力需求考慮因素依次為價(jià)格、房型、景觀、朝向、配套、規(guī)劃崇明富有
5、階層的居住現(xiàn)狀城橋鎮(zhèn)平面房型，無獨(dú)立花園，無法體現(xiàn)身份感。無別墅居住經(jīng)驗(yàn)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的獨(dú)立莊園，但內(nèi)部格局欠優(yōu)化缺少真正的別墅居住經(jīng)驗(yàn)崇明富有階層的居住理想富人區(qū)鄰居效應(yīng)貴族空間戀園情結(jié)兩種典型客戶的空間需求附屬空間無經(jīng)驗(yàn)者追求真正別墅者地下車庫●●地下洗衣房●地下儲(chǔ)藏空間●步入式衣帽間●庭院●●露臺(tái)●●第三部分鍛造精品人性的開發(fā)理念文化和精神氣息的塑造成為全島農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化的導(dǎo)入空間在這一城市化的進(jìn)程中，建立一個(gè)有標(biāo)識(shí)性和辨別性的城市文化社區(qū)文化的塑造作為一個(gè)主線索穿插在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的方方面面與消費(fèi)者自我需求的融合別墅居住不再是一種結(jié)果，而是一種體驗(yàn)的過程打造引領(lǐng)生活方式，滿足消費(fèi)者
6、主動(dòng)性需求的空間科學(xué)的規(guī)劃建議總體布局以雙聯(lián)體別墅為主，多聯(lián)為輔，總體布局均好。中央綠化、組團(tuán)綠化、庭院綠化層層遞進(jìn)，注重城市界面的景觀塑造，展現(xiàn)小區(qū)的獨(dú)特魅力交通組織主出入口在東引路上，次出入口在玉環(huán)路上，內(nèi)部做到人車分流公建配套開設(shè)高品味的會(huì)所，采用私密的會(huì)員制，設(shè)置在一江山路和東引路的路口規(guī)劃布置示意方案一規(guī)劃布置示意方案二概念示意圖島狀組團(tuán)布局簡約的建筑風(fēng)格立面風(fēng)格示意立面上力求簡約和現(xiàn)代；配色美觀、雅致。在綠色森林和青天碧水的掩映下，將建筑與自然的對話盡情演繹。戶型建議多聯(lián)房型示意一多聯(lián)體經(jīng)濟(jì)型別墅建筑面積160平方米左右共有三個(gè)庭院：前庭后院和獨(dú)享的私密庭院主臥室朝南，有南向陽臺(tái)和
7、北向退臺(tái)戶型建議沿庭院南北向剖斷示意戶型建議多聯(lián)房型示意二所有的次功能間（樓梯間、衛(wèi)生間等）均設(shè)置在北面大面寬設(shè)計(jì)，主功能間布置在南向，陽光充足戶型建議雙拼別墅示意戶型建議雙拼別墅示意第四部分企劃包裝核心理念崇明首座與國際接軌的現(xiàn)代歐洲風(fēng)情TOWNHOUSE社區(qū)訴求重點(diǎn)業(yè)績顯著的知名品牌贊譽(yù)加身，推崇倍至的“陽光歐洲城”專業(yè)之道，惟精惟一的“陽光歐洲城”國際生活的整體形象國際風(fēng)范，無人企及的榮耀原
