恒大、萬(wàn)科資金鏈分析

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1、萬(wàn)科、恒大資金鏈分析萬(wàn)科集團(tuán)：合作開(kāi)發(fā)、大舉拿地考驗(yàn)萬(wàn)科資金實(shí)力作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬(wàn)科集團(tuán)近幾年發(fā)展迅速，銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，自2005年萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破百億的房企，短短5年時(shí)間，至2010年，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破千億的房企，從百億到千億，萬(wàn)科僅僅用了6年的時(shí)間。而萬(wàn)科近幾年一直引領(lǐng)著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一艘巨型航母。?資產(chǎn)負(fù)債率上升、短期償債風(fēng)險(xiǎn)有所增加萬(wàn)科的快速擴(kuò)張和成長(zhǎng)，萬(wàn)科的規(guī)模不斷擴(kuò)大，其資產(chǎn)規(guī)模從2005年的220億元發(fā)展到2010年Q3的1880億元，同期負(fù)債

2、規(guī)模由134億元發(fā)展到1386億元，近5年間，萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)模與負(fù)債規(guī)模分別增加7.5倍和9.3倍。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖1：萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債情況萬(wàn)科在擴(kuò)張的同時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債率也不斷上漲，從2005年的60.9%，一路上漲到2010年Q3的73.8%，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債特點(diǎn)，萬(wàn)科的這一負(fù)債比例也尚在合理范圍，而速動(dòng)比例近幾年則在波動(dòng)中下滑，于2010年第三季度，萬(wàn)科的流動(dòng)比率下降到近幾年的最低點(diǎn)1.65。萬(wàn)科這兩項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)雖都在合理范圍內(nèi)，但兩項(xiàng)指標(biāo)的一增一減，也在某種程度上反映了萬(wàn)科伴隨萬(wàn)科近幾年快速發(fā)展的同時(shí)，其

3、負(fù)債規(guī)模和短期償債風(fēng)險(xiǎn)的增加。?銷售業(yè)績(jī)屢創(chuàng)新高，但拿地支出再創(chuàng)新高開(kāi)發(fā)商資金主要來(lái)自于自籌資金、銀行貸款以及銷售回款等，特別是在調(diào)控頻繁、資本市場(chǎng)嚴(yán)格控制時(shí)期，銷售回款顯然已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最為重要和穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖2：2005-2010年萬(wàn)科合約銷售額從萬(wàn)科歷年銷售情況來(lái)看，萬(wàn)科銷售額自2005年突破百億達(dá)到140億元，直至2010年突破千億達(dá)到1082億元，6年期間，除2008年受金融危機(jī)影響而使萬(wàn)科銷售額出現(xiàn)小幅下滑，其余年份萬(wàn)科合約銷售都保持在30%以上，而萬(wàn)科的這一市場(chǎng)表現(xiàn)除20

4、09年弱于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)以外，其他年份均要優(yōu)于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖3：2010年至今萬(wàn)科單月銷售額作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科似乎對(duì)市場(chǎng)有著敏銳而準(zhǔn)確的認(rèn)知。萬(wàn)科2010年實(shí)現(xiàn)合約銷售1082億元，就單月來(lái)看，萬(wàn)科很好的踩準(zhǔn)了政策調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，特別是于2011年1月26日出臺(tái)的被稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)8條”之際，萬(wàn)科加大推盤量，單月銷售額達(dá)到201億元，再次刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷售記錄，而在監(jiān)測(cè)的十大房企中，只有萬(wàn)科和恒大1月合約銷售出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。自“國(guó)8條”出臺(tái)之后，各地

5、樓市成交大幅下滑，而萬(wàn)科1月的201億元的銷售回款，這對(duì)萬(wàn)科的后續(xù)發(fā)展顯然具有積極意義。2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖調(diào)控不斷，但萬(wàn)科拿地依然熱情不減。全年拿地90塊，分布在全國(guó)40個(gè)城市，權(quán)益建筑面積約2100萬(wàn)平方米，且大多集中在二、三線城市，一線城市拿地面積只有近400萬(wàn)平方米。而萬(wàn)科需要為這90塊土地支付土地價(jià)款約567億元，而這一土地價(jià)款支付規(guī)模也再創(chuàng)新高。?境內(nèi)外多渠道籌措資金萬(wàn)科的每一次快速擴(kuò)張和成長(zhǎng)，得益于萬(wàn)科“快速周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，但更多的還是得益于萬(wàn)科在資本市場(chǎng)的一次次融資，而萬(wàn)科的融資渠道也無(wú)外乎銀行

6、貸款、資本市場(chǎng)融資等。資本市場(chǎng)方面，萬(wàn)科自成立至今的融資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到250億元。萬(wàn)科在股票市場(chǎng)上最近的一次融資發(fā)生在2009年9月，萬(wàn)科擬以公開(kāi)發(fā)行方式增發(fā)8%的股本，凈募集資金112億元，但由于受政策影響，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)不積極，萬(wàn)科112億元的增發(fā)方案最終宣告失敗。境內(nèi)銀行貸款方面，除了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸、土地貸以及銀行授信等方式外，近幾年萬(wàn)科也通過(guò)集團(tuán)公司互相擔(dān)保獲得貸款，2008年，萬(wàn)科及控股子公司新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）23筆共17.12億元，年度擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）22.21億元；2009年，新增擔(dān)保

7、（含反擔(dān)保）6筆共5.68億元，年度擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）12.26億元；2010年上半年，新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）2筆共0.37億元，報(bào)告期擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）11.53億元。集團(tuán)公司互相擔(dān)保貸款金額雖不是很大，但也成為萬(wàn)科獲得資金的一個(gè)渠道之一。此外，萬(wàn)科在信托融資方面也有所斬獲，2009年，萬(wàn)科發(fā)生2筆共計(jì)19億元的兩年期信托借款；而距今最近的一次信托融資發(fā)生在2010年，為萬(wàn)科融得12億元，該信托產(chǎn)品主要用于投資萬(wàn)科長(zhǎng)春項(xiàng)目，期限為5年，最低年華收益率達(dá)到7.2%。而在境外融資

8、方面，萬(wàn)科也是積極尋找出口，至2010年6月，萬(wàn)科存在對(duì)中國(guó)銀行香港分行4.89億美元的外幣貸款，而同時(shí)萬(wàn)科在香港資本市場(chǎng)也早有布局，其較早的在香港購(gòu)買和注冊(cè)多間空殼公司，而這些空殼子公司或許已經(jīng)成為萬(wàn)科避開(kāi)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)監(jiān)管，在國(guó)際市場(chǎng)獲得融資的重要通道，目前雖無(wú)明確數(shù)據(jù)顯示萬(wàn)科在香港的空殼公司到底融得多少資金，但這些空殼公司的作用不應(yīng)小覷。?手握雄厚資金，但現(xiàn)金流不容樂(lè)觀、銷售回款所