房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范

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1、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范22　　引言　　房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，指房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域中的一種“不確定性或信息不對稱”.指經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理

2、不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性?！　睦碚撋现v，房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)應(yīng)該與房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展同步，加上政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險在一定范圍內(nèi)是可控的。但當(dāng)前我國的情況卻是，房地產(chǎn)信貸投向不合理、房地產(chǎn)信貸的外部環(huán)境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，也造成了大量的金融風(fēng)險。尤其是房地產(chǎn)融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產(chǎn)貸款，使得大量的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險聚集在銀行，這給房地產(chǎn)金融業(yè)甚至整個金融體系的穩(wěn)定健康發(fā)展帶來了很大隱患?！　∫虼?，分析我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的表現(xiàn)的原因，積極尋求房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范和控制的方法對策

3、，建立起適應(yīng)我國當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系以及借鑒發(fā)達(dá)國家金融風(fēng)險管理的經(jīng)驗和我國理論界、金融界和房地產(chǎn)業(yè)人士的理論和觀點，研究適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式，具有較高的理論價值和現(xiàn)實意義?！　∫?、我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀　　(一)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的種類　　1、財務(wù)風(fēng)險　　財務(wù)風(fēng)險是指公司因籌措資金而產(chǎn)生的風(fēng)險，即公司可能喪失償債能力的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業(yè)甚至在20%左右。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨

4、著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。　　2、經(jīng)營風(fēng)險　　經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險主要存在于非住宅房地產(chǎn)貸款之中。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，房地產(chǎn)投資與其他投資相比而更具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發(fā)過程中出現(xiàn)由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”,套牢開發(fā)資金。同時房地產(chǎn)的流動性較差，在投資完成之前基本不具備變現(xiàn)能力，改造和變更設(shè)計用途難

5、度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產(chǎn)項目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企業(yè)被迫墊資現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)金融的經(jīng)營風(fēng)險，因而房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金高度依賴于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景也使得商業(yè)銀行不可能放棄對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，這種相互依存的關(guān)系使商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的總量必然伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險越來越大?！　?jù)統(tǒng)計，我國廣東省部分金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額已占超過各項貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當(dāng)控制，一

6、旦引發(fā)風(fēng)險，后果將不可預(yù)料。事實上，我國己經(jīng)發(fā)生了由于房地產(chǎn)不良貸款占比過高而導(dǎo)致銀行支付危機的情況?！　?010年海南發(fā)展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設(shè)銀行廣東恩平支行由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款比例過高而導(dǎo)致不能有效兌付，出現(xiàn)擠兌風(fēng)險，建設(shè)銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現(xiàn)實都表明，經(jīng)營風(fēng)險是當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的最大風(fēng)險?！　?、欺詐風(fēng)險　　欺詐風(fēng)險是指在目前房地產(chǎn)市場信息不充分、監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下，開發(fā)商的開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范甚至為其經(jīng)濟利益惡意欺詐銀行及擔(dān)保方的風(fēng)險。開發(fā)商的欺詐風(fēng)險也是目前房地產(chǎn)金融機構(gòu)和擔(dān)保方面臨的最大的

7、風(fēng)險，它可能帶來的損失也是最大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯，其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11%之間?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)貸款上，央行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(簡稱195號文)，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款的條件，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險的安排。然而，大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于受到利益動機的驅(qū)使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款