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《我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策 一、我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題 ?。ㄒ唬┬刨J風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄 舉例而言，很多商業(yè)銀行發(fā)放貸款，看重的不是該企業(yè)或者個(gè)人的資信如何，而是看重對(duì)方與自己是否有交情，這不可避免地導(dǎo)致了一些資信不足以獲得貸款的企業(yè)或者個(gè)人獲得了貸款的情況。在資信缺失的背景下發(fā)放貸款，必然會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)的劇增。 ?。ǘ┬刨J風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不健全 在經(jīng)營(yíng)壓力的推動(dòng)下，眾多商業(yè)銀行盲目地追求業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，忽視了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。例如，目前我國(guó)很多的商業(yè)銀行存貸比例，都已接近了7
2、5%的存貸比紅線，同時(shí)，在不良貸款的撥備上面也普遍不足。目前，我國(guó)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的基本機(jī)制還不完善，商業(yè)銀行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析機(jī)制還未建立，信貸業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息基本上依靠的是層層地統(tǒng)計(jì)加總。在數(shù)據(jù)的上報(bào)過程中，難以杜絕數(shù)據(jù)的失真現(xiàn)象，這就給信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)正確性的設(shè)置帶來了一定的負(fù)面影響。因此，必須通過一定的指標(biāo)體系的設(shè)置，來反映信貸風(fēng)險(xiǎn)?！ 。ㄈ┬刨J人員流動(dòng)頻繁 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的沖擊下，商業(yè)銀行員工的流動(dòng)異常頻繁。主要就是信貸人員不斷地從國(guó)有商業(yè)銀行流向股份制商業(yè)銀行，以及一些外資銀行。尤其是外資銀行
3、高額的薪酬福利，不斷地吸引著本土高素質(zhì)的銀行從業(yè)者的加入。人員的頻繁流動(dòng)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的客戶關(guān)系管理形同虛設(shè)。信貸人員的流動(dòng)，一方面會(huì)使客戶流失，另一方面還會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有客戶資信的連續(xù)性受到阻礙，不利于信貸風(fēng)險(xiǎn)工作的開展?！ 《?、我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ?。ㄒ唬┘訌?qiáng)對(duì)開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查 1.對(duì)開發(fā)商資質(zhì)的審查。首先，要選擇資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、社會(huì)信譽(yù)良好的知名開發(fā)商，作為合作對(duì)象。畢竟知名開發(fā)商已經(jīng)形成了一定的品牌優(yōu)勢(shì)。其次，應(yīng)選擇具有較高開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商。目前，房地產(chǎn)
4、開發(fā)資質(zhì)共分為5級(jí)，原則上應(yīng)選擇3級(jí)以上的開發(fā)商，再次選擇以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、從業(yè)時(shí)間5年以上的開發(fā)商。另外，還要調(diào)查開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。 2.對(duì)開發(fā)商股東背景的調(diào)查。目前，開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，往往通過成立專門的項(xiàng)目公司來進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)這些項(xiàng)目公司，必須看到其背后的股東的背景。因?yàn)槠浔澈蟮墓蓶|不僅將為其提供資金支持，同時(shí)還會(huì)參與到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于一些純粹民營(yíng)的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的，則應(yīng)慎審介入?！ ?.對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，是缺
5、乏穩(wěn)定性（這主要是受其所開發(fā)項(xiàng)目的周期性的影響），對(duì)于判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其意義不是很大。銀行應(yīng)分析房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表，來判斷其以往所開發(fā)的樓盤銷售情況是否良好，以及判斷開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)是否合理?！ 。ǘ┘訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和審查 1.項(xiàng)目要符合政策要求。主要是指監(jiān)管部門的政策要求，其中特別關(guān)注的是，資本金比例是否達(dá)到35%和《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關(guān)于自有資金是否達(dá)到35%，則應(yīng)審查其相關(guān)付費(fèi)憑證?！ ?.對(duì)房地產(chǎn)
6、開發(fā)貸款項(xiàng)目審查。包括對(duì)項(xiàng)目類型（主要是用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、戶型（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、項(xiàng)目所處地段以及周邊配套設(shè)施是否完善（用以判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、項(xiàng)目周邊同類房屋的供應(yīng)總量及銷售情況（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、開發(fā)成本及價(jià)格定位（決定銷售風(fēng)險(xiǎn)）、投資預(yù)算和資金組合結(jié)構(gòu)的合理性、貸款期限與工程建設(shè)期限的匹配性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)）等項(xiàng)目的審查?！ 。ㄈ┘訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制 1.密切注意宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常顯著的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)必然會(huì)帶來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)
7、濟(jì)周期波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)便會(huì)帶來房地產(chǎn)信貸的周期性波動(dòng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)這個(gè)大環(huán)境之中，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)受其影響顯著，所以，銀行要想控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)，建立與這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以降低宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 2.關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，做好抵押物風(fēng)險(xiǎn)管理。當(dāng)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，抵押物的變現(xiàn)能力就顯得尤為重要。銀行在與借款人簽訂貸款合同時(shí)，可以明確地規(guī)定關(guān)于抵押物價(jià)值有較大變動(dòng)時(shí)的處理辦法。一
8、旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑時(shí)，銀行可以提前收回貸款或者按照規(guī)定處理抵押物，以減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。對(duì)于抵押物價(jià)值的評(píng)估，銀行內(nèi)部應(yīng)嚴(yán)格管理，避免虛假抬高抵押物的價(jià)值。 ?。ㄋ模┘訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制 1.從制度角度完善操作風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。以假按揭的出現(xiàn)為例，銀行在審核貸款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按程序執(zhí)行，不能因?yàn)槎唐诘睦婧涂?jī)效考核而縱容假按揭的發(fā)生。更應(yīng)該關(guān)注的是，房地產(chǎn)貸款在以后還款過程中的信貸風(fēng)險(xiǎn)問題。銀行要控制好操作的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在讓短期目標(biāo)趨向長(zhǎng)
