我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和防范

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1、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和防范【摘要】我國的房地產(chǎn)市場在中國的發(fā)展起步較晚,但目前占據(jù)了國家在國民經(jīng)濟(jì)中非常重要的地位。但是，該行業(yè)也存在著許多問題，其中最為突出的就是融資渠道太過單一，大部分都是通過銀行來解決資金問題。而于銀行而言,這是一次大好機(jī)遇，因為只要房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，銀行必然會大幅度盈利。房地產(chǎn)業(yè)也因為商業(yè)銀行的大力支持發(fā)展更加迅速。但是，有盈利就會伴隨著風(fēng)險，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過分依賴于銀行，而銀行也一直為其開辟“綠色通道”，使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險不斷攀升。如何才能制定有效的防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的措施，以保證商業(yè)銀行穩(wěn)健運(yùn)行值得探討?！娟P(guān)鍵詞】

2、商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險；防范；策略文章編號:ISSN1006-656X(2014)01-0017-03一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其特征商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是目前我國商業(yè)銀行一項主要的業(yè)務(wù)風(fēng)險之一，但至今沒有一個公認(rèn)的具體的概念界定。其主要是指商業(yè)銀行在貸款給房地產(chǎn)企業(yè)供其開發(fā)土地資源并且盈利這一業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇、金融體制的改革逐步發(fā)展起來的。因此，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有很濃的國情特色。主要包括一下幾個特征：（一）政策法律風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于國家的貨幣政策、財政政策、對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策以及相關(guān)

3、法律法規(guī)的出臺或變化以及行業(yè)發(fā)展、管理的不規(guī)范引起市場波動，給商業(yè)銀行帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資是一項政策性非常強(qiáng)的業(yè)務(wù)，金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策、稅費政策以及相關(guān)法律的調(diào)整對房地產(chǎn)市場都會帶來一定的影響，從而對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的整體或者某個房貸項目產(chǎn)生巨大的影響，并可能帶來信貸風(fēng)險。（二）信用風(fēng)險信用風(fēng)險是合同義務(wù)人拒絕履約或不能履約的風(fēng)險，它是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中所面臨的最主要風(fēng)險，也是給商業(yè)銀行帶來最大損失的一項風(fēng)險。在整個社會信譽(yù)程度低的情況下，開發(fā)商拖欠貸款，企業(yè)借改制之名逃避銀行債務(wù)、為經(jīng)濟(jì)利益惡意欺詐銀行及擔(dān)保方的事情時有發(fā)生，

4、雖然商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸基本上建立了擔(dān)保抵押制度，但信用風(fēng)險防不勝防。個人住房貸款屬于中長期信貸，還款期限通常為20?30年左右，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，這往往就可能給銀行按揭貸款帶來風(fēng)險。（三）操作風(fēng)險操作風(fēng)險是指在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)風(fēng)險。具體來說，大部分的房地產(chǎn)信貸操作風(fēng)險來源于不同程度的違規(guī)放貸現(xiàn)象，只有少部分來源于操作疏忽。各大商業(yè)銀行實力相當(dāng)，競爭激烈，為了爭奪客戶，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，不惜違規(guī)操作，無視中央銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)

5、信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，采取各項變通措施，變相對“五證”不齊全的項目發(fā)放開發(fā)貸款等情況時有發(fā)生。（四）項目風(fēng)險項目風(fēng)險包括項目合法性風(fēng)險和項目質(zhì)量風(fēng)險。項目合法有效性風(fēng)險來源于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)差或者項目本身是保留行政審批的，不符合房地產(chǎn)開發(fā)的原則，沒有納入國家年度固定資產(chǎn)投入計劃。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身炒地皮、炒項目、炒樓花等不規(guī)范行為也可能帶來項目合法有效性風(fēng)險。項目質(zhì)量風(fēng)險則是指由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長而滋生的許多不確定性風(fēng)險因素。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。（五）市場風(fēng)險經(jīng)濟(jì)形勢、國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展、房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo)和

6、人們的消費水平的變化可能影響房地產(chǎn)價格以及銀行房地產(chǎn)信貸中抵押物的價格和處置，一旦房地產(chǎn)項目市場定位不準(zhǔn)，銀行審貸中對市場信息把握不足都可能引起市場風(fēng)險。此外，近幾年房價一直偏高不下，開發(fā)商投資回報率較高，導(dǎo)致開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性更大，房地產(chǎn)貸款的高回報也可會使銀行低估風(fēng)險而放寬貸款條件，過高的財務(wù)杠桿又會鼓勵開發(fā)商進(jìn)行投機(jī)性投資并把過多的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，使得泡沫經(jīng)濟(jì)生成，從而造成信貸風(fēng)險?？傮w而言，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險中各類別的風(fēng)險是相互聯(lián)系、互相影響。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合國家新出臺的對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀，縱觀全局，整體

7、地分析和應(yīng)對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，出臺有效的風(fēng)險應(yīng)對措施。二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因及現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)價格波動帶來的波動風(fēng)險據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行為居民提供的按揭貸款和為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的資金貸款大部分都屬于長期貸款，因為其均用于消費和房地產(chǎn)開發(fā)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)銀行的資金支持是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要驅(qū)動力，而房地產(chǎn)業(yè)又是典型的順經(jīng)濟(jì)周期行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)周期的波動中，用于抵押的房地產(chǎn)價值的波動性特別強(qiáng)。所以總體來說，經(jīng)濟(jì)周期的變化對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響是比較大的。表2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）資金來源（1998-2012）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單

8、位）資金來源（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：國