當(dāng)前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其防范研究

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1、當(dāng)前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其防范研究[1】國房地產(chǎn)金融?理論探索中圖分類號:F830.572文章編號:1006—7388(2010)11-0011-04文獻標(biāo)識碼:A摘要:據(jù)中國銀監(jiān)會6月17日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》顯示,2009年全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額高達7.33萬億元,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個人住房貸款余額增幅均創(chuàng)新高,房地產(chǎn)信貸潛在風(fēng)險隱患相應(yīng)上升.同時,在"新國十條"政策調(diào)控下,房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著新的考驗,這可能激發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的出現(xiàn).基于此,本文對當(dāng)前我國可能存在的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進行

2、了分析,并嘗試在新的政策背景下,提出相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避或防范措施.關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信貸;信用風(fēng)險;流動性風(fēng)險;防范措施1我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)展及現(xiàn)狀由于我國資本市場發(fā)展較晚,商業(yè)銀行信貸自然而然地成為房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費與投資的主要融資渠道.就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,土地價格的大幅上漲使其必須進行大規(guī)模信貸融資.早在2003年國家統(tǒng)計局就曾對當(dāng)時全國3328家房地產(chǎn)企業(yè)進行了調(diào)查,并發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中商業(yè)銀行信貸已占到28.89%,且這一比例還有繼續(xù)增加的趨勢.同時,1998年我國住房貨幣化改革實施以來,國內(nèi)長期壓抑的住房需求得到釋放,

3、再帶動商品房銷售的同時,加快了住房信貸的發(fā)展.商業(yè)銀行個人住房貸款余額不斷上升,截至2009年底,我國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸余額中個人住房貸款余額高達4.76萬億元,同比增長超過43%,約是1997年個人住房貸款余額的250倍.另外,我國城市化進程也不斷促進房地產(chǎn)信貸資金的需求.據(jù)調(diào)查顯示,截止2009年年末,全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達7.33萬億元,同比增長38.1%,增速比2008年同期高27.7個百分點,超過同期各項貸款增速6.7個百分點.其中,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元,房產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.86萬億元.由此可見,經(jīng)濟發(fā)展的

4、內(nèi)在動力使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,同時房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷擴張.隨著整體經(jīng)濟運行環(huán)境常態(tài)化及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整加,房地產(chǎn)市場不[1】國房地產(chǎn)金融?2010?第11期確定性逐步增加,個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn),加之房地產(chǎn)信貸余額的不斷攀升,這就使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險隱患很可能上升.而隨著2010年不良貸款"雙控"壓力的進一步加大,部分房地產(chǎn)信貸資金所形成實質(zhì)性風(fēng)險和損失的可能性隨之增大.2當(dāng)前我國可能存在的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的概念風(fēng)險(RISK)是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的重要元素,總是

5、和"損失"及"不確定性"等聯(lián)系在一起.風(fēng)險是一個比較模糊的概念,到目前為止,國內(nèi)外學(xué)者尚未就風(fēng)險的定義達成共識.目前在風(fēng)險管理中普遍采用的風(fēng)險定義是指引起損失產(chǎn)生的不確定性.正是由于人們難以確定何時,何地,何種程度的潛在損失,這便構(gòu)成了一種風(fēng)險.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是商業(yè)銀行信貸風(fēng)險中的一種常見形式,它是指經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)在經(jīng)營活動過程中,由于其決策失誤,管理不善或受客觀環(huán)境變化等一些無法預(yù)料的不確定因素的影響,導(dǎo)致其資產(chǎn),收益或?qū)嶋H收益與預(yù)期產(chǎn)生偏差,從而蒙受經(jīng)濟損失或獲取額外收益的可能性.其產(chǎn)生受很多因素的影響,如制度,匯率,利率,通

6、貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境情況等,且與一國的房地產(chǎn)金融狀況密切相關(guān).因為貸款是銀行主要的授信業(yè)務(wù)活動,所以信貸風(fēng)險成為商業(yè)銀行經(jīng)營中最主要和最常見的風(fēng)險類型.依據(jù)傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸風(fēng)險分類與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)特性,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險包括有:商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要包括信用風(fēng)險,流動性風(fēng)險,交易風(fēng)險,操作風(fēng)險和合規(guī)風(fēng)險以及其他類房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等.其中,信用風(fēng)險指合同義務(wù)人拒絕履約或不能履約的風(fēng)險,它是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中面臨的最主要風(fēng)險流動性風(fēng)險是商業(yè)銀行在每筆貸款到期時及時履約的風(fēng)險,在預(yù)期資金來源顯著減少或發(fā)生巨大變化的情況下,商業(yè)銀行資金管理工作

7、對于流動性風(fēng)險的規(guī)避至關(guān)重要.2.當(dāng)前可能存在的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其原因(1)信用風(fēng)險信用風(fēng)險仍是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的主要風(fēng)險.在整個房地產(chǎn)開發(fā)銷售流程中,土地儲備部門,12房地產(chǎn)開發(fā)商,建筑商以及個人購房者都通過信貸途徑與商業(yè)銀行有著緊密的聯(lián)系,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸在各部門傳導(dǎo)關(guān)系如下所示:A:土地儲備貸款B:土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款c:房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款D:個人住房貸款E:土地出讓金F:業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金G:定金,預(yù)付款圖1商業(yè)銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)銷售流程中的傳導(dǎo)途徑如圖1所示,在整個房地產(chǎn)開發(fā)銷售流程中,從土地一級開發(fā)階段到房地產(chǎn)的開發(fā)與

8、銷售階段,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金在不斷地循環(huán)流動中回收,增值,且任何一個階段的資金鏈循環(huán)出現(xiàn)問題,都可能導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款資金風(fēng)險轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸