盛德世紀(jì)融資項(xiàng)目盡職調(diào)查下載 - 北京大正財(cái)富投資有限公司

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1、昌廣匯富?盛德地產(chǎn)基金盡職調(diào)查報(bào)告二〇一二年十二月20目錄一、項(xiàng)目背景概述4二、基金介紹6（一）、基金運(yùn)營模式6（二）、基金要點(diǎn)一覽6三、融資公司情況介紹7（一）、基本情況7（二）、股權(quán)結(jié)構(gòu)與歷史沿革8（三）、股東情況介紹10（四）、相關(guān)子公司與孫公司情況介紹12（五）、組織架構(gòu)15（六）、實(shí)際控制人及高管簡介15（七）、融資公司財(cái)務(wù)情況171.基本財(cái)務(wù)情況172.公司銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況20（八）、過往業(yè)績21四、擔(dān)保方情況介紹22（一）、基本情況22（二）、控股股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)介紹23五、項(xiàng)目情況介紹24廊坊紫金城項(xiàng)目介紹24（一）、

2、項(xiàng)目概況24（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)24（三）、項(xiàng)目投資估算26（四）、項(xiàng)目區(qū)域位置及優(yōu)勢(shì)分析271．項(xiàng)目所處地區(qū)位優(yōu)勢(shì)272．項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)28（五）、項(xiàng)目現(xiàn)狀311．項(xiàng)目已取得證件情況312．項(xiàng)目已投入資金情況323．工程施工現(xiàn)狀與計(jì)劃32204．項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀33廊坊盛德花園小區(qū)四期項(xiàng)目34（一）、項(xiàng)目概況34（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)35（三）、項(xiàng)目投資估算36（四）、項(xiàng)目區(qū)域位置及優(yōu)勢(shì)分析371．項(xiàng)目建設(shè)背景及意義372．項(xiàng)目所屬地區(qū)位優(yōu)勢(shì)383．項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)38（五）、項(xiàng)目現(xiàn)狀391．項(xiàng)目已取得證件情況392．項(xiàng)目已投入資金情況403．項(xiàng)目

3、施工現(xiàn)狀與計(jì)劃414．項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀42六、市場(chǎng)分析43（一）、廊坊市經(jīng)濟(jì)環(huán)境43（二）、廊坊市房地產(chǎn)行業(yè)政策45（三）、廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況45（四）、周邊競爭項(xiàng)目市場(chǎng)情況47七、項(xiàng)目投資效益分析50廊坊紫金城項(xiàng)目50（一）、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)501.住宅部分502.商業(yè)部分513.車庫部分51（二）、項(xiàng)目利潤分析52（三）、項(xiàng)目敏感性分析52廊坊盛德花園四期項(xiàng)目53（一）、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)531.住宅部分532.商業(yè)部分563.車庫部分56（二）、項(xiàng)目利潤分析56（三）、項(xiàng)目敏感性分析5720八、第三還款來源介紹58北京杰寶公寓項(xiàng)目58（

4、一）、項(xiàng)目概況58（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)59（三）、項(xiàng)目投資估算61（四）、項(xiàng)目區(qū)域及優(yōu)勢(shì)分析63（五）、項(xiàng)目現(xiàn)狀651．項(xiàng)目已取得證件情況652．項(xiàng)目施工現(xiàn)狀與計(jì)劃663．項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)66九、風(fēng)險(xiǎn)保障分析66（一）、還款來源充足66（二）、委托貸款方——中國民生銀行石家莊分行66（三）、擔(dān)保方——河北融投擔(dān)保集團(tuán)67（四）、銷售控制承諾67（五）、控股股東及實(shí)際控制人無限連帶責(zé)任擔(dān)保68（六）、銷售回款監(jiān)管68十、結(jié)論68一、20一、項(xiàng)目背景概述廊坊市位于河北省中部偏東，地處北京、天津兩大城市之間，被譽(yù)為“京津走廊上的明珠”。目前

5、廊坊市沒有出臺(tái)限購、限價(jià)等調(diào)控措施，政策對(duì)廊坊市房地產(chǎn)交易影響較小，同時(shí)廊坊2011年商品房住房成交面積同比上漲20%，銷售收入同比上漲43%，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)發(fā)展良好.基金擬投資項(xiàng)目——廊坊紫金城項(xiàng)目（以下簡稱“紫金城項(xiàng)目”），五證齊全，位于廊坊城區(qū)的東北方向，在北環(huán)路南面。北面為廊坊文化藝術(shù)中心，周邊游高檔住宅小區(qū)，教育和生活配套齊全，交通十分便利。項(xiàng)目總占地面積23,250㎡,總建筑面積106,842㎡，總投資約為3.95億元，已投入資金超過1.23億元，項(xiàng)目分商住兩用，住宅部分64,031㎡，目前銷售面積24,534㎡，實(shí)現(xiàn)銷售

6、額度超過1.4億元，商業(yè)部分33,811㎡及地上和地下707個(gè)車庫，未形成銷售。基金擬投資項(xiàng)目——廊坊盛德花園小區(qū)四期項(xiàng)目（以下簡稱“盛德花園小區(qū)四期項(xiàng)目”），五證齊全，位于廊坊市安次區(qū)永興路與永華道交叉口。項(xiàng)目北臨永華道，西臨永興路，南臨辛莊道，東臨常青路。項(xiàng)目距離市中心2公里，距離高鐵車站1.5公里，毗鄰市政大道銀河路、永興路，出入便捷，擁有50萬平米人文社區(qū)，生活氛圍濃厚，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施齊全。2004年就已啟動(dòng)的盛德花園項(xiàng)目，目前1—3期已經(jīng)完成全部銷售并已經(jīng)入住，在廊坊市場(chǎng)頗具知名度。項(xiàng)目總占地面積23,78

7、9.4㎡,總建筑面積82,797㎡，總投資約為3.23億元，已投入資金超過1.12億元，項(xiàng)目分商住兩用，住宅部分54,211㎡，目前實(shí)現(xiàn)銷售面積5,547㎡，實(shí)現(xiàn)銷售額度超過3千萬元，商業(yè)部分21,163㎡及地上地下303個(gè)車庫，未形成銷售。作為基金還款來源之一——北京杰寶公寓項(xiàng)目（以下簡稱“杰寶公寓項(xiàng)目”），位于北京東城區(qū)安定門外大街蔣宅口東南，規(guī)劃占地面積約9,388㎡，總建筑面積89,982㎡，其中住宅面積58,686㎡，底商面積18,550㎡，以及地下停車位100個(gè)和地上停車位200個(gè)。該項(xiàng)目正在辦理相關(guān)預(yù)售手續(xù)及內(nèi)外裝修工程，2

8、013年5月年底進(jìn)行預(yù)售，由于所處地理位置優(yōu)越，住宅部分均價(jià)可以達(dá)到5萬元/㎡，商業(yè)部分均價(jià)5萬元/㎡。20基金融資主體廊坊市盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“盛德世紀(jì)”）成立于2000年3