國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

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1、在中國(guó)房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。　　哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪

2、調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲……正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說?！毕Ｍ粫?huì)一語(yǔ)成讖?！　?003：分水嶺　　在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來，中國(guó)樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國(guó)住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。　　中國(guó)樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國(guó)，而1998年的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府

3、“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇?！　?998年7月3日，隨著“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的

4、住房裝修支出。　　那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力?！　〖幢闳绱?，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國(guó)家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格增長(zhǎng)過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。5　

5、　央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的?！　?21號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。　　不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國(guó)遭遇罕見的“

6、非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)

7、中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！薄　≌呤ъ`房?jī)r(jià)兇猛　　從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終?！　≡诰o縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)

8、控的方式來抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿?！　』仡?004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱20