云南昆明陽宗海云嶺山生態(tài)旅游項目整體定位與啟動策略報告

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1、云南昆明陽宗海云嶺山生態(tài)旅游項目整體定位與啟動策略報告謹(jǐn)呈：昆明高富旅游度假有限公司[2008]A-755-GW-081022-111昆明陽宗海云嶺山生態(tài)旅游項目整體定位與啟動策略2008-12-23PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory4>#ff66ff'>項目組工作的階段劃分2008/11/012008/11/122008/12/232008/12/31第一階段第二階段（中期）第三階段（終期）市場調(diào)研階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報告修改與終期匯報u與客戶進(jìn)行首次溝通u項目界定及客戶目標(biāo)分

2、析u將修改意見進(jìn)一步落實u項目地塊現(xiàn)場查勘u市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析u形成本項目的最終成果u區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究u核心問題的梳理與分析u房地產(chǎn)市場調(diào)研u為解決核心進(jìn)行多角度多層次u旅游產(chǎn)業(yè)研究的深入研究與分析u政府人員訪談u參考案例的發(fā)展戰(zhàn)略借鑒u專業(yè)人士訪談u項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略u消費(fèi)者訪談u項目功能定位u市調(diào)成果溝通u整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中期匯報u終稿報告2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>項目開發(fā)目標(biāo)與限制性條件開發(fā)商目標(biāo)總體目標(biāo)：風(fēng)險＞利潤＞品牌，近期目標(biāo)

3、是回現(xiàn)，中遠(yuǎn)期目標(biāo)追求利潤和樹立品牌近期目標(biāo)：啟動期盡量回收前期成本；啟動期開發(fā)，需要獲得市場認(rèn)可、現(xiàn)金回流，樹立投資者信心和開發(fā)商信心開發(fā)周期：10年以上項目規(guī)模：10平方公里；啟動資金：2~3億，期望使用的啟動資金盡量靠近2億；銀行貸款渠道暢通限制條件西區(qū)高爾夫球場用來做品牌、做標(biāo)桿；容積率≤1.1；居住用地建筑限高9米，層數(shù)2~3層；旅游用地?zé)o限高要求；東區(qū)780畝住宅和220畝旅游的用地界限不能改變，其余可以修改；3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>首次溝

4、通會問題聚焦宏觀背景?6?整個國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢對本項目的影響？大勢問題？市場分析?6?現(xiàn)有規(guī)劃是從技術(shù)方向進(jìn)行的規(guī)劃，希望世聯(lián)從經(jīng)濟(jì)形勢大背景、市場的角度進(jìn)行規(guī)劃客戶定位?6?東區(qū)建什么樣的球場？針對什么客戶群？項目如何開發(fā)？?6?西區(qū)林地的9洞是否要建？除高爾夫球場、高爾夫地產(chǎn)必功能構(gòu)成做，其他可做什么？是否可以做最頂級的美食？草地網(wǎng)球場？山地自行車賽道？名花公園等項目？國際會議中心??6?希望世聯(lián)給到具體的功能，而非“戶外運(yùn)動”等意向性指導(dǎo)開發(fā)策略?6?開發(fā)節(jié)奏問題給到多種方案進(jìn)行選擇，公司現(xiàn)在有多個方案，選不定用哪個方案如何啟動？啟動策略

5、?6?項目的啟動次序和開發(fā)力度？從東區(qū)還是西區(qū)開始啟動？—首次溝通會（2008.11.1）4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>中期階段溝通后的問題聚焦“陽宗海云嶺山生態(tài)旅游項目”文化取向和文化定位研究文化建構(gòu)問題？我們認(rèn)為，成功的旅游地產(chǎn)項目除了依托自然資源和環(huán)境外，還需具備反映其本質(zhì)特征的精神層面的因素。盡管文化的構(gòu)建和體現(xiàn)無疑需要一個長期過程，但我們?nèi)韵Ｍ卷椖吭诂F(xiàn)階段至少能明確文化發(fā)展上的取向和定位?！A段溝通會（2008.12.5）陽宗海砷污染事件對項目和

6、市場的影響研究和后期預(yù)判污染影響問題？我們從國外一些渠道了解到，國外對陽宗海砷污染事件的反應(yīng)比國內(nèi)要嚴(yán)重很多。因此，投資人對這一事件于項目開發(fā)的影響方面和影響程度非常關(guān)注。—階段溝通會（2008.12.5）希望從整個草甸湖壩子（環(huán)湖整個區(qū)域）開發(fā)的高度來研究東區(qū)的開發(fā)，以及陳述選擇東區(qū)作為啟動區(qū)的理由啟動區(qū)充分論證？希望世聯(lián)能從一個更高更廣的角度來論證草甸湖壩子整體先行開發(fā)的必要性和可行性。這也將起到協(xié)助我們說服當(dāng)?shù)卣涌鞏|區(qū)土地收儲、出讓工作的作用?！A段溝通會（2008.12.5）5PDFcreatedwithpdfFactoryProtr

7、ialversion.pdffactory#ff66ff'>本次研究成果旨在從多視角的真實調(diào)查和理性分析研究的角度為云嶺山區(qū)域提供第三方意見和建議實實地地踏踏勘勘與與研研究究深深度度訪訪談?wù)勴楉椖磕空{(diào)調(diào)研研國國內(nèi)內(nèi)外外案案例例研研究究調(diào)研區(qū)域：政府官員訪談1位：房地產(chǎn)項目：國內(nèi)案例研究：?6?世博生態(tài)城?6?中信汕頭度假區(qū)?6?昆明中心城區(qū)?6?昆明市旅游局旅游規(guī)劃處李處長專業(yè)人士13位：?6?野鴨湖?6?三亞亞龍灣度假區(qū)?6?昆明近郊休閑度假區(qū)域，包?6?智者的山丘?6?珠海海泉灣度假區(qū)括世博板塊、安寧板塊、滇?6?昆明市規(guī)劃院王院長…?6?寧

8、波東錢湖度假區(qū)池板塊、呈貢板塊、陽宗海?6?新地產(chǎn)雜志李總監(jiān)板塊、撫仙湖板塊、石林板?6?金石地產(chǎn)策劃洪總監(jiān)高爾夫項目?6?青島海泉灣度