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1、容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)
2、計(jì)一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。關(guān)于容積率內(nèi)容:項(xiàng)目容積率與利潤推算方法模塊一,最適容積率最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數(shù)值.一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價不可能達(dá)到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出
3、最適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降.在最適容積率點(diǎn)上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大.(圖中黑色區(qū)域?yàn)橛姓麧櫟娜莘e率范圍,其中最寬處即為利潤最大點(diǎn),也就是最適容積率點(diǎn).)銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下:3,最適容積率的確定明確了容積率的重要性,接下來就是最核心的問題:對于一個低層項(xiàng)目,容積率的最佳值是多少回答這個問題,我們必須通過經(jīng)濟(jì)測算,即在一定的容積率下,本項(xiàng)目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當(dāng)然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我
4、們知道,容積率確定之后,項(xiàng)目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計(jì)算出來的,但合理的售價如何確定呢在項(xiàng)目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計(jì)方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是最終的解決辦法.當(dāng)然,這個"函數(shù)"并非嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式,而是一個相關(guān)性的變化分析.以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進(jìn)深等條件,粗略的估計(jì)一個低層或多層住宅項(xiàng)目的容積率,方法如下:
5、假設(shè)一個小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區(qū)域?yàn)樽≌?淺灰色區(qū)域?yàn)榻?jīng)過平均后一棟住宅對應(yīng)的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項(xiàng)目的容積率.設(shè)住宅的層高為3米,進(jìn)深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:容積
6、率=X*N/(0.42N+1)N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨(dú)棟.舉一個例子,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,X值為0.5的時候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當(dāng)確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.在本方法的實(shí)際應(yīng)用中,尚存在幾點(diǎn)問題,
7、這主要是由于實(shí)際的低層住宅項(xiàng)目并非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態(tài).比如,項(xiàng)目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項(xiàng)目的實(shí)際情況)估算也需要在不同的類型間分別進(jìn)行;如果日照間距不是嚴(yán)格的按照1.7來計(jì)算,或者項(xiàng)目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進(jìn)一步的完善,還有與經(jīng)驗(yàn)值的互相驗(yàn)證.實(shí)際中可以用已經(jīng)有的若干個實(shí)例來反算這個公式的結(jié)果,并得出一個經(jīng)驗(yàn)性的修正值,并在以后的測算中應(yīng)
8、用這個經(jīng)驗(yàn)修正值.得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時與周邊項(xiàng)目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價.這時候,建筑面積,單方成本與總成本,售價等進(jìn)行全面的成本收益測算所需要的基礎(chǔ)
