住宅市場價格影響因素的實證研究9.25.docx

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1、住宅市場價格影響因素的實證研究——基于天津市住房市場2001—2011年的數(shù)據(jù)分析?內(nèi)容提要本文采用單位根檢驗、回歸與時間序列模型（簡稱MARMA模型）對天津住宅市場2001年1季度到201年2季度的季度度數(shù)據(jù)進行分析。分析結(jié)果表明，影響天津市房屋銷售價格指數(shù)變動的主要因素是居民消費價格指數(shù)、上一期房屋銷售價格指數(shù)、宏觀經(jīng)濟政策。而城市常住人口增速、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和利率等變量對房價的影響不顯著。另外，一些政策如“取消購房契稅補貼”和“暫停購房抵扣個人所得稅”對房價的攀升起到抑制作用，但貸款利率下調(diào)影響不明顯。我們還發(fā)現(xiàn)，世博會申辦成功

2、對上海房市有明顯的推動作用。關(guān)鍵詞　EG兩步法　VAR模型　誤差修正模型　中房上海指數(shù)一、引言近年來，隨著中國經(jīng)濟快速發(fā)展，人民收入水平不斷提高，對高質(zhì)量住房的需求也逐年增大。中國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，過快增長的房價成為社會討論熱點。在全國房價上漲的大環(huán)境下，天津的房地產(chǎn)市場也逐漸火熱起來。從2001年至今，天津房屋銷售價格雖然出現(xiàn)過一些大幅波動，但總體上還是保持快速上升趨勢。天津市商品房銷售均價從2002年上半年的2557元/平方米（數(shù)據(jù)來源：新華網(wǎng)），漲到了2011年上半年的9190元/平方米（數(shù)據(jù)來源：天津市國土房管局《每日房價》）。房價過快

3、增長對一個國家和地區(qū)的發(fā)展是極為有害的：首先會加劇宏觀經(jīng)濟波動。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，涉及建筑、冶金、建材、運輸和金融等許多產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟增長時會加速經(jīng)濟膨脹，而在經(jīng)濟出現(xiàn)下滑時反之也會加速經(jīng)濟蕭條。如果不加以控制甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,引發(fā)金融危機。其次會造成擠出效應(yīng)，制約居民消費的擴大。由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費的持續(xù)擴大。最后會產(chǎn)生再分配效應(yīng)，拉大居民收入差距。住房既是普

4、通商品又是投資品，房價上漲對不同居民戶的財富存量會產(chǎn)生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度；對有自有住房家庭而言，房價上漲會增加抵押貸款消費；對于有房且用來投資的家庭而言，房價上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房價上漲最大的受益者。正因為如此，如何抑制房價快速上漲,成為政界和學(xué)界關(guān)注的焦點問題。國家政府也是連續(xù)多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，以防止住宅價格過快上漲，然而效果并不理想。研究房價影響因素有助于政府更加有效地調(diào)控房價，抑制房價過快上漲，對于提高居民生活水平、緩解社會矛盾、保持經(jīng)

5、濟持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。國內(nèi)學(xué)者從不同角度對房地產(chǎn)價格的決定和影響因素進行了分析。張紅、李文誕(2000)以動態(tài)資本市場分析為基礎(chǔ)，運用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進行了經(jīng)驗分析，認(rèn)為影響住宅實際價格的因素主要是住宅實際建造成本和實際國內(nèi)生產(chǎn)總值，其中實際建設(shè)成本對住宅價格的影響非常顯著。馬思新、李昂(2003)通過Hedonic理論和方法研究了北京商品住宅價格的影響因素，選取區(qū)位、總層數(shù)、綠化率、物業(yè)費用、車位租金、廚衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、供水、通訊、物業(yè)狀態(tài)為影響因素進行擬合，認(rèn)為區(qū)位、物業(yè)費用、廚衛(wèi)裝

6、修等因素對價格影響顯著。楊超、盧有杰(2003)選取城市人口、居民收入水平、物價水平、開發(fā)成本和投機因素作為變量，討論了北京房地產(chǎn)價格決定和泡沫含量。清華大學(xué)的沈悅、劉洪玉(2004)對中國房地產(chǎn)價格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)之間的關(guān)系進行分析，討論了房地產(chǎn)價格與價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入支出相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)、國內(nèi)生產(chǎn)總值的關(guān)系。他們通過對1995-2002年中國14城市的考察認(rèn)為，經(jīng)濟基本面對住宅價格水平的解釋模型存在著顯著的城市影響特征，近年來各城市住宅價格的增長已經(jīng)無法用經(jīng)濟基本面和住宅價格的歷史信息來解釋?？嘴贤ㄟ^構(gòu)建聯(lián)立方程模型采用三階段回歸法(3SL

7、S)考察了房價和交易量的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價與交易量之間存在滯后的正相關(guān)關(guān)系，并且房價處于主導(dǎo)地位。實證結(jié)果也顯示，土地市場、人均收入是影響房價與交易量的重要因素，房價與交易量滯后項對各自本期的影響程度最大?？嘴?城市住宅價格變動的影響因素研究[D];重慶大學(xué);2006年鄒琳通過構(gòu)建粘性價格存量—流量模型，利用不同區(qū)域市場參數(shù)對模型進行動態(tài)模擬，考察房價周期波動區(qū)域差異，結(jié)果表明供給彈性、需求彈性、收入增速、收入彈性、價格調(diào)整速度及建筑滯后期等因素的區(qū)域差異是造成房價周期區(qū)域差異的重要原因。任超群和賈生華基于微觀事件法的視角闡釋了土地價格信號是否導(dǎo)致了

8、房價的波動，為進一步揭開“房價與地價關(guān)系迷局”提供了新思路。論文從“價格發(fā)現(xiàn)”的理論視角出發(fā)，將土地出讓看作一個事件，檢驗土地出讓價格信