第7講 小產(chǎn)權(quán)房研究文獻(xiàn)解析

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1、小產(chǎn)權(quán)房研究文獻(xiàn)解析由于小產(chǎn)權(quán)房是在中國大陸特殊的二元土地制度背景下產(chǎn)生的一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，國外并無同類住房形態(tài)和概念，所以，國外學(xué)者以“小產(chǎn)權(quán)房”或以中國大陸“小產(chǎn)權(quán)房”為專題研究對(duì)象的學(xué)術(shù)性成果，目前并不多見，筆者尚未檢索到公開發(fā)表的國外學(xué)者有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”研究的學(xué)術(shù)性文獻(xiàn)。小產(chǎn)權(quán)房問題的浮現(xiàn)與凸顯，主要是以中央電視臺(tái)、新華日?qǐng)?bào)、中國經(jīng)濟(jì)周刊、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、南方都市報(bào)、新華網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等為代表的媒體，分別以新聞?wù){(diào)查、專訪、特稿、社論等形式予以報(bào)道，將小產(chǎn)權(quán)房推向了輿論焦點(diǎn)，引起國內(nèi)一些學(xué)者、律師、開發(fā)商的較多關(guān)注，他

2、們?cè)謩e撰文、撰寫博客或接受專訪，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以評(píng)述和分析。從小產(chǎn)權(quán)房研究的概念界定看：依法理，產(chǎn)權(quán)本來是不分大小的。由于中國土地產(chǎn)權(quán)的二元體制特征和管理特色，形成了社會(huì)上約定成俗的一些提法，如“大產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”。大產(chǎn)權(quán)房可以理解為完全產(chǎn)權(quán)房或全部產(chǎn)權(quán)房，包括房屋產(chǎn)權(quán)以及房屋占用的國有土地使用權(quán)，購房者獨(dú)自擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益、處置等全部權(quán)利；小產(chǎn)權(quán)房則可以理解為不完全產(chǎn)權(quán)房，只包括房屋產(chǎn)權(quán)，不包括或沒有房屋占用的土地使用權(quán)，而且房屋產(chǎn)權(quán)不能合法入市流轉(zhuǎn)。若從本質(zhì)上加以區(qū)分，小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于房屋

3、占用土地的權(quán)屬性質(zhì)不同：小產(chǎn)權(quán)房占用的一般是集體所有土地，而大產(chǎn)權(quán)房占用的則是國有土地。小產(chǎn)權(quán)房與中國20世紀(jì)80年代始房改時(shí)期形成的部分產(chǎn)權(quán)房也不完全相同：一是小產(chǎn)權(quán)房的購房人一般獨(dú)自擁有所購房屋產(chǎn)權(quán)，而部分產(chǎn)權(quán)房的購房人與原售房單位共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，購房人一般只有房屋的占有、使用權(quán)，不包括房屋的收益權(quán)、處置權(quán)；二是小產(chǎn)權(quán)房占用的一般是集體所有土地，部分產(chǎn)權(quán)房占用的一般是國有土地；三是小產(chǎn)權(quán)房因無法進(jìn)行物權(quán)登記、未依法完稅等不能繼承和出售，部分產(chǎn)權(quán)房則可繼承和出售。從概念區(qū)分看，深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司在小產(chǎn)權(quán)房專題研

4、究報(bào)告中，區(qū)分了小產(chǎn)權(quán)房的廣義和狹義概念。廣義小產(chǎn)權(quán)房即不完全產(chǎn)權(quán)房屋，是指未辦理統(tǒng)一規(guī)劃、征收和出讓手續(xù)，直接在國有或集體所有土地上，違法違規(guī)建設(shè)或超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)所產(chǎn)生的房屋，即違建房。狹義小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司：《2009年深圳市小產(chǎn)權(quán)房專題研究》，百度文庫：“http://wenku.baidu.com/view/0461d4661ed9ad5

5、1f01df25d.html”。深圳市人大常委會(huì)副主任邱玫在向全國人大十一屆三次會(huì)議提交的《關(guān)于建立和完善“小產(chǎn)權(quán)房”法律制度的建議》提案中，將小產(chǎn)權(quán)房定義為“未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房”。邱玫：《關(guān)于建立和完善“小產(chǎn)權(quán)房”法律制度的建議》，九三學(xué)社深圳市委員會(huì)網(wǎng)站：“http://www.sz93.gov.cn/news/detail.asp?NewsId=3109”?！豆枮I市查處違法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房工作實(shí)施方案》首次在政府行政公文中作如下明確界定：“‘

6、小產(chǎn)權(quán)房’一般是指在農(nóng)民集體土地上違法建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的非法建筑”。這一界定涵蓋了小產(chǎn)權(quán)房的如下四個(gè)屬性特征：一是房屋建設(shè)所用的土地是農(nóng)民集體土地（包括農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地）；二是違法建設(shè)；三是非法建筑物；四是向社會(huì)公眾租、售?，F(xiàn)有研究文獻(xiàn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的解釋，歸納起來主要有四種，第一種是針對(duì)發(fā)展商在建、已建、待售的房屋產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這種詮釋是基于中國房屋開發(fā)實(shí)行集中開發(fā)、分散銷售的管理體制，房屋產(chǎn)權(quán)的取得需要進(jìn)行兩次登記，即開發(fā)商對(duì)建筑物的首次整體登記和購房者對(duì)特定物

7、業(yè)的二次分割登記，因此，購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再補(bǔ)繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)房，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)房，按這種解釋，普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、政府和原國有企事業(yè)單位的集體房產(chǎn)（住房）就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，縣級(jí)及以上人民政府房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村民委員會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的叫小產(chǎn)權(quán)房，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房。根據(jù)2008年2月15日建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》（建設(shè)部令〔

8、2008〕第168號(hào)）第九十五條規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書、登記證明，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號(hào)規(guī)則?？h級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院建設(shè)主管部門備案。”第九十一條規(guī)定，“非法印制、偽造、變?cè)?/p>