太湖路項(xiàng)目定位綜合報(bào)告--中原地產(chǎn)

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1、泰峰地產(chǎn)?太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOSPROPERTY2001第一部分項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)供求狀況調(diào)研結(jié)論一、合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體概況1、合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積458平方公里。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，合肥市2000年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值325億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比1999年增長(zhǎng)10.3%，分別高于全國(guó)、全省的4.2、4.9個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值35.93億元，增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值139.3億元，增長(zhǎng)12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值117.77億元，增長(zhǎng)12%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上

2、年的14.9：46.5：38.6調(diào)整為12.3：47.5：40.2，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重略有上升。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)升。在國(guó)家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開(kāi)征利息稅等一系列措施的啟動(dòng)下，市場(chǎng)銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額148.27億元，實(shí)際增長(zhǎng)12.9%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，餐飲業(yè)增長(zhǎng)較快，制造業(yè)增長(zhǎng)緩慢，分別增長(zhǎng)8.6%、24.8%、0.4%。商品交易成交活躍，全年商品成交市場(chǎng)總成交額147億元,增長(zhǎng)24.5%。物價(jià)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。全年商品零售價(jià)格指數(shù)比上年下降3.5%，居民消費(fèi)品價(jià)格比上年下降2.3%，其

3、中衣著和居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上升1—2個(gè)點(diǎn)。（以1999年為100）行業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有34個(gè)工業(yè)行業(yè)，200多個(gè)工業(yè)門(mén)類，2000多種大類產(chǎn)品；國(guó)有及年銷售收入500萬(wàn)以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)共426家。目前已初步形成以電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機(jī)、成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機(jī)等主要名優(yōu)產(chǎn)品。2、合肥市人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、人口分布情況、人口變動(dòng)情況41

4、泰峰地產(chǎn)?太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOSPROPERTY20012000年年末全合肥市總?cè)丝?29.95萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口136.91萬(wàn)人；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）年末人口130.28萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口102.78萬(wàn)人。人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到控制，本年出生人口45372人，出生率12.51‰，人口自然增長(zhǎng)率7.94‰，人口機(jī)械增長(zhǎng)率是1.97‰。東市區(qū)22.47萬(wàn)人,中市區(qū)25.98萬(wàn)人,西市區(qū)人口32.67萬(wàn)人，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)。3、合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)

5、增長(zhǎng)。2000年全市職工工資總額41.3億元，比上年增長(zhǎng)4.9%，職工年人均工資7556元，比上年增長(zhǎng)10.6。根據(jù)抽樣調(diào)查資料，2000年全市人均可支配收入5813元，比上年增長(zhǎng)5.2%，扣除價(jià)格因素增長(zhǎng)7.5%，不同群體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間員工收入差距加大。合肥市居民實(shí)際支出增幅加大，其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提高，消費(fèi)性支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲(chǔ)蓄借貸支出略有下降，儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加。據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：居住類支出8.0%，衣著類支出占11.0%食品類支出47.3%,文化教育支出13.2%,設(shè)備用品7.0%,交通

6、通訊6.4%,醫(yī)療衛(wèi)生3.2%。合肥市平均每戶人口3.05人,平均每戶就業(yè)人口1.87人，平均每個(gè)就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù)1.63人（贍養(yǎng)系數(shù)）。一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展情況及變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)規(guī)模及發(fā)展水平至2001年1月底，在合肥市城市面上開(kāi)發(fā)綜合辦公室登記的備案的開(kāi)發(fā)企業(yè)295家，比上年的235家增加50家，其中具備一、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的43家，占總量15%，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，從業(yè)人員3千多人。41泰峰地產(chǎn)?太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOSPROPERTY2001目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評(píng)估、拍賣等房地產(chǎn)中介服務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)

7、模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)不活躍。1、合肥市93—2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求概況從93—2000年，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，施工面積平均每年增4.8%,新開(kāi)工面積平均增幅是—2.2%,竣工面積平均每年增長(zhǎng)12.86%,銷售面積以平均21.08的增長(zhǎng)速度穩(wěn)定增長(zhǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅投資占主體,住宅施工、開(kāi)工、竣工和銷售面積占總體的比重都在50—60%之間，供求基本平衡。1999年，合肥市居民人均居住面積10.7平方米,比上年增長(zhǎng)了7.6%。2000年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成土地開(kāi)發(fā)面積66.44萬(wàn)

8、平方米，比上年增長(zhǎng)160.86%；正在