【商業(yè)地產(chǎn)-doc】中原—武漢光谷關(guān)山二路項目定位報告-doc

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1、光谷地塊前期定位方案建議第一部分市場研究及評估一、宏觀經(jīng)濟及政策（一）武漢市總體發(fā)展?fàn)顩r分析1、武漢市城市概況武漢素有“九省通衢”之稱，位于長江和漢江的交匯處，市內(nèi)100多處湖泊星羅棋布，數(shù)十座山峰蜿蜒其間,這里也是千年荊楚文化的發(fā)源地，具有濃郁的楚文化特色，是我國的歷史文化名城之一。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，武漢已成為國家提出中部崛起戰(zhàn)略中的核心城市。主城區(qū)通常被形容為“武漢三鎮(zhèn)”，“三鎮(zhèn)”指的是武昌、漢口、漢陽這三塊被長江和漢江隔開的地方。漢口是武漢最繁華最熱鬧的商業(yè)區(qū)，也是華中地區(qū)商品集散的中心；武昌是武漢高等學(xué)府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城

2、市文化的體現(xiàn)；漢陽則是市政府重點發(fā)展的開發(fā)區(qū)，蘊育著武漢的未來。武漢市土地面積為8494.41平方公里，全市人口常住人口858萬人，共有八大主行政區(qū)。漢口江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)武昌武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)漢陽漢陽區(qū)2、武漢市經(jīng)濟發(fā)展水平分析2.1武漢市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r圖：武漢市近年來國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（單位：億元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2590億元，同比增長14.8%。GDP的穩(wěn)步增長體現(xiàn)出武漢市整體經(jīng)濟發(fā)展形式的大好，而人均可支配收入和儲蓄存款的增長說明居民經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)和消費能力的提高，這將帶動

3、各種消費包括對住房消費的需求，為下一年度房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2.2武漢市近年來人均GDP發(fā)展?fàn)顩r圖：武漢市近年來人均GDP發(fā)展?fàn)顩r（單位：元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2004年以來，武漢市人均GDP以年均13%的速度增長，2006年按常住人口計算，全市人均GDP達到29890元，漲幅13.9%，隨著經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長，人均收入水平將同步提高，居民的住宅購買力亦同步提高，這對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大強有力的支撐。3、武漢市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析3.1武漢市產(chǎn)業(yè)分布格局及其發(fā)展趨勢圖：武漢2000年以來各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（單位：億元）(數(shù)

4、據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2005年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值109.57億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1019.00億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1109.43億元，增長13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的6.7：44.2：49.1變化為2005年的4.9:45.5:49.6，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。從武漢市目前的國民經(jīng)濟的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢來看，武漢市經(jīng)濟處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且發(fā)展速度較快。第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展也起到了相當(dāng)?shù)耐苿幼饔谩ｋS著我市國民經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，居民的消費意識增強，住宅消費已經(jīng)成為一大熱

5、點消費，且消費支出逐年提高，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)。3、城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢4.1城市性質(zhì)定位武漢是湖北省省會，武漢市城市總體規(guī)劃（1996-2020年）將武漢定位為中國中部重要的中心城市，長江中游的特大城市，全國重要的金融、貿(mào)易中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、工業(yè)基地和交通、通信樞紐。4.2主城規(guī)劃總規(guī)將武漢主城規(guī)劃出2個城市核心區(qū)，10個中心區(qū)片，10個綜合組團，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團式”的布局結(jié)構(gòu)。4.2.1城市核心區(qū)規(guī)劃核心區(qū)職能規(guī)劃核心區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)代化

6、國際性城市和中國中部地區(qū)中心城市的職能，重點布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。核心區(qū)范圍江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，面積6.35平方公里；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的武車路過江隧道，面積3.50平方公里。4.2.2城市中心區(qū)規(guī)劃中心區(qū)片重點布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設(shè)施及居住用地。4.2.3城市綜合組團規(guī)劃各綜合組團重點布局大中型工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、大型對外交通設(shè)施、市級商業(yè)副中心、教育科研設(shè)

7、施、博覽中心、體育中心和全國性、區(qū)域性大型市場用地。4.2.4主城三鎮(zhèn)規(guī)劃漢口地區(qū)漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個綜合組團。規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級行政中心。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心區(qū)片58萬，綜合組團97萬。漢陽地區(qū)漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口3個綜合組團；規(guī)劃職能為汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)中心、港口和旅游中心。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?6萬，其中中心區(qū)片14萬，綜合組團62萬。武昌地區(qū)武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個中心區(qū)片，青山、關(guān)山、

8、白沙、南湖4個綜合組團；規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機電、高科技產(chǎn)業(yè)中心及旅游中心。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?04萬，其中核心區(qū)為4萬，中心區(qū)片為80萬，綜合組團為120萬。4.3居住區(qū)規(guī)劃規(guī)