中國房價問題的探討及預測-.doc

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1、中國房價問題的探討及預測第一章緒論(前言)1.1課題研究背景房地產是不動產，屬于國民經濟產業(yè)中的第三產業(yè)，關聯(lián)度高，帶動力強，是經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)【1】。鑒于房地產對我國產業(yè)結構發(fā)展和國民經濟發(fā)展的重大影響，一直以來房價都是國家以及全國人民關注的焦點。近年來，社會中最熱門的詞匯莫過于“房價”。房價的快速持續(xù)上漲，似乎勢在必行，然而所導致的問題也接踵而來，一方面民怨難平，高額的房價給大部分人的居住帶來了巨大的經濟壓力；另一方面降低房價困難重重，雖然目前國家以及地方都出臺了

2、一定量的限價限量政策，但是由于房地產涉及領域太廣，土地資源有限，成本較高等原因，房價的控制沒取得實質性的成功。對于房價快速上漲的原因，眾說紛紜，主要有以下幾類：一是需求：我國正處于城市化階段，大量農村人口向城市轉移，加上我國近年來經濟快速發(fā)展，居民經濟水平提高，對城市住房的需求數量和質量相應提高，房價自然也隨之上漲。大多數房地產開發(fā)商持這種觀點。二是利益：房地產開發(fā)商與地方政府、商業(yè)銀行的經濟利益相關，操縱房地產價格上漲，從中獲得最大經濟收益。大多數消費者和部分專家持這種觀點[2]。三是貨幣。人們手中的錢多了，在找不

3、到其他更好投資渠道的情況下，只好投資房產。尤其是為應對國際金融危機，為刺激經濟發(fā)展，我國一度實行了寬松的貨幣政策，流動性增加，通脹壓力加大，人們?yōu)榱俗陨碣Y產保值增值，增加了對房地產的投資。部分專家和購房者持這種觀點。針對房地產價格的持續(xù)上漲，國家在2009年底、2010年初、2012年果斷制定了調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”“限價令”“限購令”等措施來調控房價[3]，取得了初步成效，并逐漸穩(wěn)定了“瘋漲”的房價。但目前,房價還遠未達到合理水平[4]。1.2研究現狀1.2.1我國的房價正

4、在進入一個調整期目前我國的房價正在進入一個調整期,房價大幅上漲的態(tài)勢已經被初步遏制,但隨著我國城市化的持續(xù)發(fā)展，物價的不斷上漲，土地資源的稀缺特性，政策的哄托等諸多綜合因素的直接影響，我國房價依然將呈現“穩(wěn)中求升”的狀況。相信國家也會繼續(xù)出臺更多的相關措施來抑制房價的大幅度上漲,畢竟房價過快的上漲與群眾現有的購買力差距實在太大，并且會加速樓市泡沫的急劇破裂，不利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展?？傮w來說，房地產價格具有一定的規(guī)律性，周期性。其中，2007-2009年期間，最能體現房價的周期性，2007上半年，房價上漲，2007

5、年下半年，房價狂漲后滯漲，2008年上半年，成交量出現低迷，2008年下半年，房價下跌，2009年，房價飆升。1.3研究內容及方法通過上述對研究課題研究背景以及研究現狀的分析，下面三章將對引起高房價的原因進行具體分析，其中包括，貨幣價值、供求關系、房市炒作、政府等因素對房地產價格的影響。論文的結尾是對“房價的預測”。本論文將采用文獻調研法，即通過對大量文獻、書刊的預讀研究，從中得到與本次研究課題有關的結論。并且通過圖文并茂、數據表格想和結合的方式，對房價進行認真合理的論述。第二章貨幣影響房價2.1高通貨膨脹必定會導致

6、房產投資增長、房價升高通貨膨脹是刺激經濟重要手段，相關資料顯示，正常的通脹率是3-5%，而在經濟高速發(fā)展期通脹率會超出正常值。通脹本身會帶來實際利率的下跌，以至導致銀行存款實際負利率，誘發(fā)投資性房產需求增長。結果貨幣大量流入房市、股市，致使房價、股價上揚。這時銀行不得不加息、提高準備金率等措施使貨幣回籠。在經濟蕭條階段實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策放松銀根同樣會導致未來更多資金流入房產市場引起房價上揚，而這一過程必然使房價走勢產生周期性變動。此外，通貨膨脹，紙幣貶值，“錢不值錢”，房地產價格上漲也是情理之中。

7、但有很多人認為，通貨膨脹，到底消費者購買力下降，必將導致房地產的銷售量相對減少，進而房價受遏制。那么通貨膨脹時，房價上漲還是下降？如此對立的形勢，房地產價格依然“漲”的現狀，個人認為主要由于以下幾個原因，第一：貸款買房似乎已經成為主流，即使通貨膨脹，導致消費者的即時購買力下降，但這對房價影響不大，很多人依然愿意通過貸款買房，甚至希望房子升值，所以剛性需求依然很大。第二：政府原因，眾所周知，房地產是我國的支柱產業(yè)，說“政府是高房價的幫兇”可能夸大其詞，但各地政府希望通過房地產行業(yè)來增加財政收入，這似乎毋庸置疑；在綜合眾

8、多因素之后，通貨膨脹導致購買力下降，這對降低房價的影響似乎微乎其微，“通貨膨脹導致房價上升”。2.2貨幣供應量對房價走勢的影響近年來，國家大大鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸，個人住房消費信貸現已發(fā)展成為住房消費最主要的形式。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產的投資和消費者的購買能力，推動房價的上漲。隨著人們消費信貸觀念的轉變，貨幣投放量增加，從而進