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1、中國房價問題的探討及預(yù)測第一章緒論(前言)1.1課題研究背景房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，屬于國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的第三產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)【1】。鑒于房地產(chǎn)對我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大影響，一直以來房價都是國家以及全國人民關(guān)注的焦點。近年來，社會中最熱門的詞匯莫過于“房價”。房價的快速持續(xù)上漲，似乎勢在必行，然而所導(dǎo)致的問題也接踵而來，一方面民怨難平，高額的房價給大部分人的居住帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力；另一方面降低房價困難重重，雖然目前國家以及地方都出臺了一定
2、量的限價限量政策，但是由于房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域太廣，土地資源有限，成本較高等原因，房價的控制沒取得實質(zhì)性的成功。對于房價快速上漲的原因，眾說紛紜，主要有以下幾類：一是需求：我國正處于城市化階段，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，加上我國近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民經(jīng)濟(jì)水平提高，對城市住房的需求數(shù)量和質(zhì)量相應(yīng)提高，房價自然也隨之上漲。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商持這種觀點。二是利益：房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府、商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)，操縱房地產(chǎn)價格上漲，從中獲得最大經(jīng)濟(jì)收益。大多數(shù)消費(fèi)者和部分專家持這種觀點[2]。三是貨幣。人們手中的錢多了，在找不到其他更
3、好投資渠道的情況下，只好投資房產(chǎn)。尤其是為應(yīng)對國際金融危機(jī)，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國一度實行了寬松的貨幣政策，流動性增加，通脹壓力加大，人們?yōu)榱俗陨碣Y產(chǎn)保值增值，增加了對房地產(chǎn)的投資。部分專家和購房者持這種觀點。針對房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，國家在2009年底、2010年初、2012年果斷制定了調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”“限價令”“限購令”等措施來調(diào)控房價[3]，取得了初步成效，并逐漸穩(wěn)定了“瘋漲”的房價。但目前,房價還遠(yuǎn)未達(dá)到合理水平[4]。1.2研究現(xiàn)狀1.2.1我國的房價正在進(jìn)入一個調(diào)
4、整期目前我國的房價正在進(jìn)入一個調(diào)整期,房價大幅上漲的態(tài)勢已經(jīng)被初步遏制,但隨著我國城市化的持續(xù)發(fā)展，物價的不斷上漲，土地資源的稀缺特性，政策的哄托等諸多綜合因素的直接影響，我國房價依然將呈現(xiàn)“穩(wěn)中求升”的狀況。相信國家也會繼續(xù)出臺更多的相關(guān)措施來抑制房價的大幅度上漲,畢竟房價過快的上漲與群眾現(xiàn)有的購買力差距實在太大，并且會加速樓市泡沫的急劇破裂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?？傮w來說，房地產(chǎn)價格具有一定的規(guī)律性，周期性。其中，2007-2009年期間，最能體現(xiàn)房價的周期性，2007上半年，房價上漲，2007年下半年，房價狂
5、漲后滯漲，2008年上半年，成交量出現(xiàn)低迷，2008年下半年，房價下跌，2009年，房價飆升。1.3研究內(nèi)容及方法通過上述對研究課題研究背景以及研究現(xiàn)狀的分析，下面三章將對引起高房價的原因進(jìn)行具體分析，其中包括，貨幣價值、供求關(guān)系、房市炒作、政府等因素對房地產(chǎn)價格的影響。論文的結(jié)尾是對“房價的預(yù)測”。本論文將采用文獻(xiàn)調(diào)研法，即通過對大量文獻(xiàn)、書刊的預(yù)讀研究，從中得到與本次研究課題有關(guān)的結(jié)論。并且通過圖文并茂、數(shù)據(jù)表格想和結(jié)合的方式，對房價進(jìn)行認(rèn)真合理的論述。第二章貨幣影響房價2.1高通貨膨脹必定會導(dǎo)致房產(chǎn)投資增長、房價升
6、高通貨膨脹是刺激經(jīng)濟(jì)重要手段，相關(guān)資料顯示，正常的通脹率是3-5%，而在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期通脹率會超出正常值。通脹本身會帶來實際利率的下跌，以至導(dǎo)致銀行存款實際負(fù)利率，誘發(fā)投資性房產(chǎn)需求增長。結(jié)果貨幣大量流入房市、股市，致使房價、股價上揚(yáng)。這時銀行不得不加息、提高準(zhǔn)備金率等措施使貨幣回籠。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策放松銀根同樣會導(dǎo)致未來更多資金流入房產(chǎn)市場引起房價上揚(yáng)，而這一過程必然使房價走勢產(chǎn)生周期性變動。此外，通貨膨脹，紙幣貶值，“錢不值錢”，房地產(chǎn)價格上漲也是情理之中。但有很多人認(rèn)為，通貨膨脹
7、，到底消費(fèi)者購買力下降，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)的銷售量相對減少，進(jìn)而房價受遏制。那么通貨膨脹時，房價上漲還是下降？如此對立的形勢，房地產(chǎn)價格依然“漲”的現(xiàn)狀，個人認(rèn)為主要由于以下幾個原因，第一：貸款買房似乎已經(jīng)成為主流，即使通貨膨脹，導(dǎo)致消費(fèi)者的即時購買力下降，但這對房價影響不大，很多人依然愿意通過貸款買房，甚至希望房子升值，所以剛性需求依然很大。第二：政府原因，眾所周知，房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，說“政府是高房價的幫兇”可能夸大其詞，但各地政府希望通過房地產(chǎn)行業(yè)來增加財政收入，這似乎毋庸置疑；在綜合眾多因素之后，通貨膨脹導(dǎo)致購買
8、力下降，這對降低房價的影響似乎微乎其微，“通貨膨脹導(dǎo)致房價上升”。2.2貨幣供應(yīng)量對房價走勢的影響近年來，國家大大鼓勵發(fā)展個人住房消費(fèi)信貸，個人住房消費(fèi)信貸現(xiàn)已發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)者的購買能力，推動房價的上漲。隨著人們消費(fèi)信貸觀念的轉(zhuǎn)變，貨幣投放量增加，從而進(jìn)
