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《中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的探討及預(yù)測(cè)-》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的探討及預(yù)測(cè)第一章緒論(前言)1.1課題研究背景房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的第三產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)【1】。鑒于房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大影響，一直以來(lái)房?jī)r(jià)都是國(guó)家以及全國(guó)人民關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)，社會(huì)中最熱門的詞匯莫過(guò)于“房?jī)r(jià)”。房?jī)r(jià)的快速持續(xù)上漲，似乎勢(shì)在必行，然而所導(dǎo)致的問(wèn)題也接踵而來(lái)，一方面民怨難平，高額的房?jī)r(jià)給大部分人的居住帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力；另一方面降低房?jī)r(jià)困難重重，雖然目前國(guó)家以及地方都出臺(tái)了一定
2、量的限價(jià)限量政策，但是由于房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域太廣，土地資源有限，成本較高等原因，房?jī)r(jià)的控制沒(méi)取得實(shí)質(zhì)性的成功。對(duì)于房?jī)r(jià)快速上漲的原因，眾說(shuō)紛紜，主要有以下幾類：一是需求：我國(guó)正處于城市化階段，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，加上我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民經(jīng)濟(jì)水平提高，對(duì)城市住房的需求數(shù)量和質(zhì)量相應(yīng)提高，房?jī)r(jià)自然也隨之上漲。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持這種觀點(diǎn)。二是利益：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府、商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)，操縱房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從中獲得最大經(jīng)濟(jì)收益。大多數(shù)消費(fèi)者和部分專家持這種觀點(diǎn)[2]。三是貨幣。人們手中的錢多了，在找不到其他更
3、好投資渠道的情況下，只好投資房產(chǎn)。尤其是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)一度實(shí)行了寬松的貨幣政策，流動(dòng)性增加，通脹壓力加大，人們?yōu)榱俗陨碣Y產(chǎn)保值增值，增加了對(duì)房地產(chǎn)的投資。部分專家和購(gòu)房者持這種觀點(diǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，國(guó)家在2009年底、2010年初、2012年果斷制定了調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”“限價(jià)令”“限購(gòu)令”等措施來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)[3]，取得了初步成效，并逐漸穩(wěn)定了“瘋漲”的房?jī)r(jià)。但目前,房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未達(dá)到合理水平[4]。1.2研究現(xiàn)狀1.2.1我國(guó)的房?jī)r(jià)正在進(jìn)入一個(gè)調(diào)
4、整期目前我國(guó)的房?jī)r(jià)正在進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期,房?jī)r(jià)大幅上漲的態(tài)勢(shì)已經(jīng)被初步遏制,但隨著我國(guó)城市化的持續(xù)發(fā)展，物價(jià)的不斷上漲，土地資源的稀缺特性，政策的哄托等諸多綜合因素的直接影響，我國(guó)房?jī)r(jià)依然將呈現(xiàn)“穩(wěn)中求升”的狀況。相信國(guó)家也會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更多的相關(guān)措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的大幅度上漲,畢竟房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲與群眾現(xiàn)有的購(gòu)買力差距實(shí)在太大，并且會(huì)加速樓市泡沫的急劇破裂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格具有一定的規(guī)律性，周期性。其中，2007-2009年期間，最能體現(xiàn)房?jī)r(jià)的周期性，2007上半年，房?jī)r(jià)上漲，2007年下半年，房?jī)r(jià)狂
5、漲后滯漲，2008年上半年，成交量出現(xiàn)低迷，2008年下半年，房?jī)r(jià)下跌，2009年，房?jī)r(jià)飆升。1.3研究?jī)?nèi)容及方法通過(guò)上述對(duì)研究課題研究背景以及研究現(xiàn)狀的分析，下面三章將對(duì)引起高房?jī)r(jià)的原因進(jìn)行具體分析，其中包括，貨幣價(jià)值、供求關(guān)系、房市炒作、政府等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。論文的結(jié)尾是對(duì)“房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)”。本論文將采用文獻(xiàn)調(diào)研法，即通過(guò)對(duì)大量文獻(xiàn)、書(shū)刊的預(yù)讀研究，從中得到與本次研究課題有關(guān)的結(jié)論。并且通過(guò)圖文并茂、數(shù)據(jù)表格想和結(jié)合的方式，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行認(rèn)真合理的論述。第二章貨幣影響房?jī)r(jià)2.1高通貨膨脹必定會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)投資增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)升
6、高通貨膨脹是刺激經(jīng)濟(jì)重要手段，相關(guān)資料顯示，正常的通脹率是3-5%，而在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期通脹率會(huì)超出正常值。通脹本身會(huì)帶來(lái)實(shí)際利率的下跌，以至導(dǎo)致銀行存款實(shí)際負(fù)利率，誘發(fā)投資性房產(chǎn)需求增長(zhǎng)。結(jié)果貨幣大量流入房市、股市，致使房?jī)r(jià)、股價(jià)上揚(yáng)。這時(shí)銀行不得不加息、提高準(zhǔn)備金率等措施使貨幣回籠。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策放松銀根同樣會(huì)導(dǎo)致未來(lái)更多資金流入房產(chǎn)市場(chǎng)引起房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而這一過(guò)程必然使房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生周期性變動(dòng)。此外，通貨膨脹，紙幣貶值，“錢不值錢”，房地產(chǎn)價(jià)格上漲也是情理之中。但有很多人認(rèn)為，通貨膨脹
7、，到底消費(fèi)者購(gòu)買力下降，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)的銷售量相對(duì)減少，進(jìn)而房?jī)r(jià)受遏制。那么通貨膨脹時(shí)，房?jī)r(jià)上漲還是下降？如此對(duì)立的形勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格依然“漲”的現(xiàn)狀，個(gè)人認(rèn)為主要由于以下幾個(gè)原因，第一：貸款買房似乎已經(jīng)成為主流，即使通貨膨脹，導(dǎo)致消費(fèi)者的即時(shí)購(gòu)買力下降，但這對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，很多人依然愿意通過(guò)貸款買房，甚至希望房子升值，所以剛性需求依然很大。第二：政府原因，眾所周知，房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)“政府是高房?jī)r(jià)的幫兇”可能夸大其詞，但各地政府希望通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)增加財(cái)政收入，這似乎毋庸置疑；在綜合眾多因素之后，通貨膨脹導(dǎo)致購(gòu)買
8、力下降，這對(duì)降低房?jī)r(jià)的影響似乎微乎其微，“通貨膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升”。2.2貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響近年來(lái)，國(guó)家大大鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房消費(fèi)信貸現(xiàn)已發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。近年來(lái)貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)者的購(gòu)買能力，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。隨著人們消費(fèi)信貸觀念的轉(zhuǎn)變，貨幣投放量增加，從而進(jìn)
