凌峻地產(chǎn)2008年煙臺祥隆集團(tuán)萬象城項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)研報告

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1、祥隆集團(tuán)萬象城項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)研報告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司二零零八年三月目錄第一篇市場調(diào)查概述5一、市場調(diào)查序言5二、市場調(diào)查目的5三、市場調(diào)查方法6第二篇煙臺城市宏觀環(huán)境8一、煙臺市現(xiàn)狀：山東省第三大城市8（一）、煙臺簡介8（二）、煙臺的各項(xiàng)主要社會指標(biāo)10（三）、煙臺市2006年各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名均排全省前列12二、煙臺城市未來發(fā)展規(guī)劃20（一）、市政總體規(guī)劃20（二）、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃21（三）、城市建設(shè)22第三篇煙臺未來商業(yè)規(guī)劃25一、煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃原則以及定位25（一）、煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

2、發(fā)展規(guī)劃原則25（二）、煙臺商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展定位26二、煙臺市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃29（一）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路和發(fā)展目標(biāo)29（二）、市、區(qū)、社區(qū)商業(yè)功能區(qū)及鄰里商業(yè)規(guī)劃31（三）、大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃37（四）、商業(yè)街規(guī)劃41（五）、商品交易市場體系規(guī)劃42第四篇煙臺市商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析44一、煙臺市商業(yè)發(fā)展歷程44小結(jié)：煙臺市商業(yè)特征47二、煙臺市主要商圈調(diào)查分析47（一）、南大街商圈491、商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析50（1）、振華商廈50（2）、南大街購物城54（3）、北大西街56（4）、時代廣場57（

3、5）、百盛購物中心58（6）、第一大道60（7）、陽光國際購物廣場62（8）、振華購物中心632、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組成及體量比例分析643、南大街商圈特征總結(jié)分析66（二）、青年路商圈671、商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析68（1）、東方巴黎68（2）、煙臺三站批發(fā)市場722、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組成及體量比例分析733、青年路商圈特征總結(jié)分析74（三）、幸福商圈751、商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析762、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組成及體量比例分析793、幸福商圈特征總結(jié)分析79三、主要在售、招商商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析80（一）、市中心主要在售、

4、招商商業(yè)項(xiàng)目80（二）、項(xiàng)目附近主要在售、招商商業(yè)項(xiàng)目83（三）、小結(jié)84四、業(yè)態(tài)調(diào)查分析85（一）、大百貨85（二）、超市86（三）、家居建材市場87（四）、數(shù)碼/通訊市場88第五篇項(xiàng)目綜合分析89一、項(xiàng)目區(qū)位89（一）地理位置89（二）項(xiàng)目四至圖90（三）項(xiàng)目交通條件90二、項(xiàng)目所在地人口調(diào)查91（一）、萊山區(qū)現(xiàn)狀人口規(guī)模91（二）、萊山區(qū)未來人口規(guī)模94（三）、萊山區(qū)總?cè)丝谧邉輬D（2007－2020年）98三、項(xiàng)目所在地商業(yè)環(huán)境調(diào)查98（一）、煙大－埠嵐商業(yè)帶調(diào)查分析99（二）、芳華園－綠色家園商業(yè)

5、帶調(diào)查分析114（三）、澳柯瑪商貿(mào)中心一帶商業(yè)調(diào)查分析118四、項(xiàng)目所在地商業(yè)/服務(wù)業(yè)發(fā)展前景118（一）、萊山商業(yè)/服務(wù)業(yè)前景規(guī)劃118（二）、萊山商業(yè)總體量123五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組成及體量124（一）、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組成124（二）、項(xiàng)目體量規(guī)模125六、項(xiàng)目SWOT分析129第六篇目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研131一、投資者調(diào)查分析131二、經(jīng)營者調(diào)查分析134三、消費(fèi)者調(diào)查分析136第七篇媒體調(diào)查及建議138第八篇市場調(diào)查重要結(jié)論及項(xiàng)目建議142一、市場調(diào)查重要結(jié)論142二、埠嵐改造項(xiàng)目商業(yè)建議143結(jié)束語144附件：煙

6、臺市區(qū)主要百貨、超市、家居建材市場調(diào)查資料列表145第一篇市場調(diào)查概述一、市場調(diào)查序言凌峻公司埠嵐改造項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查小組于2007年12月1日－12日對煙臺市主要商業(yè)功能區(qū)及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場進(jìn)行全面調(diào)研，對主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、主要商業(yè)業(yè)態(tài)等作深入調(diào)查，同時與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士、銷售人員等進(jìn)行多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對項(xiàng)目的看法。埠嵐項(xiàng)目商業(yè)地段優(yōu)越且商業(yè)體量較大，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目價值最大化，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，確保商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們必須對以下課題進(jìn)行透徹的調(diào)查和研究：一、煙臺市城市宏觀環(huán)境；二、煙臺

7、市、萊山區(qū)城市規(guī)劃；三、煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；四、煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；五、競爭對手及市場潛在供應(yīng)量分析；六、煙臺市已經(jīng)營的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、百貨等調(diào)查；七、萊山區(qū)人群分析；八、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及地塊調(diào)研；九、主要目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查；十、媒體調(diào)查。本調(diào)查報告旨在圍繞但不限于上述問題展開，通過對數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。二、市場調(diào)查目的本次對煙臺市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)市場專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)市

8、場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項(xiàng)目商業(yè)部分在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會，為項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。為此，我司組成了專業(yè)調(diào)研小組對煙臺市及萊山區(qū)進(jìn)行細(xì)致而深入的市場調(diào)研工作，通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整理，進(jìn)行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告，力求對煙臺市與萊山區(qū)的商業(yè)市場做到深刻、精確的認(rèn)識，為貴司項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)