凌峻地產(chǎn)山東煙臺祥隆·萬象城商業(yè)部分產(chǎn)品策劃報告

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1、山東煙臺祥隆·萬象城商業(yè)部分產(chǎn)品策劃報告凌峻?中國2008年6月目錄第一部分總體思路3第二部分商業(yè)定位5一、萬象城定位思考51、萬象城定位4個基礎52、萬象城定位3大思考點63、萬象城定位3大價值內(nèi)涵74、項目定位需要考慮的3種關系7二、萬象城核心定位81、開發(fā)定位82、項目功能定位83、項目形象定位94、業(yè)態(tài)定位115、推廣定位12第三部分產(chǎn)品開發(fā)理念及相關規(guī)劃14一、產(chǎn)品開發(fā)理念及順序141、項目開發(fā)理念142、商業(yè)開發(fā)順序14二、項目商業(yè)布局規(guī)劃151、布局原則152、布局安排15三、建筑及景觀規(guī)劃171、建筑風格172、景觀

2、規(guī)劃17四、業(yè)態(tài)整體布局211、業(yè)態(tài)規(guī)劃原則212、項目適合發(fā)展的業(yè)態(tài)類型223、項目各板塊商業(yè)業(yè)態(tài)劃分及相關布局23五、各功能區(qū)域詳細規(guī)劃及相關策略241、萬象購物中心（超市部分）252、商業(yè)步行街（萬象新街）293、百貨（萬象新天）344、萬象數(shù)碼港（專業(yè)市場）425、品牌港（運動主題）496、流行前線（地下商場）537、萬象名店城（三角地）57六、各區(qū)域招商、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計62第一部分總體思路戰(zhàn)略高度：站在區(qū)域運營的高度，項目運營與區(qū)域運營結(jié)合站在城市運營的角度，社會效益與經(jīng)濟效益并重?近年來，全國新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)

3、迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場機會，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)就應運而生；?目前煙臺房地產(chǎn)市場商業(yè)項目運營成功的比較少，例如九隆街，在多次轉(zhuǎn)換定位的前提下，也未真正達到良性經(jīng)營的程度；陽光國際購物中心，以沃爾瑪?shù)慕?jīng)營支撐到現(xiàn)在；如今正在銷售的商業(yè)項目也比較多，如：陽光100、振華·世界廣場、天鴻·凱旋城等，但項目的后期經(jīng)營還是未知數(shù)，所以說商業(yè)項目產(chǎn)品的準確定位及后期經(jīng)營是投資者和經(jīng)營者最為關注的；?現(xiàn)今的投資者及經(jīng)營者，在市場、媒體

4、與廣告等方面的培育下，越來越成熟，越來越理性，尤其對商業(yè)地產(chǎn)的投資，更為謹慎，不再被所謂的宣傳及概念所打動，更關注的是項目的綜合價值，能否帶來真正的利益最大化，從未來經(jīng)營發(fā)展的角度全面考慮，這對各開發(fā)企業(yè)提出更高的要求與挑戰(zhàn)；?本項目處于萊山區(qū)煙臺大學附近，項目周邊中高檔社區(qū)林立，項目一方面為大學生提供服務，另一方面就是滿足整個萊山區(qū)，牟平區(qū)，及整個煙臺，甚至全國，所以本項目應該以強調(diào)綜合的商業(yè)價值，強調(diào)社會效益與經(jīng)濟效益相融合，給予投資者更豐厚的回報、經(jīng)營者更大的利潤，帶來利潤最大化為項目開發(fā)理念。項目發(fā)展目標煙臺首席文化商圈煙臺

5、中央休閑區(qū)我們要打造的不只是領先煙臺，我們的目標是同步前沿獨秀煙臺地區(qū)目標闡釋：1、提升城市功能，提高城市競爭力項目的建成，將成為煙臺邁向現(xiàn)代化國際大都市重要的里程。它將成為城市的一個大配套工程，以促成相關區(qū)域、物業(yè)的順利開發(fā)和升值，促使整體城市的功能更完善、更豐富，提升了煙臺城市競爭力。2、重新劃分煙臺商業(yè)格局，引導新消費文化在最具活力的區(qū)域，引入最具品牌的商家，劃分最具有生命力的業(yè)態(tài)，以全新的一站式消費打造煙臺目前最有特色的商業(yè)風景線，無疑會引起煙臺商業(yè)格局的重新劃分，消費方式的徹底的變革。3、成為城市的形象與名片項目的建成，將

6、景觀與商業(yè)進行有機結(jié)合，通過道路的改建與海洋文化的主題景觀和原有建筑統(tǒng)一裝飾，通過品牌商家的引入與煙臺新興高消費群體的有力支撐，可以肯定：萬象城的建成必將成為煙臺城市的形象與名片。4、使發(fā)展商成為煙臺地產(chǎn)界領先者無論從項目在社會中的關注程度，還是在煙臺新城市建設中所起到的舉足輕重的作用，都可以得出這樣的結(jié)論：祥隆萬象城是2008年煙臺城市建設的標志性項目。更可以說，項目的運作成功，使年輕的祥隆企業(yè)集團真正成為煙臺地產(chǎn)界的龍頭。第二部分商業(yè)定位一、萬象城定位思考1、萬象城定位4個基礎n煙臺市整體經(jīng)濟狀況分析：a)煙臺市2007年各項主

7、要經(jīng)濟指標排名均位全省前列，固定資產(chǎn)投資額超過青島位居第一，GDP總量更是以2878.97億元超過濟南排全省第二，進出口貿(mào)易總額達到239.44億美元位列全省第二，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位居東營、濟南、青島之后處于全省第四，煙臺市的經(jīng)濟地位顯而易見。b)城市經(jīng)濟實力的提高帶來的是城市各方面的發(fā)展，必為商業(yè)項目市場的發(fā)展帶來一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。n項目所在區(qū)域及周邊商圈分析：a)項目所在的萊山區(qū)定位為未來的行政、居住、文化、教育中心，該區(qū)域的地位可想而知。b)項目所在區(qū)域缺乏比較成熟的商圈，現(xiàn)今的煙大商圈、芳華園商圈相對而言規(guī)模較大

8、，比較成熟，但消費群體主要是周邊的村民及社區(qū)居民，商業(yè)氛圍雖濃厚，但是消費品質(zhì)及檔次相對低，此商圈僅是滿足居民日常生活消費，業(yè)態(tài)相對不完善；c)正在建設的佳世客與本項目將會在短期內(nèi)形成最為核心的商圈，兩者在業(yè)態(tài)及面向消費群體上是互相補