凌峻地產煙臺萬象城項目專項市場調研報告

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1、祥隆集團萬象城項目專項市場調研報告凌峻地產（中國）有限公司二零零八年三月目錄第一篇市場調查概述5一、市場調查序言5二、市場調查目的5三、市場調查方法6第二篇煙臺城市宏觀環(huán)境8一、煙臺市現狀：山東省第三大城市8（一）、煙臺簡介8（二）、煙臺的各項主要社會指標10（三）、煙臺市2006年各項主要經濟指標排名均排全省前列12二、煙臺城市未來發(fā)展規(guī)劃20（一）、市政總體規(guī)劃20（二）、經濟規(guī)劃21（三）、城市建設22第三篇煙臺未來商業(yè)規(guī)劃25一、煙臺市市區(qū)商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃原則以及定位25（一）、煙臺市市區(qū)商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃原則25（二）、煙臺商業(yè)網點發(fā)展定位26二、煙臺市商業(yè)網點布

2、局規(guī)劃29（一）、商業(yè)網點規(guī)劃思路和發(fā)展目標29（二）、市、區(qū)、社區(qū)商業(yè)功能區(qū)及鄰里商業(yè)規(guī)劃31（三）、大型商業(yè)零售網點規(guī)劃37（四）、商業(yè)街規(guī)劃41（五）、商品交易市場體系規(guī)劃42第四篇煙臺市商業(yè)市場現狀及發(fā)展分析44一、煙臺市商業(yè)發(fā)展歷程44小結：煙臺市商業(yè)特征47二、煙臺市主要商圈調查分析47（一）、南大街商圈491、商圈內主要商業(yè)項目調查分析50（1）、振華商廈50（2）、南大街購物城54（3）、北大西街56（4）、時代廣場57（5）、百盛購物中心58（6）、第一大道60（7）、陽光國際購物廣場62（8）、振華購物中心632、商圈內業(yè)態(tài)組成及體量比例分析643、南

3、大街商圈特征總結分析66（二）、青年路商圈671、商圈內主要商業(yè)項目調查分析68（1）、東方巴黎68（2）、煙臺三站批發(fā)市場722、商圈內業(yè)態(tài)組成及體量比例分析733、青年路商圈特征總結分析74（三）、幸福商圈751、商圈內主要商業(yè)項目調查分析762、商圈內業(yè)態(tài)組成及體量比例分析793、幸福商圈特征總結分析79三、主要在售、招商商業(yè)項目調查分析80（一）、市中心主要在售、招商商業(yè)項目80（二）、項目附近主要在售、招商商業(yè)項目83（三）、小結84四、業(yè)態(tài)調查分析85（一）、大百貨85（二）、超市86（三）、家居建材市場87（四）、數碼/通訊市場88第五篇項目綜合分析89一、

4、項目區(qū)位89（一）地理位置89（二）項目四至圖90（三）項目交通條件90二、項目所在地人口調查91（一）、萊山區(qū)現狀人口規(guī)模91（二）、萊山區(qū)未來人口規(guī)模94（三）、萊山區(qū)總人口走勢圖（2007－2020年）98三、項目所在地商業(yè)環(huán)境調查98（一）、煙大－埠嵐商業(yè)帶調查分析99（二）、芳華園－綠色家園商業(yè)帶調查分析114（三）、澳柯瑪商貿中心一帶商業(yè)調查分析118四、項目所在地商業(yè)/服務業(yè)發(fā)展前景118（一）、萊山商業(yè)/服務業(yè)前景規(guī)劃118（二）、萊山商業(yè)總體量123五、項目業(yè)態(tài)組成及體量124（一）、項目業(yè)態(tài)組成124（二）、項目體量規(guī)模125六、項目SWOT分析129

5、第六篇目標消費者調研131一、投資者調查分析131二、經營者調查分析134三、消費者調查分析136第七篇媒體調查及建議138第八篇市場調查重要結論及項目建議142一、市場調查重要結論142二、埠嵐改造項目商業(yè)建議143結束語144附件：煙臺市區(qū)主要百貨、超市、家居建材市場調查資料列表145第一篇市場調查概述一、市場調查序言凌峻公司埠嵐改造項目專項市場調查小組于2007年12月1日－12日對煙臺市主要商業(yè)功能區(qū)及項目周邊商業(yè)市場進行全面調研，對主要商業(yè)網點、主要商業(yè)業(yè)態(tài)等作深入調查，同時與消費者、媒體、業(yè)界人士、銷售人員等進行多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對項目的看法。埠嵐項

6、目商業(yè)地段優(yōu)越且商業(yè)體量較大，如何實現商業(yè)項目價值最大化，如何規(guī)避開發(fā)風險，確保商業(yè)項目運作成功，我們必須對以下課題進行透徹的調查和研究：一、煙臺市城市宏觀環(huán)境；二、煙臺市、萊山區(qū)城市規(guī)劃；三、煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)市場現狀及發(fā)展趨勢；四、煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃；五、競爭對手及市場潛在供應量分析；六、煙臺市已經營的大型商業(yè)網點、超市、百貨等調查；七、萊山區(qū)人群分析；八、項目區(qū)域環(huán)境及地塊調研；九、主要目標消費者調查；十、媒體調查。本調查報告旨在圍繞但不限于上述問題展開，通過對數據、資料的整理、分析，得出市場調查重要結論，從而提出對項目發(fā)展有建設性的建議。二、市場調查目的本

7、次對煙臺市、萊山區(qū)進行房地產市場尤其是商業(yè)市場專項調查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)商業(yè)市場有關數據的基礎上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)商業(yè)市場現狀及發(fā)展趨勢，從而論定項目商業(yè)部分在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機會，為項目進行商業(yè)市場定位、產品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產品力提升和營銷策略。為此，我司組成了專業(yè)調研小組對煙臺市及萊山區(qū)進行細致而深入的市場調研工作，通過對相關調查數據及資料的收集整理，進行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告，力求對煙臺市與萊山區(qū)的商業(yè)市場做到深刻、精確的認識，為貴司項目開發(fā)運