湯泉溫泉休閑會(huì)所運(yùn)營(yíng)案

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1、溫泉休閑會(huì)所運(yùn)營(yíng)案第一部分寫在運(yùn)營(yíng)案的前言（關(guān)于大連溫泉項(xiàng)目概述）1大連溫泉業(yè)投資利好消息大連市民洗溫泉數(shù)量這幾年一直以50%%左右的速度遞增。從去年開始，溫泉業(yè)更是展示出旺盛的前景，我市溫泉游客數(shù)量激增的拐點(diǎn)大約是3年前，民間資本大舉介入溫泉業(yè)，預(yù)計(jì)未來兩年將迎來我市溫泉業(yè)的黃金期，市民溫泉游數(shù)量?jī)赡旰笾辽僭黾右槐丁Ｄ壳拔沂袦厝顿Y熱度不謀而合，業(yè)內(nèi)人士對(duì)我市溫泉業(yè)前景持樂觀態(tài)度。-----數(shù)據(jù)來源于《安波溫泉滑雪節(jié)組委會(huì)與新商報(bào)社會(huì)調(diào)查》有四成以上（43．75％）的市民每年有一次機(jī)會(huì)泡溫泉，更是有15．75％的市民每年泡溫泉的次數(shù)

2、為四次以上。這個(gè)數(shù)量在未來兩年還會(huì)成倍增加，溫泉游正逐漸成為市民們的休閑度假習(xí)慣。自駕車的興起，休閑度假漸成趨勢(shì)，也成為溫泉熱的重要支撐。???近兩年，大量民間資本涌入溫泉業(yè)，繼安波、龍門湯之后，又將陸續(xù)形成旅順白銀山溫泉城，金州大黑山、小黑山溫泉度假村，莊河步云山、歇馬山莊等覆蓋全市的溫泉板塊，大連溫泉的容量將呈幾何倍數(shù)增加。將來，大部分市民一年洗10至20次溫泉，應(yīng)該是一個(gè)合理的旅游投資。-----數(shù)據(jù)來源于《天健網(wǎng)》報(bào)道因此，v溫泉行業(yè)的消費(fèi)需求日漸成熟，形成自成體系的溫泉文化。v溫泉和旅游業(yè)結(jié)合緊密，形成固定產(chǎn)業(yè)模式鏈條v溫泉

3、的民眾消費(fèi)規(guī)?；⒊尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)1大連溫泉業(yè)消費(fèi)問題平均消費(fèi)偏低，高端消費(fèi)不足的現(xiàn)狀。調(diào)查中顯示，泡溫泉一次的平均消費(fèi)（門票＋泡溫泉＋餐飲）在100元以下的市民占了46．58％，300元以上的占2．15％；每年在泡溫泉上的消費(fèi)金額在1000元以下的市民占59．32％，而3000元以上的僅占1．91％。???高端客源不足，與我市溫泉業(yè)過去的產(chǎn)品架構(gòu)有很大關(guān)系。溫泉在我市仍然淡旺季分明，很多溫泉經(jīng)營(yíng)者為了平衡淡季損失，采取低成本運(yùn)作，導(dǎo)致過去我市溫泉業(yè)檔次偏低。這種狀況在近幾年有很大好轉(zhuǎn)，相繼出現(xiàn)了安波鴻緣溫泉山莊、銘湖溫泉度假村等

4、高端產(chǎn)品，系列高端溫泉項(xiàng)目正在建設(shè)之中，像?；蹨厝角f等老牌溫泉項(xiàng)目也進(jìn)行了升級(jí)改造，將滿足高端游客的需求。此外，各溫泉經(jīng)營(yíng)者也開始重視企事業(yè)等含金量較高的團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)挖掘。服務(wù)提升是最大變量。調(diào)查顯示影響消費(fèi)者因素排在二到五位的分別是服務(wù)水平、地理環(huán)境因素、價(jià)格方面、溫泉場(chǎng)所的品牌和知名度。因此，做好溫泉文化，提升溫泉附加值，是溫泉經(jīng)營(yíng)者增加競(jìng)爭(zhēng)砝碼的最大變量。-----數(shù)據(jù)來源于《天健網(wǎng)》報(bào)道因此，v溫泉投資加劇，中高檔溫泉出現(xiàn)較多，同業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯v新興高檔溫泉兩年內(nèi)開發(fā)度較大，行業(yè)的同時(shí)期競(jìng)爭(zhēng)明顯v溫泉人均消費(fèi)偏低，高檔消費(fèi)客源

5、保留率低v溫泉業(yè)同期競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成很多新溫泉首期運(yùn)營(yíng)成本過高，回報(bào)緩慢v溫泉和企業(yè)消費(fèi)需求掛鉤，形成產(chǎn)企供需關(guān)系v決勝新溫泉行業(yè)投資的關(guān)鍵是，如何開發(fā)保有高端客戶，如何爭(zhēng)取保有企事業(yè)含金量高的團(tuán)隊(duì)客戶，如何提高軟性競(jìng)爭(zhēng)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。1大連溫泉同業(yè)分析大連地區(qū)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的典型溫泉代表用以下七所溫泉為例分析：老牌溫泉代表的老鐵山溫泉，凱倫溫泉，安波溫泉等新興旅游結(jié)合體溫泉代表的銘湖溫泉，天沐溫泉等新興高檔溫泉代表的唐風(fēng)溫泉，成園溫泉等v先機(jī)形成的客源穩(wěn)定性：是指一些成熟發(fā)展的溫泉，如鐵山溫泉，安波溫泉等，已經(jīng)通過數(shù)十年的發(fā)展，奠定了固定的運(yùn)

6、營(yíng)模式，在同比競(jìng)爭(zhēng)中，已經(jīng)走在了無前期成本大投入的競(jìng)爭(zhēng)階段，并且通過長(zhǎng)期發(fā)展，穩(wěn)定積累了相當(dāng)?shù)目蛻糍Y源，培養(yǎng)了部分消費(fèi)習(xí)慣，并且占據(jù)在一個(gè)投入最少，無需宣傳成本的高度，人工服務(wù)成熟的階段。v口碑的力量：是指成熟發(fā)展的溫泉，形成的穩(wěn)定忠實(shí)消費(fèi)群體的口碑和引導(dǎo)作用?？诒Ч菧p少宣傳投入，引導(dǎo)溫泉行業(yè)走入盈虧平衡的重要標(biāo)志點(diǎn)，是溫泉行業(yè)前期投入最主要的目標(biāo)。成熟發(fā)展的溫泉，極大的節(jié)省了時(shí)間和投入的投資，已經(jīng)可以運(yùn)用口碑效果來得到回報(bào)和收益。對(duì)于后起溫泉來說是一個(gè)需要消耗時(shí)間和精力對(duì)抗的重點(diǎn)。v特色服務(wù)的吸引力：多見于新興大規(guī)模投資溫泉會(huì)所

7、，在室外溫泉造型上，按摩服務(wù)和餐飲特色上，以及客房特型上，通過新穎裝修和建設(shè)，來吸引和對(duì)抗老牌溫泉，吸引部分客源的流動(dòng)。v地理位置的優(yōu)越性：多體現(xiàn)于和本地的旅游產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，比如銘湖，安波和滑雪旅游的結(jié)合，唐風(fēng)和金石灘旅游地結(jié)合。是本地特色利益最大化的體現(xiàn)v價(jià)格的優(yōu)勢(shì)：比如凱倫溫泉明顯的平民化價(jià)位。1我看溫泉投資運(yùn)營(yíng)的著力點(diǎn)目前，大連市溫泉的投資，進(jìn)入高投資高期望值的時(shí)期，很多投資者關(guān)注并進(jìn)軍了溫泉行業(yè)的投資。在高利潤(rùn)回報(bào)的溫泉行業(yè)，此時(shí)的投資，利好消息是，市場(chǎng)需求增大，市民對(duì)溫泉消費(fèi)的意識(shí)提高，消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)成熟穩(wěn)定，并且迫切需要替

8、代老牌低檔次溫泉的新型溫泉。不利消息是，大量投資關(guān)注溫泉行業(yè)，同時(shí)期的大量投資和高檔建設(shè)，造成同時(shí)期高檔次溫泉涌現(xiàn)眾多，市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)緩慢于投資的增長(zhǎng)，人均消費(fèi)偏低。因此投資現(xiàn)狀是：客源競(jìng)爭(zhēng)激烈，企事業(yè)單位團(tuán)體客源和高消