物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變

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1、物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變　　1物業(yè)管理企業(yè)的成本控制　　近年來，隨著物價(jià)上漲和人力成本的大幅提高，以及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理服務(wù)成本控制的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視?！　⌒^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)管理成本密切相關(guān)　　(1)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”，并

2、不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。例如我司目前在管的一個(gè)建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區(qū)，在景觀設(shè)計(jì)中做了大量的人工水景，美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這種人工水景針對(duì)當(dāng)?shù)厮W(wǎng)密布，水資源豐富的特點(diǎn)，采用內(nèi)河取水和小區(qū)內(nèi)人工挖井取水兩套方案。但是，由于當(dāng)?shù)毓I(yè)廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結(jié)果，兩套取水方案均不能滿足水景對(duì)水質(zhì)的要求。最終只有到城市供水網(wǎng)取水。但是，此方案除了運(yùn)行成本高，也不符合節(jié)能、節(jié)水要求。最后只能降低使用率，采取節(jié)假日開放的辦法?？梢姡档臀飿I(yè)成本在規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就必須開始。　　(2)在防火、防盜、安

3、全等設(shè)備設(shè)施配置環(huán)節(jié)同樣可以通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善，給日后業(yè)主的物業(yè)管理減少物業(yè)服務(wù)成本。比如小區(qū)的消防主機(jī)和安防監(jiān)控位置的設(shè)置上，按消防要求，消防主機(jī)必須單獨(dú)設(shè)置。結(jié)果很多小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設(shè)置時(shí)必然要增加人員。如在設(shè)計(jì)時(shí)能結(jié)合考慮，把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發(fā)揮監(jiān)控功能，又可以節(jié)省人工成本?！　〗ㄖ|(zhì)量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本的影響　　建筑質(zhì)量的優(yōu)劣，影響物業(yè)維修費(fèi)用，進(jìn)而影響物業(yè)服務(wù)成本。施工單位普遍重主體結(jié)

4、構(gòu)，輕維護(hù)、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質(zhì)量普遍存在的問題。保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做。由于物業(yè)企業(yè)缺少對(duì)原施工單位的制約手段，造成協(xié)調(diào)不暢，維修不及時(shí)，返修質(zhì)量達(dá)不到要求。更嚴(yán)重的是，很多質(zhì)量問題必須終身維修，其維修投入費(fèi)用巨大。因此，只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的建筑，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)成本。　　物業(yè)管理服務(wù)如何有效降低

5、管理成本　　(1)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，找準(zhǔn)適合自身發(fā)展的市場定位，或以住宅物業(yè)為主、或以商業(yè)物業(yè)為主，或以高端物業(yè)為主。筆者所在公司經(jīng)過十幾年的經(jīng)營，在服務(wù)質(zhì)量控制，規(guī)范化管理，企業(yè)文化建設(shè)，制度建設(shè)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人才儲(chǔ)備上，已經(jīng)形成高端物業(yè)管理的核心競爭優(yōu)勢(shì)。因此，我們這幾年在物業(yè)服務(wù)中得到業(yè)主的認(rèn)可，并連續(xù)中標(biāo)多個(gè)高端寫字樓和高檔住宅小區(qū)，在物業(yè)行業(yè)中奠定高端物業(yè)的地位。物業(yè)企業(yè)通過盡可能地發(fā)揮自己的‘長處’，就能有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本。　　(2)做強(qiáng)做大，降低管理成本。做強(qiáng)做大包含兩個(gè)層面意思。其一，企業(yè)要做強(qiáng)做大。

6、企業(yè)規(guī)模做大，在其后勤管理人員相對(duì)不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項(xiàng)目規(guī)模做大。單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模必須做大，才可以最大限度發(fā)揮各個(gè)崗位的效率。筆者認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡可能擴(kuò)大管理總量并爭取大型項(xiàng)目;政府主管部門可以通過引導(dǎo)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，或者通過行政區(qū)域劃分，把臨近的若干個(gè)社區(qū)合并成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，委托一家物業(yè)企業(yè)來管理，不僅對(duì)物業(yè)企業(yè)有利，對(duì)業(yè)主來說，也可以減少物業(yè)費(fèi)支出?！　?3)人、技結(jié)合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結(jié)合，能用技防替代，不選擇人防。物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)力密集型服務(wù)行業(yè)。人工成本占管理成本80%

7、以上。因此，如何降低勞動(dòng)力成本成為物業(yè)企業(yè)降低管理成本的主要考量。物業(yè)企業(yè)在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下要減少人員配置，一個(gè)有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結(jié)合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監(jiān)視設(shè)施，合理布置監(jiān)視探頭;增強(qiáng)防盜功能，提升防盜等級(jí)等等，可以減少秩序維護(hù)員的配置;再如減少服務(wù)層次，把服務(wù)臺(tái)前移，讓服務(wù)人員更貼近業(yè)主，直接面對(duì)業(yè)主，也可以減少客戶服務(wù)人員的配置;又如對(duì)大型小區(qū)配置機(jī)械保潔設(shè)備，減少保潔人員配置。上述設(shè)備設(shè)施的一次性投入雖然也會(huì)增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節(jié)省很大一筆開支?！　?4)實(shí)行

8、片區(qū)管理，節(jié)約管理人員成本。物業(yè)行業(yè)經(jīng)過這幾年的資產(chǎn)重組，購并及市場競爭，企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)跨越式增長。周邊幾個(gè)項(xiàng)目同屬于一個(gè)物業(yè)企業(yè)的情況越來越多。因此，同一個(gè)公司把相近的幾個(gè)項(xiàng)目并成一個(gè)片區(qū)，實(shí)行統(tǒng)一管理，可以大量減少管理層次的人員;同