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《置業(yè)公司精細(xì)化管理手冊(cè)2014.11.30》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司2014年12月8目錄第一章總則2第二章投資決策管理4第三章組織管理7第四章后臺(tái)管控11第五章項(xiàng)目規(guī)劃及定位15第六章報(bào)批報(bào)建及開(kāi)工準(zhǔn)備18第七章工程建設(shè)管理23第八章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理35第九章成本管理40第十章設(shè)計(jì)管理46第十一章招標(biāo)管理53第十二章合格供應(yīng)商管理56第十三章合同管理58第十四章財(cái)務(wù)管理63第十五章客戶關(guān)系管理69第十六章考核與激勵(lì)管理73第十七章審計(jì)監(jiān)督與檢查管理74第十八章項(xiàng)目收尾和后評(píng)價(jià)管理77第十九章黨群工作和文化建設(shè)78第二十章綜合管理82附件878中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司
2、項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法（試行）第一章總則第一條為規(guī)范中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理行為，健全項(xiàng)目管理體系，提高項(xiàng)目管理水平和盈利能力，根據(jù)中國(guó)中鐵股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）、中鐵大橋局集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)公司）精細(xì)化管理精神，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及置業(yè)公司管理實(shí)際情況，制訂《中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）。第二條本管理辦法適用于公司所屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。公司制定的項(xiàng)目管理手冊(cè)、實(shí)施細(xì)則，作為執(zhí)行本辦法的配套文件。第三條公司項(xiàng)目管理遵循“集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、全員、全過(guò)
3、程、全覆蓋”原則。第四條標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化突出體現(xiàn)在項(xiàng)目管理層級(jí)化、投資決策科學(xué)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)化、成本管理動(dòng)態(tài)化、營(yíng)銷(xiāo)策劃精準(zhǔn)化、客戶服務(wù)人性化、方案評(píng)審制度化、管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、工作標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)化、管理責(zé)任矩陣化、督導(dǎo)檢查常態(tài)化、績(jī)效考核有效化、管理手段信息化等“13化”管理內(nèi)容。第五條項(xiàng)目管理集約化突出體現(xiàn)在“128大集中”管控，包括：投資決策集中管理、規(guī)劃定位集中管理、工程設(shè)計(jì)集中管理、開(kāi)發(fā)計(jì)劃集中管理、營(yíng)銷(xiāo)策略集中管理、招標(biāo)采購(gòu)集中管理、目標(biāo)成本集中管控、資金集中管理、合同集中管理、客服標(biāo)準(zhǔn)集中管理、階段性成果集中評(píng)審、督導(dǎo)檢查集中進(jìn)行?！笆蟆奔泄?/p>
4、控內(nèi)容明確置業(yè)公司本部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理由前臺(tái)管理向后臺(tái)管控轉(zhuǎn)變，保證項(xiàng)目運(yùn)行質(zhì)量。第六條公司按照“一個(gè)品牌、兩級(jí)管理、三次開(kāi)發(fā)、四大保障體系”的運(yùn)營(yíng)管理模式對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施分級(jí)管理。公司作為項(xiàng)目管理主責(zé)層，主要負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目精細(xì)化管理相關(guān)辦法，指導(dǎo)、檢查和考核項(xiàng)目精細(xì)化管理各項(xiàng)工作，各項(xiàng)目公司（含項(xiàng)目部，下同）是項(xiàng)目管理的執(zhí)行層，應(yīng)按照公司項(xiàng)目精細(xì)化管理各項(xiàng)辦法做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)工作。公司內(nèi)控審計(jì)部（運(yùn)營(yíng)管理部）是項(xiàng)目精細(xì)化管理的牽頭部門(mén)。第二章投資決策管理第七條公司項(xiàng)目投資決策堅(jiān)持“科學(xué)決策”的原則，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和房地產(chǎn)市場(chǎng)
5、發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定，跟蹤、確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。第八條公司項(xiàng)目投資決策由公司本部組織實(shí)施，公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部為主責(zé)部門(mén)。第九條項(xiàng)目投資管理職能公司各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司在項(xiàng)目投資管理中的職責(zé)劃分參見(jiàn)表18表1：投資決策各部門(mén)工作責(zé)任矩陣序號(hào)工作職能必要工作事項(xiàng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部景觀裝飾部造價(jià)合約部計(jì)劃財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部法律事務(wù)室辦公室項(xiàng)目公司1土地信息獲知土地市場(chǎng)信息收集★ ☆ 土地信息推介★☆2投資機(jī)會(huì)研判土地規(guī)劃條件摸底★☆市場(chǎng)調(diào)查★ 初步產(chǎn)品建議★ ☆☆ 初步經(jīng)濟(jì)分析★☆☆☆ 初步可行性評(píng)審★☆ ☆ ☆
6、 ☆ 3項(xiàng)目投資論證市場(chǎng)調(diào)查★☆☆☆☆ ☆ 定位策劃★☆ ☆ 概念性規(guī)劃方案☆ ★ 開(kāi)發(fā)周期及計(jì)劃★☆☆☆資金計(jì)劃和籌措方案☆ ☆ ★ 工程建設(shè)成本測(cè)算☆☆★☆經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算☆ ☆ ★ 綜合評(píng)審形成可研報(bào)告★☆☆☆☆☆☆ 3項(xiàng)目投資決策公司總經(jīng)理辦公會(huì)議評(píng)審★ ☆ 公司董事會(huì)決策★上報(bào)集團(tuán)公司、中國(guó)中鐵立項(xiàng)審批★ ☆ 4土地獲取參加競(jìng)拍/收購(gòu)、取得土地★ ☆ ☆ 5項(xiàng)目投資交底項(xiàng)目前期工作交底★☆ ☆ ☆注：“★”為主責(zé)部門(mén)，“☆”為輔責(zé)部門(mén)，下同第十條土地信息獲知經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部通過(guò)公開(kāi)的市場(chǎng)信息
7、和政府相關(guān)部門(mén)推介信息等方式，收集整理相關(guān)土地信息，跟蹤每月土地招拍掛相關(guān)情況，編制《土地市場(chǎng)月報(bào)》及時(shí)上報(bào)公司。第十一條投資機(jī)會(huì)研判1．土地規(guī)劃條件摸底8經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部針對(duì)重點(diǎn)跟蹤項(xiàng)目開(kāi)展各方溝通和實(shí)地勘察工作，預(yù)測(cè)土地初步規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括用地面積、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、限高等。2．項(xiàng)目預(yù)可研市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域市場(chǎng)行情與動(dòng)態(tài)進(jìn)行初步摸底。3．產(chǎn)品初步建議經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部根據(jù)初步市調(diào)情況和項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，提出初步產(chǎn)品建議。4．初步規(guī)劃概念方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)部根據(jù)預(yù)測(cè)規(guī)劃條件和初步產(chǎn)品建議，擬定概念性規(guī)劃方案。5．項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部根據(jù)
8、市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合概念規(guī)劃方案，起草《項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告》。6．會(huì)議評(píng)審經(jīng)營(yíng)開(kāi)
