上海虹橋商務(wù)區(qū)項(xiàng)目前期 定位報(bào)告

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1、一、項(xiàng)目解析1.1項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)條件解讀虹橋商務(wù)區(qū)區(qū)位示意圖虹橋商務(wù)區(qū)土地利用規(guī)劃圖嘉定區(qū)青浦區(qū)松江區(qū)閔行區(qū)中心城區(qū)項(xiàng)目概況區(qū)位：緊鄰中心城區(qū)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)定位：以總部經(jīng)濟(jì)為核心，高端商務(wù)商貿(mào)，物流會(huì)展為特色；面積：總占地約68.3畝容積率：1.8商文/2.7商辦文地塊性質(zhì)：辦公、商業(yè)用地本地塊核心區(qū)虹橋樞紐依托虹橋交通樞紐，現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)中等體量，商辦綜合體1.1項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)條件解讀地塊基本信息地塊編號(hào)10A-02A辦公（下限）商業(yè)（下限）文化娛樂（上限）建筑面積-90836055比例-60%40%地塊編號(hào)D12辦公（下限）商業(yè)（上

2、限）文化娛樂（上限）建筑面積501123006720045比例50%30%20%地下商業(yè)：上限40000萬㎡單位：㎡項(xiàng)目四至：北至潤虹路、南至揚(yáng)虹路、東至申虹路、西至申長路由興虹路分為10A-02A、12A-01A兩幅地塊其中10A-02A占地8410㎡，建面15138㎡，容積率1.8其中12A-01A占地37120㎡，建面100224㎡，容積率2.7地下商業(yè)面積約40000㎡地塊現(xiàn)狀實(shí)景照片潤虹路虹興路路路申長申虹路路虹揚(yáng)申貴1.1項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)條件解讀地塊四至環(huán)境實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地塊尚未整平，且雜草叢生。東側(cè)：申虹路；已通車，雙向2車道，以東為商辦

3、屬性儲(chǔ)備用地，未平整，現(xiàn)狀存在建筑；南側(cè)：揚(yáng)虹路（揚(yáng)虹路高架）；已通車，雙向8車道，車況較好，揚(yáng)虹路高架向西連接菘澤高架和嘉閔高架，往東可直接通往虹橋火車站和虹橋機(jī)場。揚(yáng)虹路以南為核心區(qū)一期規(guī)劃范圍，現(xiàn)狀多幅已出讓地塊均未動(dòng)工；西側(cè)：申長路；已通車，雙向8車道，以西為目前掛牌地塊，現(xiàn)狀未平整；北側(cè)：潤虹路；雙向4車道，已通車，以北為儲(chǔ)備用地中部：興虹路；雙向4車道，已通車，屬于城市支路能級(jí)；地塊被行政道路分隔為兩幅獨(dú)立地塊潤虹路虹興路路路申長申虹路路虹揚(yáng)申貴申虹路現(xiàn)狀申長路現(xiàn)狀興虹路現(xiàn)狀1.2項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展特征分析規(guī)劃范圍虹橋綜合交通樞紐地處長寧

4、區(qū)與閔行華漕鎮(zhèn)交界處，規(guī)劃占地26.34平方公里，由外環(huán)線—A9—鐵路外環(huán)線—北翟路圍合而成。虹橋樞紐周邊約60平方公里的區(qū)域規(guī)劃為虹橋商務(wù)功能拓展區(qū)，即北至Ａ11，西至A5。這兩個(gè)區(qū)域面積相加，約86平方公里，涉及到閔行、長寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)。樞紐區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有機(jī)場、鐵路、軌道交通、磁懸浮等多種交通模式規(guī)劃定位以交通樞紐為特征，成為長三角重要的城市網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，以國內(nèi)交流為特色，服務(wù)長三角、服務(wù)全國，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，成為上海重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一功能定位為面向長三角的綜合交通樞紐和區(qū)域商務(wù)中心1.2項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展特征分析開發(fā)進(jìn)度核心區(qū)一期于

5、2010年二季度啟動(dòng)開發(fā)，建筑體量達(dá)167萬㎡，土地供應(yīng)周期一年，出讓基本完成，區(qū)域突出低碳設(shè)計(jì)和商務(wù)社區(qū)的規(guī)劃理念。北片區(qū)及南片區(qū)目前已有3幅經(jīng)營性用地推出，暫無地塊成交。規(guī)劃面積及體量總范圍：86平方公里虹橋商務(wù)區(qū)：26.3平方公里商務(wù)區(qū)核心區(qū)：4.7平方公里核心區(qū)一期：1.4平方公里；商辦體量約167萬㎡；北片區(qū)：1.44平方公里；商辦體量約125萬㎡；南片區(qū)：0.8平方公里；商辦體量約17萬㎡；北片區(qū)核心區(qū)一期南片區(qū)大體量商辦規(guī)劃易形成集聚效應(yīng)，規(guī)劃利好市場去化存在壓力，同質(zhì)化嚴(yán)重1.3項(xiàng)目對(duì)外交通條件利弊分析虹橋綜合樞紐規(guī)劃有機(jī)場、鐵路、軌

6、道交通、磁懸浮等多種交通模式，設(shè)置有公交樞紐、高速巴士樞紐等設(shè)施，此外還將建設(shè)多條配套疏散道路。1、機(jī)場虹橋機(jī)場除了原來的東航站樓之外，此次擴(kuò)建工程中新增加的西航站樓、第二跑道于2009年底完成竣工和初驗(yàn)，已于2010年世博會(huì)前投入正常使用。虹橋機(jī)場擴(kuò)建完成后仍然定位為國內(nèi)航空樞紐，以國內(nèi)航班為主，保留少量日韓航線，國際航線依舊安排在門戶型樞紐——浦東國際機(jī)場；但未來旅客可在虹橋機(jī)場辦理浦東機(jī)場的登機(jī)手續(xù)。2、鐵路樞紐交通核中的鐵路客站，設(shè)計(jì)為30股道、16站臺(tái)，規(guī)劃有京滬高鐵、滬寧城際鐵路、滬杭客運(yùn)專線、滬杭城際鐵路等線路。根據(jù)規(guī)劃，未來虹橋站主要

7、負(fù)責(zé)高速鐵路旅客的出行，而上海站、上海南站則主要為普速列車旅客提供服務(wù).根據(jù)設(shè)計(jì)目標(biāo)，虹橋機(jī)場東、西航站區(qū)規(guī)劃近期滿足年旅客吞吐量3000萬人次，終端目標(biāo)4000萬人次/年。1.3項(xiàng)目對(duì)外交通條件利弊分析3、軌道交通虹橋綜合樞紐地區(qū)，規(guī)劃有4條軌道交通線路，分別為軌交2號(hào)線、10號(hào)線、17號(hào)線和20號(hào)線（青浦線）。2號(hào)線軌道交通2號(hào)線目前從長寧區(qū)淞虹路站到浦東張江高科站，2010年3月已通車。10號(hào)線10號(hào)線一期由新江灣城站至虹橋火車站，同時(shí)在龍溪路站分出航華支線，抵達(dá)航華新村站。10號(hào)線一期已于2011年3月開通。10號(hào)線二期將由新江灣城站延伸至外

8、高橋，列入了軌道交通2010-2020年建設(shè)計(jì)劃，目前則沒有確切的時(shí)間表。17號(hào)線17號(hào)線將從虹橋火車站起，