虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃分析報(bào)告

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1、虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃分析報(bào)告13目錄一、虹橋商務(wù)區(qū)的介紹二、從交通樞紐走向商務(wù)區(qū)三、虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)四、競(jìng)爭(zhēng)分析五、對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)的思考六、虹橋商務(wù)區(qū)與佘山環(huán)球中心比較、借鑒13一、虹橋商務(wù)區(qū)的介紹1、虹橋商務(wù)區(qū)概述根據(jù)國(guó)家發(fā)展上海的總體戰(zhàn)略部署，上海建立國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)等四個(gè)中心于于一體的國(guó)際化大都市，虹橋綜合交通樞紐應(yīng)運(yùn)而生。2009年初，經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，虹橋綜合交通樞紐區(qū)域正式命名為“虹橋商務(wù)區(qū)”。虹橋商務(wù)區(qū)位于上海中心城西部，規(guī)劃總用地面積26.3平方公里，是未來(lái)上海大都市圈的結(jié)構(gòu)重心，地理位置處

2、于上海市區(qū)與長(zhǎng)三角地區(qū)交通銜接的門(mén)戶(hù)位置。其功能定位為：(1)形成服務(wù)長(zhǎng)三角的商務(wù)中心，成為我國(guó)東部沿海地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的城市綜合交通樞紐；(2)成為貫徹國(guó)家戰(zhàn)略、促進(jìn)上海服務(wù)全國(guó)、服務(wù)長(zhǎng)江流域、服務(wù)長(zhǎng)三角，進(jìn)一步促進(jìn)上?，F(xiàn)代化國(guó)際大都市建設(shè)和重要載體；(3)成為上海西部重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)?！按蠛鐦颉笔侵该娣e為86平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)，其以虹橋交通樞紐區(qū)域?yàn)橹行?，從大虹橋概念輻射范圍?lái)說(shuō)，閔行、長(zhǎng)寧、青浦、嘉定四區(qū)位主要覆蓋區(qū)域，同時(shí)，普陀和松江兩去也在“大虹橋”效應(yīng)范圍內(nèi)。13圖1、虹橋商務(wù)區(qū)輻

3、射范圍2、虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃狀況根據(jù)功能業(yè)態(tài)及交通條件規(guī)劃形成“兩軸一帶三組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)?！皟奢S”是東西向的商業(yè)休閑景觀軸和南北貫通的申長(zhǎng)路商務(wù)功能發(fā)展軸，其中商業(yè)休閑景觀軸是中心軸線(xiàn)。主要的公共活動(dòng)功能均沿此軸線(xiàn)布置；“一帶”是指西側(cè)的濱水休閑帶；“三組團(tuán)”是指與樞紐本體銜接的中心商業(yè)商務(wù)組團(tuán)以及南側(cè)和北側(cè)的商務(wù)貿(mào)易組團(tuán)。 13圖2、虹橋商務(wù)區(qū)總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)一期啟動(dòng)區(qū)域，東側(cè)緊鄰樞紐本體，西至嘉閔高架，南至義虹路，北至揚(yáng)虹路面。虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍示意圖（草案）面積約1.4平方公里括商業(yè)用地、商辦綜

4、合用地、商業(yè)娛樂(lè)用地、綠地道路等用地。規(guī)劃總開(kāi)發(fā)規(guī)模約17013萬(wàn)平方米包括商務(wù)辦公會(huì)議展覽酒店公寓式酒店文化娛樂(lè)商業(yè)等。圖3、虹橋商務(wù)區(qū)主功能分區(qū)圖3、從上海商務(wù)全局思考項(xiàng)目的市場(chǎng)定位1）、從上海商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律看虹橋商務(wù)區(qū)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及上海國(guó)際大都市的繁榮，虹橋地區(qū)已經(jīng)成為上海國(guó)際化程度最高的區(qū)域之一。虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)第一個(gè)以涉外商貿(mào)為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)區(qū)，是上海輻射長(zhǎng)三角的重要功能區(qū)，同時(shí)也是各國(guó)駐滬領(lǐng)館、國(guó)際機(jī)構(gòu)、國(guó)際企業(yè)在滬的集聚區(qū)。上海作為現(xiàn)代化的國(guó)際大都市，在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中形成了外灘

5、CBD、陸家嘴CBD等中央商務(wù)區(qū)、各區(qū)域根據(jù)自身的獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，還形成了人民廣場(chǎng)CBD、徐家匯CBD、南京西路CBD等區(qū)域中心商務(wù)區(qū)。13對(duì)比與分析以上中央商務(wù)區(qū)可以發(fā)現(xiàn)，中央商務(wù)區(qū)的形成與發(fā)展與區(qū)域固有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與布局和政府的政策有著必然的聯(lián)系。例如：南京西路CBD的崛起，便得益于中心城區(qū)四通八達(dá)的優(yōu)越地理位置和靜安區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代化城市中心區(qū)的政策導(dǎo)向，現(xiàn)代中心區(qū)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為南京西路CBD商務(wù)的基礎(chǔ)。應(yīng)該說(shuō)，地段優(yōu)勢(shì)加上商務(wù)概念幾乎成為所有CBD崛起和成長(zhǎng)的成功要素。對(duì)比虹橋商務(wù)

6、區(qū)，現(xiàn)在擁有得天獨(dú)厚政策、區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，未來(lái)不單是一個(gè)商務(wù)區(qū)，甚至是一個(gè)行政區(qū)。虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展很大程度上高于商務(wù)區(qū)。因此，虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展模式將緊密依賴(lài)“交通樞紐+現(xiàn)代商務(wù)”的模式。2）、虹橋商務(wù)區(qū)供給與需求虹橋商務(wù)區(qū)供給狀況：虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃總開(kāi)發(fā)規(guī)模約170萬(wàn)平方米，其中包括商務(wù)辦公會(huì)議展覽酒店、公寓式酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)等功能。已落戶(hù)或即將落戶(hù)的項(xiàng)目：尚嘉中心（LV大廈）：是一家匯聚ＬＶＭＨ旗下眾多奢侈品品牌的集成店，將吸引其他國(guó)際一線(xiàn)品牌扎堆入：高島屋百貨：日本高島屋百貨是國(guó)際著名的連鎖百貨公司之一

7、、虹橋百盛、虹橋友誼商城；已竣工的有匯金百貨虹橋店、長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)、鴻鑫時(shí)尚廣場(chǎng)、虹橋、天都、古北大廈、東銀中心、嘉頓廣場(chǎng)、東方維京大廈等。正在建設(shè)的有金虹橋國(guó)際中心，古北財(cái)富中心正在建設(shè)之中，明年上半年起還將陸續(xù)開(kāi)建虹開(kāi)發(fā)商業(yè)樓、虹橋上海城三期、洲際假日酒店商業(yè)裙樓等項(xiàng)目虹橋商務(wù)區(qū)需求狀況：2010年，上海機(jī)場(chǎng)運(yùn)輸生產(chǎn)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，屢創(chuàng)歷史新高，年旅客吞吐量首破7000萬(wàn)人次大關(guān)。上海浦東和虹橋機(jī)場(chǎng)共保障飛機(jī)起降551086架次(其中浦東332122架次，虹橋218964架次)，同比增長(zhǎng)15.53%；完成旅客

8、吞吐量7170萬(wàn)人次(其中浦東4040萬(wàn)人次，虹橋3130萬(wàn)人次)，同比增長(zhǎng)25.79%；完成貨郵吞吐量370萬(wàn)噸(其中浦東322萬(wàn)噸，虹橋48萬(wàn)噸)，同比增長(zhǎng)24.10%。在交通方面，除了虹橋樞紐外，結(jié)合軌道線(xiàn)網(wǎng)，還將在虹橋樞紐外圍形成5個(gè)主要換乘樞紐。同時(shí)《上海市虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃公眾參與草案》初步確定，虹橋商務(wù)區(qū)常住人口為53萬(wàn)左右，提供就業(yè)崗位64萬(wàn)左右。13二、從交通樞紐走向商務(wù)區(qū)1、未來(lái)的虹