遼寧撫順東洲區(qū)小甲邦項目定位報告 郊區(qū)大盤 調(diào)查研究

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1、遼寧撫順東洲區(qū)小甲邦項目定位報告郊區(qū)大盤調(diào)查研究撫順市東洲區(qū)小甲邦項目定位報告撫順東洲區(qū)『小甲邦項目』定位報告受控文件保密等級：機密沈陽中原物業(yè)代理有限公司2010年5月19日目錄2一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析2（一）撫順市城市經(jīng)濟總量3（二）撫順市三產(chǎn)比重3（三）房地產(chǎn)投資4（四）撫順市人均可支配收入與消費支出5（五）居民儲蓄6二、城市宏觀房地產(chǎn)市場分析6（一）房地產(chǎn)宏觀指標分析15三、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究15（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述16（二）區(qū)域內(nèi)競爭項目確定17（三）區(qū)域內(nèi)競爭項目供銷情況分析23（四）區(qū)

2、域內(nèi)競爭項目價格分析24（五）建筑風(fēng)格分析26（六）區(qū)域內(nèi)競爭項目客群分析27（七）潛在供應(yīng)量分析32（八）區(qū)域市場環(huán)境發(fā)展預(yù)測33四、購房者需求調(diào)研33（一）撫順調(diào)研問卷執(zhí)行說明36（二）問卷分析53五、地塊自身研讀53（一）宗地相對城市的區(qū)位關(guān)系分析56（二）宗地基本概況分析62（三）宗地特色分析63六、項目定位建議63（一）市場環(huán)境回顧64（二）項目地塊整體情況二次研判64（三）沈陽郊區(qū)大盤開發(fā)模式探索74（四）項目市場定位分析78七、方案比較建議78（一）不同容積率假設(shè)79（二）項目開發(fā)方案建議8

3、8八、財務(wù)分析88（一）項目開發(fā)建設(shè)進度安排88（二）項目投資估算90（三）銷售及經(jīng)營收入測定91（四）財務(wù)分析91（五）一期項目財務(wù)分析93（六）結(jié)論一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析（一）撫順市城市經(jīng)濟總量數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局撫順市的GDP保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，2004-2009年年均GDP增速為14%，2007年和2008年GDP增速分別達到了19.6%和20.98%。近年來快速發(fā)展的城市經(jīng)濟為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。（二）撫順市三產(chǎn)比重數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局撫順市是東北地區(qū)重要的重工業(yè)城市，

4、擁有4個煤礦、2個鋼廠、18個石油石化工廠，第二產(chǎn)業(yè)無疑是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，從圖表中也可以看出，第二產(chǎn)業(yè)所占城市經(jīng)濟總量的比重基本保持在55%以上，而這些大型國有企業(yè)的職工則構(gòu)成了主要的購房人群。（三）房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局2004至2009年撫順市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額以年均30%左右的增幅高速增長，但其所占的固定資產(chǎn)投資比例卻一直處于較低的水平，基本都在10%-12%之間。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在25%-30%區(qū)間，是房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的合理區(qū)間，從這一指標來看，目前撫順的房地

5、產(chǎn)市場仍處于起步階段，市場還不夠成熟，同時發(fā)展的速度仍比較慢。（四）撫順市人均可支配收入與消費支出數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局撫順市居民人均可支配收入穩(wěn)步增加，年均增幅13.39%，與GDP年均增幅14%基本保持一致，說明城市經(jīng)濟的發(fā)展，直接影響著居民的收入水平。數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局相對于平穩(wěn)增長的收入水平而言，撫順市居民的消費水平卻波動較大，年平均消費水平約為9%，低于居民年平均收入水平5個百分點左右，說明撫順市居民的消費意識是比較保守的。（五）居民儲蓄數(shù)據(jù)來源:撫順市統(tǒng)計局撫順居民的儲蓄意識是比較強的，居

6、民儲蓄余額連年上升，年均的增幅約為12%。較高的家庭儲蓄額為買房提供了必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。小結(jié)通過以上宏觀城市經(jīng)濟環(huán)境分析，我們可以初步了解，撫順市是一個以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重工業(yè)城市，居民的收入水平比較穩(wěn)定，消費觀念比較謹慎，有一定的儲蓄，具備購房的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但目前的房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，發(fā)展速度比較緩慢。二、城市宏觀房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)宏觀指標分析1、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局撫順市商品房的施工面積呈逐年增長的趨勢，尤其是2007年和2009年商品房的施工面積有大幅增加，2008年全

7、球經(jīng)濟危機對撫順的房地產(chǎn)市場也有一定的影響，當年房地產(chǎn)施工面積有所下降，但降幅較小。從施工面積的比重來看，在2009年之前，住宅的施工面積比重占到整個開發(fā)量的85%-90%左右，說明房地產(chǎn)市場處于一個比較初級的階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅開發(fā)為主；隨著沈撫同城的不斷推進，沈陽與撫順的交通距離和心理距離正在逐漸的拉近，撫順的城市地位也隨之提升，引起了外地知名發(fā)展的關(guān)注。2009年全國房地產(chǎn)市場的火爆，不僅使投資者在撫順的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅增加，也使得房地產(chǎn)開發(fā)開始走向多元化，商業(yè)開發(fā)比重增加至23%。2、房地產(chǎn)

8、開發(fā)竣工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局2006-2008年商品房的竣工面積大幅下降，但結(jié)合2006-2008年的房地產(chǎn)投資額和開工面積來看，并沒有明顯的降低。推測竣工面積下降的原因是這個時間段的房地產(chǎn)開發(fā)主要以高層為主，開發(fā)周期較長，發(fā)展商的開發(fā)節(jié)奏也比較慢，使得竣工面積大幅下降，集中在2009年出現(xiàn)了增加。3、房地產(chǎn)市場供銷比數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計局2007年以前撫順市的年消化量是比較平穩(wěn)的，每年的銷售面積在65-75萬平米之間；