遼寧撫順東洲區(qū)小甲邦項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、遼寧撫順東洲區(qū)小甲邦項(xiàng)目定位報(bào)告撫順市東洲區(qū)小甲邦項(xiàng)目定位報(bào)告撫順東洲區(qū)『小甲邦項(xiàng)目』定位報(bào)告沈陽中原物業(yè)代理有限公司2010年5月19日目錄2一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析2（一）撫順市城市經(jīng)濟(jì)總量3（二）撫順市三產(chǎn)比重3（三）房地產(chǎn)投資4（四）撫順市人均可支配收入與消費(fèi)支出5（五）居民儲(chǔ)蓄6二、城市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6（一）房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)分析15三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究15（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述16（二）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定17（三）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供銷情況分析23（四）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析24（五）建筑風(fēng)格分析26（六）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析27（七）潛在供應(yīng)量分析32（八）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境

2、發(fā)展預(yù)測(cè)33四、購(gòu)房者需求調(diào)研33（一）撫順調(diào)研問卷執(zhí)行說明36（二）問卷分析53五、地塊自身研讀53（一）宗地相對(duì)城市的區(qū)位關(guān)系分析56（二）宗地基本概況分析62（三）宗地特色分析63六、項(xiàng)目定位建議63（一）市場(chǎng)環(huán)境回顧64（二）項(xiàng)目地塊整體情況二次研判64（三）沈陽郊區(qū)大盤開發(fā)模式探索74（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析78七、方案比較建議78（一）不同容積率假設(shè)79（二）項(xiàng)目開發(fā)方案建議88八、財(cái)務(wù)分析88（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排88（二）項(xiàng)目投資估算90（三）銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定91（四）財(cái)務(wù)分析91（五）一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析93（六）結(jié)論一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析（一）撫順市城市經(jīng)濟(jì)總量數(shù)

3、據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市的GDP保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，2004-2009年年均GDP增速為14%，2007年和2008年GDP增速分別達(dá)到了19.6%和20.98%。近年來快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。（二）撫順市三產(chǎn)比重?cái)?shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市是東北地區(qū)重要的重工業(yè)城市，擁有4個(gè)煤礦、2個(gè)鋼廠、18個(gè)石油石化工廠，第二產(chǎn)業(yè)無疑是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，從圖表中也可以看出，第二產(chǎn)業(yè)所占城市經(jīng)濟(jì)總量的比重基本保持在55%以上，而這些大型國(guó)有企業(yè)的職工則構(gòu)成了主要的購(gòu)房人群。（三）房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局2004至2009年撫順市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額

4、以年均30%左右的增幅高速增長(zhǎng)，但其所占的固定資產(chǎn)投資比例卻一直處于較低的水平，基本都在10%-12%之間。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在25%-30%區(qū)間，是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的合理區(qū)間，從這一指標(biāo)來看，目前撫順的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，市場(chǎng)還不夠成熟，同時(shí)發(fā)展的速度仍比較慢。（四）撫順市人均可支配收入與消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市居民人均可支配收入穩(wěn)步增加，年均增幅13.39%，與GDP年均增幅14%基本保持一致，說明城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，直接影響著居民的收入水平。數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局相對(duì)于平穩(wěn)增長(zhǎng)的收入水平而言，撫順市居民的消費(fèi)水平卻波動(dòng)較大，年平均消費(fèi)水平約為9%，

5、低于居民年平均收入水平5個(gè)百分點(diǎn)左右，說明撫順市居民的消費(fèi)意識(shí)是比較保守的。（五）居民儲(chǔ)蓄數(shù)據(jù)來源:撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順居民的儲(chǔ)蓄意識(shí)是比較強(qiáng)的，居民儲(chǔ)蓄余額連年上升，年均的增幅約為12%。較高的家庭儲(chǔ)蓄額為買房提供了必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。小結(jié)通過以上宏觀城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，我們可以初步了解，撫順市是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重工業(yè)城市，居民的收入水平比較穩(wěn)定，消費(fèi)觀念比較謹(jǐn)慎，有一定的儲(chǔ)蓄，具備購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，發(fā)展速度比較緩慢。二、城市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市商品房的施工面積呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，尤其是

6、2007年和2009年商品房的施工面積有大幅增加，2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)撫順的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的影響，當(dāng)年房地產(chǎn)施工面積有所下降，但降幅較小。從施工面積的比重來看，在2009年之前，住宅的施工面積比重占到整個(gè)開發(fā)量的85%-90%左右，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)比較初級(jí)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅開發(fā)為主；隨著沈撫同城的不斷推進(jìn)，沈陽與撫順的交通距離和心理距離正在逐漸的拉近，撫順的城市地位也隨之提升，引起了外地知名發(fā)展的關(guān)注。2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，不僅使投資者在撫順的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅增加，也使得房地產(chǎn)開發(fā)開始走向多元化，商業(yè)開發(fā)比重增加至23%。2、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積數(shù)據(jù)來源

7、：撫順市統(tǒng)計(jì)局2006-2008年商品房的竣工面積大幅下降，但結(jié)合2006-2008年的房地產(chǎn)投資額和開工面積來看，并沒有明顯的降低。推測(cè)竣工面積下降的原因是這個(gè)時(shí)間段的房地產(chǎn)開發(fā)主要以高層為主，開發(fā)周期較長(zhǎng)，發(fā)展商的開發(fā)節(jié)奏也比較慢，使得竣工面積大幅下降，集中在2009年出現(xiàn)了增加。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷比數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局2007年以前撫順市的年消化量是比較平穩(wěn)的，每年的銷售面積在65-75萬平米之間；2007年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)的影