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1、億邦集團云南個舊老陽山項目整體定位策略報告深圳天方地產(chǎn)顧問昆明公司報告編號：KM2009-1125億邦集團云南個舊老陽山項目整體定位策略報告針對億邦集團云南個舊老陽山地塊項目，我司專案小組對本案及個舊市場進行了實地考察和22個重點項目的走訪，并對當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者以及業(yè)內(nèi)人士進行較為深入的訪談，最終形成本案，以期為貴司的項目開發(fā)提供富有建設(shè)性的策略性意見。報告整體框架經(jīng)濟測算定位解決三個問題是什么為什么怎么做報告整體框架經(jīng)濟測算定位解決三個問題是什么為什么怎么做定位邏輯推導(dǎo)思路定位定位C-消費者價值(consumer)C-
2、競爭者價值(competition)T-態(tài)勢價值(trend)I-自身價值(itemself)CCTI/SWOT交互分析CCTI/SWOT交互分析定位細(xì)分形象定位風(fēng)格定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃定位景觀定位價格定位營銷定位I-自身價值基地分析區(qū)域位置地塊位置地塊現(xiàn)狀基地特征描述基地分析■區(qū)域位置老陽山片區(qū)新政務(wù)區(qū)個舊主城金湖片區(qū)個舊二環(huán)寶泉片區(qū)I-自身價值基地分析區(qū)域位置地塊位置地塊現(xiàn)狀基地特征描述基地分析■地塊位置I-自身價值基地分析區(qū)域位置地塊位置地塊四至基地特征描述基地分析■地塊現(xiàn)狀I(lǐng)-自身價值基地分析區(qū)域位置地
3、塊位置地塊四至基地特征描述基地分析■地塊特征描述■項目地塊位于個舊市規(guī)劃“住宅及配套服務(wù)區(qū)”——老陽山片區(qū)內(nèi)。地塊區(qū)域海拔較高，向東方向可俯視個舊以及金湖全貌?！龅貕K位于老陽山風(fēng)景區(qū)，保留了原生態(tài)地貌，周邊自然生態(tài)環(huán)境極佳，視野開闊，風(fēng)景宜人?！龅貕K完整，呈坡地分布，土地坡度及高差較大，可進行初步改造，依地形走勢進行建設(shè)?！鰝€舊二環(huán)路穿越老陽山片區(qū)，未來地塊將成為個舊市主城區(qū)組成部分?！龅貕K在當(dāng)?shù)卣J(rèn)知上屬于遠郊，且地塊曾是“半山印象”用地，當(dāng)?shù)乜诒患眩嬖谳^大偏差。——新城擴張區(qū)域，生態(tài)環(huán)境較佳；——坡地高差較大
4、，社會認(rèn)知偏差；定位邏輯推導(dǎo)思路定位定位C-消費者價值(consumer)C-競爭者價值(competition)T-態(tài)勢價值(trend)I-自身價值(itemself)CCTI/SWOT交互分析CCTI/SWOT交互分析定位細(xì)分形象定位風(fēng)格定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃定位景觀定位價格定位營銷定位個舊城市發(fā)展簡況個舊市房地產(chǎn)市場發(fā)展簡況重點項目基本盤面分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況城市個性特征描述市場供應(yīng)基本分析市場需求特征描述產(chǎn)品特征及參照點個案分析總結(jié)項目開發(fā)背景分析個舊城市發(fā)展簡況■社會經(jīng)濟發(fā)展概況∣GDP■個舊市屬滇南
5、工業(yè)重鎮(zhèn)，以錫礦產(chǎn)業(yè)聞名于世，自古有有“錫都”之美譽。目前個舊工業(yè)形成了以有色金屬為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這也是個舊市最主要的經(jīng)濟支柱。2002年-2009年個舊市GDP運行態(tài)勢0204060801001201402002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年預(yù)計00.050.10.150.20.250.30.350.4國內(nèi)生產(chǎn)總值/億元平均增幅/%■2008年，受全球金融蕭條的影響，整體礦業(yè)市場出現(xiàn)一定萎縮，這對08年個舊經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。但另一方面，2008年個舊市GDP
6、首次跨上百億大關(guān)。滇南工業(yè)重鎮(zhèn)錫都聞名于世數(shù)據(jù)來源：紅河州、個舊市統(tǒng)計局、政府相關(guān)人士個舊城市發(fā)展簡況■社會經(jīng)濟發(fā)展概況∣固定資產(chǎn)投資2002年-2009年個舊市固定資產(chǎn)投資運行走勢01020304050602002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年預(yù)計00.10.20.30.40.5固定資產(chǎn)投資/億元同比增幅/%固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力十足?！?002年以來，個舊市固定資產(chǎn)投資的特點是集中度較高，投資方向主要集中于廠礦改造建設(shè)、舊城改造以及新城建設(shè)三大方
7、向。近年來，個舊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力十足。數(shù)據(jù)來源：紅河州、個舊市統(tǒng)計局、政府相關(guān)人士2002年-2009年個舊市城市居民人均收入運行態(tài)勢020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年預(yù)計00.020.040.060.080.10.120.14城市居民人均收入/元同比增幅5%個舊城市發(fā)展簡況■社會經(jīng)濟發(fā)展概況∣城市居民人均收入人均收入增長動力較強，預(yù)示消費潛力較大■根據(jù)個舊市的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，
8、個舊市城鎮(zhèn)居民年人均收入平均復(fù)合增長率達到10%左右，消費可挖掘潛力較大，在縣級市中處于中端水平。數(shù)據(jù)來源：紅河州、個舊市統(tǒng)計局、政府相關(guān)人士個舊規(guī)劃新城個舊老城個舊城市發(fā)展簡況■社會經(jīng)濟發(fā)展概況∣城市規(guī)劃個舊城市發(fā)展簡況■社會經(jīng)濟發(fā)展概況∣城市規(guī)劃■目前，個舊市政府確定了“新區(qū)開發(fā)和舊城發(fā)行并舉、城市外延擴張和內(nèi)涵提升并重”的城建工作思路，這意味著新區(qū)開發(fā)
