遼寧撫順樂嘉all項(xiàng)目形象定位業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告

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1、遼寧撫順樂嘉ALL項(xiàng)目形象定位業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告宗裕·樂嘉MALL定位報(bào)告格尼國際大連策略機(jī)構(gòu)二零一零年七月二日樂嘉的興旺制造財(cái)富機(jī)會，讓樂嘉興旺是我們的智慧！卷首語報(bào)告目錄項(xiàng)目系統(tǒng)定位1項(xiàng)目客群定位2項(xiàng)目形象定位3項(xiàng)目商圈定位4項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位5一、項(xiàng)目深層次(SWOT)分析確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)把控項(xiàng)目未來的發(fā)展項(xiàng)目系統(tǒng)定位分析上需要考慮種種繁多交叉的因素存在著很多的難點(diǎn)與較大的難度集購物、休閑、美食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、接待、服務(wù)、居家于一體傳統(tǒng)的SWOT分析已經(jīng)滿足不了這個(gè)項(xiàng)目

2、的需求分析必須要進(jìn)行深層次的SWOT分析本項(xiàng)目不是單純意義上的商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)綜合體項(xiàng)目SWOT分析社會因素企業(yè)因素項(xiàng)目因素競爭因素深層次（SWOT）分析城市競爭能力優(yōu)勢——35個(gè)特大城市之一城市競爭能力優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢撫順發(fā)展的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢——中國的“匹茲堡”　　撫順經(jīng)濟(jì)主體是工業(yè)，在全市國民經(jīng)濟(jì)的比重一直占70%以上。目前，撫順基本形成了煤炭、原油加工、電力、冶金、機(jī)械、化工等支柱行業(yè)。城市競爭能力優(yōu)勢撫順發(fā)展的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢——中國的“匹茲堡”改革開放以后，撫順進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)調(diào)整，由原來單一的燃料、動(dòng)力和原材料

3、工業(yè)體系轉(zhuǎn)變?yōu)槌墒突?、冶金、機(jī)械、輕工、紡織等門類齊全、實(shí)力雄厚的綜合性工業(yè)體系，石油炬制、特殊鋼材、優(yōu)質(zhì)煤炭、工程機(jī)械、高壓電瓷等在全國占有重要地位。城市競爭能力優(yōu)勢區(qū)域連動(dòng)優(yōu)勢中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的遼寧中部城市群的區(qū)域內(nèi)。以撫順為中心，車程以1小時(shí)為半徑圓的輻射范圍內(nèi)，有沈陽、遼陽、鞍山、鐵嶺、本溪5市20個(gè)縣。涵蓋2000萬高收入群體，人口稠密，可支配收入高，消費(fèi)能力與潛力巨大。區(qū)位核心優(yōu)勢區(qū)位核心優(yōu)勢沈撫新城起步區(qū)，渾河為中心線,構(gòu)建出“一帶三區(qū)”總體空間布局：一帶為渾河景觀帶；三區(qū)分別為

4、：核心區(qū)完成5平方公里商住組團(tuán)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展以金融、商住、辦公、博覽、研發(fā)等為主體的現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)；產(chǎn)業(yè)區(qū)完成20平方公里開發(fā)，依托遼寧(撫順)先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，形成重型裝備及配件產(chǎn)業(yè)、石化電力裝備產(chǎn)業(yè)、煤礦安全裝備產(chǎn)業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)4大產(chǎn)業(yè)集群。生態(tài)區(qū)完成5平方公里旅游開發(fā)，重點(diǎn)打造以自然生態(tài)、歷史文化、休閑娛樂為主題的現(xiàn)代旅游業(yè)。一帶三區(qū)，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新城區(qū)域核心優(yōu)勢：輻射力強(qiáng)向西向東周邊沈陽方向撫順方向吸引力輻射力李石輻射力輻射力吸引力吸引力整個(gè)新?lián)嵝鲁菂^(qū)域核心優(yōu)勢向西沈陽方向吸引

5、力輻射力我被包圍了！??！宗地優(yōu)勢緊鄰沈撫高速，擁有高速上唯一的商業(yè)街；連接沈陽和撫順。在開發(fā)區(qū)的中心地位，是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，是本項(xiàng)目的地利條件。立體交通樞紐，最優(yōu)地塊Strength（優(yōu)勢分析）各區(qū)域到達(dá)本項(xiàng)目交通距離及車程交通優(yōu)勢交通時(shí)間：1小時(shí)生活圈Strength（優(yōu)勢分析）項(xiàng)目地性為新城商業(yè)集中區(qū)打造項(xiàng)目是政府形象工程的重點(diǎn)把開發(fā)商的規(guī)劃上升到政府形象工程的規(guī)劃。站在政府高角度的規(guī)劃，可以讓項(xiàng)目與李石，乃至整個(gè)新城的融合程度更高，這樣就會更加吸引消費(fèi)者，剔除消費(fèi)者的陌生感；宣傳政府改造

6、市場、改造項(xiàng)目地主要交通，這些改造的速度快，對項(xiàng)目將產(chǎn)生直接的影響，提升項(xiàng)目的美譽(yù)度、影響項(xiàng)目的知名度。商業(yè)區(qū)建設(shè)目標(biāo)集約利用城市土地，提高土地利用效益城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升級項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢的核心是：項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢。本項(xiàng)目體量大、規(guī)模也大、配套功能齊全等。最集中的體現(xiàn)就是規(guī)模效應(yīng)和匯集效應(yīng)；從長遠(yuǎn)角度考慮，規(guī)模優(yōu)勢將會成為本案巨大的炒作點(diǎn)。項(xiàng)目定位規(guī)劃示意新城發(fā)展戰(zhàn)略帶來的機(jī)會區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)會居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的機(jī)會主力店進(jìn)駐的機(jī)會

7、Opportunity（機(jī)會分析）沈撫新城發(fā)展的機(jī)會2007年7月23日，在中共遼寧省委十屆四次全會上，時(shí)任省委書記的李克強(qiáng)明確提出：“推進(jìn)沈陽與撫順的同城化發(fā)展，壯大遼寧中部城市群，打造東北亞最大的區(qū)域中心城市，讓沈撫連接帶成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長極?！笔∥?、省政府開始全面實(shí)施沈撫同城化戰(zhàn)略，沈撫同城化戰(zhàn)略將是實(shí)現(xiàn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展的重要突破口。Opportunity（機(jī)會分析）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的機(jī)會城市居民由市中心向新城區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)代農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變城市戶口時(shí)代居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)入由吃穿為主層次遞進(jìn)到住行

8、為主消費(fèi)結(jié)構(gòu)層次時(shí)代居民生活水平提高、消費(fèi)水平提高時(shí)代市場需求總規(guī)模擴(kuò)大項(xiàng)目天時(shí)優(yōu)勢商業(yè)規(guī)劃升級的機(jī)會區(qū)域縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃升級項(xiàng)目地塊商業(yè)升級居民生活水平提高、消費(fèi)水平提高主力店進(jìn)駐帶來的機(jī)會大百貨、大超市雙主力店消費(fèi)模式本地固有消費(fèi)模式需要升級經(jīng)銷商品牌聯(lián)盟集體進(jìn)駐搶占新城市市場Opportunity（機(jī)會分析）消費(fèi)者心理因素周邊配套因素市場外部因素市場內(nèi)部因素Weakness（劣勢分析）大規(guī)模開發(fā)因素在撫順市尤其是高消費(fèi)人群的心理仍舊認(rèn)為開發(fā)區(qū)商業(yè)仍是一個(gè)不發(fā)達(dá)的地方，包括開發(fā)區(qū)本地原住民中