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《某地鐵上蓋物業(yè)初步策劃建議》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、目錄第一部分：市場(chǎng)狀況分析…………………………………………2一、GZ地產(chǎn)市場(chǎng)概況……………………………………..2二、LW區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述………………………………..4三、潛在消費(fèi)者行為分析…………………………………..7四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析………………………………………….10第二部分：市場(chǎng)定位……………………………………………...14一、項(xiàng)目概況評(píng)審………………………………………….14二、項(xiàng)目質(zhì)素分析………………………………………….17三、項(xiàng)目定位……………………………………………….20第三部分：項(xiàng)目推廣…………………………………..……….…23一、形象
2、包裝………………………………………………23二、廣告宣傳………………………………………………24第四部分：總結(jié)……………………………………………………25附表：LW區(qū)主要樓盤（部分）一覽表………………………….26第一部分：市場(chǎng)狀況分析一、GZ地產(chǎn)市場(chǎng)概述在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的大GZ房地產(chǎn)市場(chǎng)上，樓盤的銷售進(jìn)入了白熾化的地步，在競(jìng)爭(zhēng)中GZ的樓市出現(xiàn)了一些顯著的特點(diǎn)：1、區(qū)域性、板塊性在大GZ的樓市上有眾多區(qū)域在活躍著，由于各自區(qū)域的不同，其自身的環(huán)境特點(diǎn)不同，導(dǎo)致各個(gè)區(qū)域有著各自不同的特點(diǎn)，因此也就形成GZ樓市的區(qū)域性，而在這些區(qū)域里由于自身?xiàng)l件的優(yōu)異，一些區(qū)域的樓盤由
3、始至終一直成為樓市的熱點(diǎn)，這些熱點(diǎn)形成了與區(qū)域性一致的統(tǒng)一板塊，如白云區(qū)的新廣從公路板塊、HZ區(qū)的濱江東板塊、工業(yè)大道板塊、番禺大石洛溪板塊等，這些板塊的自身?xiàng)l件都比較突出，有白云區(qū)的白云山、濱江東板塊的珠江，這些板塊把各自與眾不同的特點(diǎn)發(fā)揮得淋漓盡致。2、層次性不同的樓盤體現(xiàn)的層次是不一樣的，這表現(xiàn)為各自不同的定位。有的是豪宅，有的是一般商住樓，有的則屬舊式商品房。價(jià)格是其表現(xiàn)形式，有的住宅達(dá)一萬元每平方米，如白云堡豪苑、中海錦苑；有的是兩千多元每平方米，如創(chuàng)業(yè)園，這種價(jià)格差距體現(xiàn)出各自樓盤與眾不同的定位，與眾不同的檔次。3、理念化目前GZ的樓盤都有各自建設(shè)的理
4、念，這種理念體現(xiàn)為一種居住文化，居住不再是簡單的住宿，文化已逐漸融入了居民的生活之中，人們逐漸考慮到住房的環(huán)境配套等外部因素。理念的快速發(fā)展以致于各個(gè)樓盤有著不同的居住理念，有的提倡環(huán)保，這是環(huán)境理念；有的提出高科技，引入電子商務(wù)，這是科技理念；另外還有類似于碧桂園提出的文化理念，居住提供給業(yè)主的是一種與眾不同、優(yōu)越的自我實(shí)現(xiàn)的理念。這些理念在很大程度上影響著顧客的購買。1、艱巨性現(xiàn)在每周有一百余個(gè)樓盤在報(bào)紙上打廣告，紛紛采取招睞客戶的優(yōu)惠措施，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度的不斷增大，銷售工作的困難程度亦相應(yīng)增大，一方面由于不斷有新盤入市，市場(chǎng)供應(yīng)量大增，與居民消費(fèi)量相比產(chǎn)
5、生供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，另一方面由于銷售手法的不斷變化發(fā)展，由此形成居民對(duì)樓盤銷售的一些展銷措施的興趣越來越低，這樣樓盤的銷售就出現(xiàn)困難重重的情形。一、LW區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述LW區(qū)面積118平方公里，人口51.66萬人，是GZ市主要老城區(qū)之一，所居住人口多數(shù)為GZ市幾代甚至十幾代的本地居民，外來人口極少，因此區(qū)域內(nèi)保持著GZ習(xí)俗及傳統(tǒng)受到外來影響較少，不少仍保持有晚清時(shí)代的習(xí)俗。LW區(qū)素有“西關(guān)”之稱，舊為GZ市區(qū)巨賈聚居之地，是GZ的商業(yè)重地。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，LW區(qū)的樓盤，逐漸成為GZ大市場(chǎng)中的熱點(diǎn)之一，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)中帶有濃厚的商業(yè)氣息，因此LW區(qū)的房地產(chǎn)有
6、著以下一些特點(diǎn)：1、配套帶有濃厚商業(yè)氣息在LW區(qū)的在售樓盤中，許多樓盤采取的是上部份是住宅，底下為商場(chǎng)或商鋪的方式，例如：名匯商業(yè)大廈八層以下為名匯商城，多寶華廈底下是多寶網(wǎng)絡(luò)世界，文昌花苑下面是文昌假日廣場(chǎng)，這些樓盤迎合了LW區(qū)這個(gè)商業(yè)重地的特點(diǎn)，這些商場(chǎng)、商鋪既有利于業(yè)主投資，也方便了業(yè)主的日常生活、購物。2、以單體樓為主在LW區(qū)的中心地帶，上下九路、寶華路、華貴路、長壽路、文昌路一帶的樓盤以單體樓為主，多為一棟，或兩、三棟連體，占地有限且都為高層，這與舊城區(qū)可開發(fā)用地有限及開發(fā)成本有關(guān)，于是這些樓大多建到30層左右，向上空間發(fā)展亦成為該區(qū)房地產(chǎn)的一大趨勢(shì)，也
7、是有效利用土地資源的要求。而其余地段的樓盤即使占地面積大一些，也只是小型以住宅小區(qū)。3、大型小區(qū)的出現(xiàn)在LW區(qū)出現(xiàn)了兩個(gè)大型小區(qū)：富力廣場(chǎng)、荔港南灣。這兩個(gè)大型小區(qū)在整個(gè)LW區(qū)是與眾不同的，主要特點(diǎn)集中在規(guī)模上，富力廣場(chǎng)占地11萬m2，荔港南灣占地21萬m2，目前，富力廣場(chǎng)已完成23棟樓宇，荔港南灣已完成9棟，其余的部分都在緊鑼密鼓的進(jìn)行著，這些大型住宅小區(qū)給LW區(qū)樓市創(chuàng)造了新的契機(jī)。1、難解的“西關(guān)情結(jié)”LW區(qū)的居民世代居于此地，相對(duì)固定的生活環(huán)境，以及懷舊情結(jié)造就了LW區(qū)居民都有不解的西關(guān)情懷，他們住在LW區(qū)，日久天長，他們購房的選擇僅限于LW區(qū)，現(xiàn)西關(guān)樓盤約
8、有80%的
