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《地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式探討》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式探討摘要：隨著地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)成本的逐漸提高，后期經(jīng)營(yíng)難度加大，本文從四個(gè)方面出發(fā)，探討和分析了地鐵物業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)模式，及其之間的往復(fù)循環(huán)關(guān)系。關(guān)鍵詞：地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式一、我國(guó)地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)地鐵作為適用于高密度城市的公共交通系統(tǒng)以其方便、快捷等特點(diǎn)成為緩解交通壓力的有效手段。地鐵自誕生以來(lái)經(jīng)歷了150年的歷史，形成完善地鐵網(wǎng)絡(luò)的城市多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、機(jī)動(dòng)化程度高的城市，如倫敦、紐約、東京等。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市規(guī)模日趨擴(kuò)大，傳統(tǒng)公共交通系統(tǒng)已不能滿足市民出行需求，部分城市的地鐵建設(shè)迅速發(fā)展起來(lái)。今年《“十二五”綜合交通運(yùn)輸體系規(guī)劃》的通過(guò)，為城市軌道交通
2、的發(fā)展提供了支持。地鐵除單純的全封閉地下線路，也有地下線和高架線相結(jié)合的線路，一般來(lái)說(shuō)，提及地鐵，也涵蓋地上及高架部分，本文所指地鐵上蓋物業(yè)即是地鐵公司結(jié)合地鐵站廳一體建設(shè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。地鐵的運(yùn)營(yíng)虧損是世界范圍內(nèi)的難題，各城市的地鐵公司往往會(huì)通過(guò)開(kāi)發(fā)地鐵資源來(lái)獲益，如：廣告、通訊、站廳商鋪、冠名權(quán)及上蓋物業(yè)等。說(shuō)到物業(yè)開(kāi)發(fā)，在2004年國(guó)土資源部頒布第71號(hào)令，即“831”大限以前，國(guó)內(nèi)地鐵公司多學(xué)習(xí)香港地鐵的“地鐵+物業(yè)”模式，土地多以協(xié)議出讓方式取得。而“831”大限之后，國(guó)內(nèi)地鐵公司需要參與拍賣來(lái)獲得土地，土地成本相對(duì)提高。地鐵具有公益性，而我國(guó)地鐵公司為國(guó)有企業(yè)，除追求經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之
3、外，還肩負(fù)著一定的社會(huì)責(zé)任，這在一定程度上推高了地鐵上蓋物業(yè)成本。另外，出于防災(zāi)目的，地鐵站內(nèi)商業(yè)受到質(zhì)疑，《地鐵設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定地下車站站廳乘客疏散區(qū)、站臺(tái)及疏散通道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)場(chǎng)所，由客流聚集的站廳通往上蓋物業(yè)的商業(yè)鏈及氛圍被切斷，將客流吸引至上蓋物業(yè)并駐留，至關(guān)重要。有效的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作地鐵上蓋物業(yè)，獲取豐厚的收益支持地鐵事業(yè)持續(xù)發(fā)展，是地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)者的首要任務(wù)。二、地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析1、持有物業(yè)的租賃，獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)。純租賃模式風(fēng)險(xiǎn)小，租賃收入穩(wěn)定，可分為整租經(jīng)營(yíng)和分租經(jīng)營(yíng)。整租多適用于大面積零售業(yè)態(tài)，如大賣場(chǎng)超市和百貨。將物業(yè)統(tǒng)一租賃給專業(yè)經(jīng)營(yíng)者，由其統(tǒng)一負(fù)責(zé)物業(yè)的布局規(guī)劃、
4、招商、經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，既能避免經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)商業(yè)的負(fù)面影響，又能節(jié)約物業(yè)管理費(fèi)用。在人員專業(yè)化程度不高、市場(chǎng)占有率低的初期階段是比較可行的經(jīng)營(yíng)模式。分租適用于寫(xiě)字樓及不規(guī)整的多業(yè)態(tài)商業(yè)，地鐵公司自行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)定位、招商和物業(yè)管理，能夠形成較高租金，利于商戶管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化發(fā)展，但需要一定的人力和資金保障。作文2、采取自行經(jīng)營(yíng)模式，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)打造地鐵自有品牌，增強(qiáng)地鐵公司對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可控性。自行經(jīng)營(yíng)存在高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤(rùn)空間。針對(duì)沿線不同業(yè)態(tài)的大面積物業(yè)分別成立專業(yè)管理公司，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，快速打造各業(yè)態(tài)專業(yè)管理公司，創(chuàng)立地鐵自主的商業(yè)管理品牌,并逐步擴(kuò)展至地鐵線以外領(lǐng)域。目
5、前，天津地鐵集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始了專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，先后成立了酒店管理公司和商業(yè)管理公司，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面取得了成效。近幾年，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的興起對(duì)傳統(tǒng)百貨商業(yè)產(chǎn)生替代影響。單純的開(kāi)專賣店式的百貨經(jīng)營(yíng)因定位模糊，產(chǎn)品雷同等缺陷，已不能滿足中國(guó)新生代消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚工業(yè)產(chǎn)品的需求。地鐵乘客主力為上班族，受過(guò)良好教育，對(duì)時(shí)尚產(chǎn)品的認(rèn)知度和需求度高，應(yīng)注重其對(duì)品位、潮流的追求，買手制經(jīng)營(yíng)模式能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。另外，開(kāi)發(fā)自有品牌也是地鐵商業(yè)追求差異化經(jīng)營(yíng)的有效手段，將地鐵文化融入商業(yè)品牌開(kāi)發(fā)并獲得利潤(rùn)。3、持有地鐵物業(yè)的出售，實(shí)現(xiàn)投資收益。思想?yún)R報(bào)物業(yè)出售多用于住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)性
6、小，盈利空間大，資金回收速度快，但缺乏可持續(xù)發(fā)展性。地鐵工程建設(shè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)期限長(zhǎng)，很大程度上加大了地鐵公司的資金壓力，出售物業(yè)，快速變現(xiàn)盈利，在一定程度上能夠緩解資金壓力。4、置業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，收購(gòu)、建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值收益。簡(jiǎn)歷大全置業(yè)模式是地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)階段，在具有一定的資本實(shí)力及操作能力的基礎(chǔ)上能夠?qū)嵤?。在地鐵建設(shè)施工會(huì)對(duì)沿線既有物業(yè)產(chǎn)生影響，功能拆遷、道路斷交、圍欄遮擋、噪音污染、建筑地基下沉隱患等因素使物業(yè)無(wú)法正常使用，需要地鐵公司對(duì)其收購(gòu)。地鐵的正外部性具有拉動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展及提升沿線物業(yè)價(jià)值的作用，加之近年房?jī)r(jià)上漲，收購(gòu)物業(yè)成本提高，因此會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生
7、高預(yù)期。地鐵公司作為國(guó)企也會(huì)服從市政統(tǒng)一規(guī)劃參與沿線功能性建筑的建設(shè)，如：市民公園、文化廣場(chǎng)、文化設(shè)施等，其中可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中占比很小，經(jīng)營(yíng)收益也相對(duì)少。另外，如前所述，地鐵公司通過(guò)拍賣方式取得土地也提高了物業(yè)成本。因此，僅以物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目的投資收益評(píng)價(jià)是不合理的。通過(guò)物業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值提升，獲取資產(chǎn)增值收益，也是地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效手段。如：香港地鐵2004年至2006年，物業(yè)升值利潤(rùn)分別為24.86億港元、28億
