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《中國地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式及其法律風(fēng)險(xiǎn)分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、2014中國（青島）城市軌道交通管理和技術(shù)創(chuàng)新研討會(huì)中國地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式及其法律風(fēng)險(xiǎn)分析周志芳吳軍亮摘要：香港“地鐵+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)模式經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，在內(nèi)地部分城市的地鐵上蓋（取其廣義，包括沿線等）物業(yè)開發(fā)中已經(jīng)逐漸形成模式或者至少初具特色。本文闡述了北京、南京、深圳地鐵土地使用權(quán)的取得方式和開發(fā)方式，歸納前述地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的操作模式和基本特點(diǎn)，并通過法律問題的分析，識(shí)別并提示其法律風(fēng)險(xiǎn)。1北京地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式1.1“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”是其項(xiàng)目用地的取得途徑北京的地鐵建設(shè)由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）負(fù)責(zé)，京投公司在地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目用
2、地取得環(huán)節(jié)上，采用了“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”的模式，即京投公司在從事土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)上，憑借其一級(jí)開發(fā)商的優(yōu)勢或者便利，通過招拍掛出讓取得地鐵沿線物業(yè)項(xiàng)目用地使用權(quán)，例如，由該公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的五路和平西府兩個(gè)上蓋項(xiàng)目用地掛牌上市后，京投公司與京投銀泰股份有限公司（京投公司是其大股東，以下簡稱“京投銀泰”）的下屬公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“京投置地”）組成聯(lián)合體，聯(lián)合摘牌取得前述兩個(gè)項(xiàng)目用地使用權(quán)，京投公司這種拿地模式，即所謂“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”模式。1.2合作開發(fā)是其項(xiàng)目開發(fā)方式京投公司上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，既有與其關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行的合作開發(fā)的，又有與品牌開發(fā)商合作開
3、發(fā)的。對(duì)于部分項(xiàng)目，京投公司并未直接參與開發(fā)，而是先與中國銀泰投資有限公司設(shè)立京投銀泰作為地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的平臺(tái)，再由京投公司與京投銀泰簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目合作協(xié)議，開展如下合作：由京投公司與京投銀泰組成聯(lián)合體或者其他方式，聯(lián)合摘牌取得項(xiàng)目用地，并成立項(xiàng)目公司，由京投公司為項(xiàng)目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價(jià)款；京投銀泰則主導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的操盤。除了與關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行合作開發(fā)外，京投公司還與萬科該等品牌開發(fā)商合作，如豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段上蓋項(xiàng)目即由萬科與京投公司、京投置地組成聯(lián)合體通過投標(biāo)取得，并就項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)。2南京地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式2.1直接招拍掛出讓
4、是其項(xiàng)目用地的取得方式南京地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“南京地鐵公司”）負(fù)責(zé)南京地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，但蓋物業(yè)開發(fā)用地并不盡由該公司或者其關(guān)聯(lián)公司取得，另外其取得方式通常為掛牌出讓。如雨花臺(tái)區(qū)賽紅橋25街道小行里地塊的出讓即以掛牌方式為之，并由南京地鐵房產(chǎn)有限公司和南京金源房產(chǎn)開發(fā)公司，聯(lián)合摘牌取得；江寧區(qū)科學(xué)園龍眠大道（地鐵上蓋物業(yè)）地塊，由南京地下鐵道有限責(zé)任公司通過掛牌方式取得；建鄴區(qū)油坊橋以西（地鐵汪家村上蓋物業(yè)）地塊，則由南京地鐵公司及其關(guān)聯(lián)公司以外的南京天邁置業(yè)有限公司和江蘇天邁商業(yè)投資管理有限公司聯(lián)合摘牌取得。2.2開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)是其項(xiàng)目開發(fā)的趨勢該市地鐵上蓋物業(yè)
5、開發(fā)有多種方式，有采用地鐵公司與開發(fā)商合作開發(fā)方式的，如前述賽紅橋街道小行里地塊，即由南京地鐵公司的關(guān)聯(lián)公司與開發(fā)商南京金源房產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合摘牌成功后成立項(xiàng)目公司就項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)；也有開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)的，如前述建鄴區(qū)油坊橋以西（地鐵汪家村上蓋物業(yè)）地塊項(xiàng)目即由南京天邁置業(yè)有限公司和江蘇天邁商業(yè)投資管理有限公司開發(fā)；還有由南京地鐵公司或者其關(guān)聯(lián)公司單獨(dú)開發(fā)的，如江寧區(qū)科學(xué)園龍眠大道（地鐵上蓋物業(yè)）地塊項(xiàng)目。需注意的是，據(jù)媒體報(bào)道，由于南京當(dāng)?shù)卣呦拗茋衅髽I(yè)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（中共南京市委、南京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施綜合改革工程的意見》（寧委發(fā)〔2012〕34號(hào)）規(guī)定：
6、“……加快國有房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，國有企業(yè)原則上不再參與商品房開發(fā)……”），南京地鐵公司需將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。因此似乎可以預(yù)測，將來南京地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)將更多采用開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)的方式。3深圳地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式3.1探索以作價(jià)出資方式取得項(xiàng)目用地在地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目用地土地使用權(quán)的取得上，深圳不僅采用了其他城市均采用的直接招拍掛出讓方式，還就國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（以下簡稱“作價(jià)出資”）方式進(jìn)行了探索。依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第29條，作價(jià)出資是與出讓并列的國有土地有償使用方式之一，另外，根據(jù)深圳市于2013年5月13日頒布的《深圳市國有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法》，作價(jià)出資的具體做
7、法是政府將地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目用地使用權(quán)作價(jià)后作為出資注入深圳地鐵公司，從而實(shí)現(xiàn)該公司取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的目的。深圳的前述探索被國土資源部土地利用司調(diào)研組所關(guān)注和肯定，該調(diào)研組甚至呼吁國家層面應(yīng)深入研究作價(jià)出資入股政策，明確作價(jià)出資入股的主體、權(quán)能、價(jià)格確定等。3.2綜合運(yùn)用多種開發(fā)方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)總的來說，與其他城市等地相比，深圳地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)方式呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，不僅采用了合作開發(fā)模式，少量項(xiàng)目還選擇由深圳地鐵公司單獨(dú)開發(fā)，合作開發(fā)模式又分別采用了法人型合作模式和非法人型合作模式，前者是指深圳地鐵公司與合作方通過項(xiàng)目公司
