TOD模式地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展

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1、緣起2016-9-12的cctv新聞報(bào)道新華社：43個(gè)城市大建地鐵，年投資3000多億繁華的建設(shè)背后對(duì)建筑師來(lái)說(shuō)市場(chǎng)孕育著哪些機(jī)會(huì)？！地鐵來(lái)了地鐵來(lái)了“公共交通運(yùn)輸導(dǎo)向開發(fā)”理論下的城市發(fā)展模式討論！萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)股權(quán)大戰(zhàn)回顧萬(wàn)科失去第一大股東位置管理層面臨被洗牌于是計(jì)劃引入深圳地鐵重奪控制權(quán)各家公司在二級(jí)市場(chǎng)搶股票股東位置大洗牌目前股權(quán)大戰(zhàn)仍在繼續(xù)但我們的問(wèn)題來(lái)了深圳地鐵是怎樣一家公司？萬(wàn)科為何要收購(gòu)深圳地鐵呢？深圳地鐵但依靠長(zhǎng)期的“地鐵運(yùn)營(yíng)+上蓋物業(yè)開發(fā)”模式，從2013年開始，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)盈利，成為中國(guó)除港鐵外為數(shù)不多的實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵運(yùn)營(yíng)商。僅2009年一年內(nèi)，深圳地鐵就以招拍

2、掛方式成功獲得3塊地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)權(quán)，在每一塊地鐵上蓋地塊內(nèi)，深圳地鐵都承建一定比重的保障房。這一“地鐵+上蓋物業(yè)+保障房”的模式，被深圳視為緩解地鐵財(cái)政、發(fā)展保障房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的法寶?！伴_發(fā)地鐵上蓋有技術(shù)條件的要求，相當(dāng)于在一個(gè)挖空的車輛段上再建一個(gè)物業(yè)，只有地鐵公司或者其認(rèn)為有資質(zhì)的公司才能做?！薄@正是吸引萬(wàn)科的地方，在土地資源極度稀缺的深圳，拿地已經(jīng)成為困擾所有企業(yè)的現(xiàn)實(shí)難題。地鐵上蓋物業(yè)保障房拿地自建部分運(yùn)營(yíng)聯(lián)合房企開發(fā)深圳地鐵模式萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)中，萬(wàn)科與深鐵的股權(quán)合作因?yàn)槿A潤(rùn)和寶能反對(duì)而暫時(shí)擱淺，但這并不能阻止“軌道+物業(yè)”時(shí)代的到來(lái)。中國(guó)城市發(fā)展正步入“都市圈”和“城

3、市群”的新階段，而這些城市帶之間，有一個(gè)主軸，即是軌道交通。我國(guó)城市化率達(dá)到50%，發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,未來(lái)的城鎮(zhèn)化需要建立軌道交通連接城市群協(xié)同發(fā)展。2010年我國(guó)政府已經(jīng)確立了全國(guó)的城鎮(zhèn)化格局，在2015年中央城市工作會(huì)議上進(jìn)一步確定培育城市群協(xié)同發(fā)展所有城市都在發(fā)展，都在擴(kuò)張城市化以單個(gè)城市的發(fā)展為主城市之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分化“都市圈”和“城市群”的興起城市化第一階段城市化第二階段50%0%100%聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)中國(guó)未來(lái)10年還會(huì)有1.7億人口流入城市，這些人口基本都會(huì)流入到發(fā)達(dá)的都市帶里，通過(guò)軌道交通擴(kuò)展城市的邊界來(lái)容納他們，沿著軌道交通所發(fā)展的城市帶是中國(guó)未來(lái)人口主要的流動(dòng)

4、地珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀武漢為核心的長(zhǎng)江中流城市帶重慶和成都構(gòu)成的川渝城市帶房地產(chǎn)的二次機(jī)遇城市群和軌道的發(fā)展意味著，沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，是未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)?！斑@樣的一個(gè)機(jī)遇，可以說(shuō)是一個(gè)劃時(shí)代的機(jī)遇，可以和1998年的開放商品住宅市場(chǎng)的房改相比”。TOD的中國(guó)式復(fù)制以公共交通為導(dǎo)向”的城市發(fā)展理念在世界范圍內(nèi)，成熟的“軌道+物業(yè)”模式可分為房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的日本模式軌道交通企業(yè)主導(dǎo)的香港模式日本模式地鐵公司對(duì)土地整備（土地區(qū)劃整理）區(qū)域規(guī)劃（軌道+物業(yè)）開發(fā)建設(shè)（東急建設(shè)）銷售租賃（東急不動(dòng)產(chǎn)）物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)（百貨店、酒店度假等）全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋其軌道交通業(yè)務(wù)只占集團(tuán)利潤(rùn)

5、39%本質(zhì)上是一家城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。香港模式第一政府依法收回土地，批地給港鐵公司，由港鐵公司進(jìn)行相對(duì)市場(chǎng)化的土地經(jīng)營(yíng)，同時(shí)政府本身是港鐵的大股東。第二自建設(shè)地鐵，然后把地鐵上蓋的土地通過(guò)拍賣的方式賣給開發(fā)商，港鐵保留了部分上蓋物業(yè)，部分物業(yè)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造的收入，極大地改善了它的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)土地招投標(biāo)也繼續(xù)推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。TOD的中國(guó)式復(fù)制以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展理念萬(wàn)科想要的，不僅是獲得一個(gè)像港鐵這樣的招標(biāo)資格，而是和一家地鐵公司建立一種更為緊密的合作關(guān)系，這個(gè)價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獲得港鐵一個(gè)招標(biāo)資格的模式。萬(wàn)科需要在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，在都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求

6、、改變模式。這才是萬(wàn)科的最大價(jià)值和希望所在。從這一點(diǎn)來(lái)看，觀察萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)，僅僅盯在股權(quán)以及如何作價(jià)是十分局限的，如何從中國(guó)城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市建筑與人的關(guān)系來(lái)考量中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，才能打開一個(gè)全新的視界。二三線城市TOD模式背后對(duì)建筑師來(lái)說(shuō)需要如何把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)呢？！二三線城市大建地鐵對(duì)建筑師來(lái)說(shuō)地鐵上蓋物業(yè)將成為建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)相關(guān)概念界定物業(yè)英語(yǔ)property或estate。該詞由自20世紀(jì)80年代由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等?，F(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)沒(méi)有大與小

7、的概念，一座商場(chǎng)、一棟住宅可以被視為一項(xiàng)物業(yè)。一座建筑物不意味著就是一種物業(yè)，而可以按照各部分權(quán)屬的不同對(duì)其進(jìn)行分割。地鐵上蓋物業(yè)地鐵上蓋物業(yè)一般指，與地鐵車站直接相連的建筑物或者車站周邊500m范圍內(nèi)所有的物業(yè)形式，包括商場(chǎng)、住宅、公寓、酒店、寫字樓及其它公共設(shè)施（體育場(chǎng)、圖書館、學(xué)校、展覽館等）以及大型居住社區(qū)等統(tǒng)稱為地鐵上蓋物業(yè)。地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，是對(duì)土地資源的充分、高效、集約的利用。住宅辦公園林平臺(tái)行車道商場(chǎng)車輛段公共交通交匯處地鐵站地鐵商業(yè)綜合體開發(fā)模式案例