八達嶺孔雀城項目整體定位報告

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1、八達嶺孔雀城項目整體定位報告八達嶺孔雀城項目整體定位報告-最終版2顧問服務(wù)工作時間節(jié)點說明起步區(qū)初步建議自身條件分析孔雀城產(chǎn)品梳理類似案例借鑒起步區(qū)初步建議樣板區(qū)打造建議項目啟動現(xiàn)場踏勘項目整體定位整體理念定位整體發(fā)展定位功能特色建議開發(fā)策略建議啟動后40日確認(rèn)后20日3一二本次顧問成果核心問題說明基于對項目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境的梳理，給出8000畝用地的整體定位，解決八達嶺孔雀城的整體發(fā)展理念與市場形象。定位八達嶺孔雀城的目標(biāo)客戶群及消費特征，針對性地打造項目的核心賣點，以吸引到足夠的客戶群來支撐項目開發(fā)。4區(qū)域分析及市場分析八達嶺孔雀城為什么要變？孔雀城系列核心資源梳

2、理八達嶺孔雀城沿著什么方向變？八達嶺孔雀城客群定位八達嶺孔雀城為誰而變，有怎樣的訴求？項目整體定位八達嶺孔雀城怎么樣變，具體怎么打造？本次顧問成果思路框架圖開發(fā)策略建議八達嶺孔雀城以怎樣的策略和時序來變？5區(qū)域功能定位??八達嶺，而非懷來??北北京，而非北京北??上風(fēng)上水，而非遠離山水??與城市切換，不再一成不變6八達嶺，而非懷來??與八達嶺相捆綁，鎖定“北京”的區(qū)位屬性??借八達嶺之勢，拉近與北京的心理距離；??區(qū)域定位和營銷上，應(yīng)規(guī)避張家口和懷來7><7八達嶺，而非懷來??傳承八達嶺之文化底蘊和高貴精神??八達嶺不僅可拉近與北京的距離感，更是一種高貴與稀缺的暗

3、示??八達嶺是一個高度認(rèn)知的精神符號，是歷史感和文化感的一種傳承8北北京，而非北京北??北京的北部，而不是北京以北、北京以外??大八達嶺區(qū)域?qū)儆诒本┑谋辈看蟊本﹨^(qū)域大北京區(qū)域懷柔區(qū)密云縣延慶縣平谷區(qū)通州區(qū)大興區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)昌平區(qū)順義區(qū)城八區(qū)懷來縣大八達嶺區(qū)域大八達嶺區(qū)域北京城區(qū)北京城區(qū)9北北京，而非北京北??北京之住宅，自古以“居北面南”為榮??以長安街為界，北面明顯優(yōu)于南面長安街長安街南國瑞城-18500元/㎡長安街南國瑞城-18500元/㎡南4環(huán)世紀(jì)東方城-14500元/㎡南4環(huán)世紀(jì)東方城-14500元/㎡南3環(huán)萬年花城-13000元/㎡南3環(huán)萬年花城-13

4、000元/㎡南2環(huán)芳城園-12500元/㎡南2環(huán)芳城園-12500元/㎡北3環(huán)鳳凰城-20000元/㎡北3環(huán)鳳凰城-20000元/㎡北5環(huán)世茂奧臨-19000元/㎡北5環(huán)世茂奧臨-19000元/㎡北2環(huán)長河灣-22000元/㎡北2環(huán)長河灣-22000元/㎡長安街北NAGA-40000元/㎡長安街北NAGA-40000元/㎡高——低北北南南說明：取價以二手房為準(zhǔn)10上風(fēng)上水，而非遠離山水燕山山脈官廳水庫懷柔區(qū)密云縣延慶縣平谷區(qū)通州區(qū)大興區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)昌平區(qū)順義區(qū)城八區(qū)懷來縣本項目??“上風(fēng)上水之上”??北京的西北方向，素有上風(fēng)上水之稱??本項目位于北京西北方向的延

5、長線上11懷來縣上風(fēng)上水，而非遠離山水官廳水庫燕山山脈官廳水庫燕山山脈??處燕山之脈，享官廳之水??享有西北方向唯一的大水域資源??處燕山山脈之上，京城龍脈之源12與城市相切換，不再一成不變??旅游資源豐富，實現(xiàn)與城市喧鬧的快速切換??本項目所處的大區(qū)域旅游資源豐富??賦予一種區(qū)別于城市的休閑度假生活古崖居康西草原龍慶峽13區(qū)域功能定位??上風(fēng)上水之地，龍脈水源之源??八達嶺是對區(qū)域的界定與升華??北京北部居住的優(yōu)越與自豪感??旅游資源豐富，賦予一種安逸休閑的生活14京郊別墅市場分析??京郊別墅分板塊簡析??八達嶺孔雀城競爭性分析??八達嶺孔雀城的方向初判15孔雀

6、城的本質(zhì)，是一種離城的低密度居住，因此我們有必要對北京的郊區(qū)別墅市場進行一番梳理。重點分析不同板塊之間的檔次差異與各自特征。16京郊別墅格局分析懷柔區(qū)密云縣延慶縣平谷區(qū)通州區(qū)大興區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)昌平區(qū)順義區(qū)城八區(qū)懷來縣??從整體格局上而言，京郊別墅北優(yōu)于南??在資源稟賦上，北部優(yōu)于南部??“上風(fēng)上水”之說，密云水庫、懷柔水庫和官廳水庫長城、十三陵、古崖居??在開發(fā)時序上，北部也先于南部??中央別墅區(qū)和八達嶺沿線均為北京開發(fā)較早的別墅區(qū)競爭項目1<7京郊別墅分板塊簡析??東北方向：發(fā)展最早、檔次最高的老外富商聚集區(qū)表格1：中央別墅區(qū)與密云別墅區(qū)代表項目基本概況名稱物

7、業(yè)種類開盤時間建筑規(guī)模容積率戶型區(qū)間售價龍湖滟瀾山聯(lián)排別墅0<7年9月10.8萬平米0.6<7220-300平米36000元/平米龍灣獨棟別墅05年5月35萬平米0.4<7200-380平米21000元/平米譽天下獨棟/雙拼/聯(lián)排別墅08年8月<78萬平米0.6350-500平米35000元/平米君山高爾夫獨棟別墅0<7年10月60萬平米0.42358-63<7平米18000元/平米數(shù)據(jù)來源：華高萊斯數(shù)據(jù)庫??代表組團：中央別墅區(qū)、密云別墅組團??發(fā)展依托：機場、溫榆河、密云水庫等??客群支撐：燕莎、使館區(qū)、外資外商等18龍湖滟瀾山京郊別墅分板塊簡析??東北方向1

8、9京郊別墅