杭州復(fù)興集團(tuán)_號(hào)地塊市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告

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1、杭州復(fù)興集團(tuán)_35號(hào)地塊市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告復(fù)興集團(tuán)·35號(hào)地塊市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告謹(jǐn)呈：杭州復(fù)興建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目研究工作階段劃分第二階段調(diào)研執(zhí)行第一階段調(diào)研準(zhǔn)備第三階段報(bào)告撰寫(xiě)工作內(nèi)容客戶(hù)溝通，了解項(xiàng)目概況研究思路確定工作計(jì)劃安排，人員確定調(diào)研方案設(shè)計(jì)調(diào)研工具準(zhǔn)備地塊考察相關(guān)政府部門(mén)走訪區(qū)域環(huán)境調(diào)研住宅市場(chǎng)研究住宅需求調(diào)研本地項(xiàng)目考察客戶(hù)訪談業(yè)內(nèi)人士訪談工作內(nèi)容工作內(nèi)容資料整理梳理項(xiàng)目結(jié)論評(píng)審論證報(bào)告撰寫(xiě)提交初步報(bào)告，雙方溝通正式提交文本報(bào)告9.22-1<0.<>81<0.1<0-1<0.199.19-9.23項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位：江南副城

2、濱江區(qū)。高新產(chǎn)業(yè)新區(qū)東：浦沿路南：留用地西：新浦河北：加油站、農(nóng)居房、志成大廈2.<>8萬(wàn)㎡3.<>8商業(yè)辦公735<>8㎡6542元/㎡3.6萬(wàn)㎡2.4住宅15165㎡樓面價(jià)建筑面積容積率用途出讓面積濱江新城，一橋高新、教育園區(qū)，中等規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目解決的五大問(wèn)題賣(mài)給誰(shuí)？什么價(jià)位？我是誰(shuí)？做什么產(chǎn)品？解決項(xiàng)目自我認(rèn)知問(wèn)題解決項(xiàng)目產(chǎn)品定位問(wèn)題解決項(xiàng)目目標(biāo)客群定位問(wèn)題解決項(xiàng)目利益實(shí)現(xiàn)問(wèn)題有什么支撐？解決產(chǎn)品價(jià)值支撐問(wèn)題研究思路市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算宏觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定我是誰(shuí)？賣(mài)

3、給誰(shuí)？做什么產(chǎn)品？什么價(jià)位？有什么支撐？123456開(kāi)發(fā)目標(biāo)短、平、快開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，快速回籠資金精準(zhǔn)定位，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和利潤(rùn)最大化項(xiàng)目屬性界定區(qū)位屬性地塊屬性濱江新城，一橋高新、教育園區(qū)；是濱江相對(duì)成熟，產(chǎn)業(yè)、學(xué)業(yè)、居住人氣最為旺盛板塊板塊發(fā)展由北往南延伸發(fā)展本案一橋沿江片區(qū)一橋腹地片區(qū)白馬湖片區(qū)三四橋片區(qū)區(qū)位實(shí)景東方通信城高教園區(qū)農(nóng)居點(diǎn)（新生村）、在建樓盤(pán)農(nóng)居點(diǎn)（聯(lián)莊）、大量樓盤(pán)高新產(chǎn)業(yè)園、高教園區(qū)、原居民三大人群將催生大量居住需求UT高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)位屬性地塊屬性區(qū)位認(rèn)知聯(lián)莊房東：浦沿本地居民自建農(nóng)民房，自住+出租，對(duì)本區(qū)位較熟悉，非常習(xí)慣，生活配

4、套完善，周邊也有不少公寓樓盤(pán)，打算改善居住環(huán)境，必定會(huì)在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)。高教園畢業(yè)生：畢業(yè)一年半，目前租住聯(lián)莊農(nóng)民房畢業(yè)于商校，現(xiàn)在市中心工作，畢業(yè)后仍住在這里，生活配套比較成熟，去市區(qū)也比較方便，去年打算在附近購(gòu)房，遲疑了，但現(xiàn)在卻買(mǎi)不起了。認(rèn)知一：區(qū)位認(rèn)可度高，生活配套成熟，區(qū)域情結(jié)（已有居住體驗(yàn)）公司白領(lǐng)：趙先生，江南豪園二房東在蘇泊爾上班，離公司較近，但區(qū)政府周邊生活配套比較少，所以一般吃飯、娛樂(lè)還是經(jīng)常會(huì)去一橋附近，那邊生活配套比較成熟，現(xiàn)在還是經(jīng)常會(huì)去華潤(rùn)超市。認(rèn)知二：目前濱江區(qū)發(fā)展最成熟的區(qū)域（居住在濱江其他區(qū)域）業(yè)主：邵先生，現(xiàn)

5、住城西紫桂，工作在市中心，購(gòu)買(mǎi)江南文苑<09年購(gòu)買(mǎi)，投資兼自住，目前區(qū)域發(fā)展比較成熟，而且未來(lái)前景不錯(cuò)，今后出租、轉(zhuǎn)手都不錯(cuò)，如果地鐵開(kāi)通，也會(huì)考慮去那里居住。認(rèn)知四：城市新區(qū)，未來(lái)前景較好，投資潛力大業(yè)主：梁先生，購(gòu)買(mǎi)逸品閣，現(xiàn)住市中心采荷有三套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)也是看好這邊的租賃市場(chǎng)，周邊大學(xué)、大型企業(yè)，而且隨著阿里巴巴等大企業(yè)的入駐，偏中高端租賃市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越旺的。認(rèn)知三：區(qū)域現(xiàn)時(shí)居住價(jià)值高，租賃需求旺盛區(qū)位屬性地塊屬性地塊四至高教園區(qū)浦沿路地塊北與農(nóng)居點(diǎn)間距志成大廈/江景戴斯酒店浙新小區(qū)新浦河上午十點(diǎn)半：浦沿路東信大道交叉口銀爵世紀(jì)江南文苑

6、華潤(rùn)萬(wàn)家新生村農(nóng)居房支路三產(chǎn)商務(wù)用房：經(jīng)濟(jì)型酒店濱江美食城區(qū)位屬性地塊屬性地塊優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)域生活配套成熟，具備現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值。交通便利，市內(nèi)到市中心、到景區(qū)便利，對(duì)外到火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)方便。地塊平坦、呈“L”型，較規(guī)整，容易開(kāi)發(fā)。地塊西面臨新浦河，具有一定的景觀價(jià)值，鬧中取靜。劣勢(shì)：地塊緊臨加油站，視覺(jué)、心理上會(huì)有顧慮。地塊北面為新生村農(nóng)居點(diǎn)，環(huán)境雜亂，同時(shí)，要考慮北面農(nóng)民房采光問(wèn)題。土地成本較高，特別是公建部分，與濱江大量公建用地相比，不具有成本優(yōu)勢(shì)。浦沿路是交通主干道，交通擁擠、噪音較大。地塊規(guī)模較小、土地成本相對(duì)較高、地塊景觀資源有限。

7、面臨多種物業(yè)開(kāi)發(fā)的中等規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目。區(qū)位屬性地塊屬性地塊價(jià)值住宅：住宅化方向酒店化方向辦公化方向商業(yè)辦公：高層公寓商業(yè)方向根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)初步界定，本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋簠^(qū)位屬性地塊屬性地塊認(rèn)知江景戴斯酒店大堂經(jīng)理：本酒店主要是滿(mǎn)足周邊大型企業(yè)、高教園的商務(wù)需求，會(huì)議、企業(yè)客戶(hù)入住等，客房不到兩百間，但節(jié)假日時(shí)入住率不高，相比龍禧大酒店入住率會(huì)更高，這塊區(qū)域酒店需求不是很旺盛。業(yè)內(nèi)人士：天鴻君邑魏總酒店滿(mǎn)足商務(wù)型客戶(hù)為主，目前區(qū)域內(nèi)酒店競(jìng)爭(zhēng)壓力較大（四星級(jí)江景戴斯酒店、龍禧大酒店（五星）、一橋之江渡假村），因此不建議酒店化方向。1認(rèn)知一：本

8、區(qū)位酒店需求不是很旺盛。志成大廈：志成大廈寫(xiě)字樓92<>8<0元/平方，在售均價(jià)約寫(xiě)字樓進(jìn)駐不高，到現(xiàn)在還有一層沒(méi)有入住，租金水平不高，約1.4元/天/㎡左右，投資