減少尾房 特征定價終結(jié)隨意定價

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1、減少尾房特征定價終結(jié)隨意定價　　二環(huán)內(nèi)某項目曾以每平方米9000元均價開盤，最高漲到每平方米12000元，而目前正在以每平方米6400元的價格消化尾房；京東某項目，今天打98折，明天送電器，后天送物業(yè)費(fèi)；在北京95％以上的項目中，樓層越高，房價越貴，可誰也沒問過為什么。目前，北京在售樓盤中普遍存在著憑經(jīng)驗定價、粗線條定價、隨意打折、房價透明度不高等現(xiàn)象。以“樓層越高、價格越高”為例，因為外立面變化及景觀變化，實際上樓層價格變化不應(yīng)該是線性的，這種粗線條的定位，導(dǎo)致同一項目的性價比不同，性價比好的房子被買走，留下大量尾房，然后又隨意打折，這種現(xiàn)象又導(dǎo)致業(yè)主不滿，給物業(yè)帶來隱患……

2、針對這些問題，太陽星城在北京首家采用了“首期定價采用特征價格法，而后每期價格變化根據(jù)市場反饋和特征定價模型調(diào)整”的定價模式?！　〗o樓盤科學(xué)的定價　　1、特征價格法　　住宅也是相異性商品，不同住宅在建筑規(guī)模、位置、特征等都有很大不同。在完全競爭的市場環(huán)境下，容積率、采光、衛(wèi)生間數(shù)量等都有潛在價值，換一句話說住宅的每一個特征對它的價格都有貢獻(xiàn)。特征價格法就是根據(jù)房地產(chǎn)的特征計算房地產(chǎn)市場價格的方法。在數(shù)學(xué)上，房地產(chǎn)的市場價格P為房地產(chǎn)屬性或特征（如區(qū)位、環(huán)境、容積率、建筑面積、臥室數(shù)量、朝向、采光等因素）和時間的函數(shù)。在最簡單情況下，房地產(chǎn)市場價格可用線性函數(shù)表示：　　P＝a＋ai

3、×Xi＋a2×X2＋．．．＋an×Xn＋bT，式中Xi為房地產(chǎn)某一特征，T為銷售的時間，ai、b為系數(shù)?！　?、多元線性回歸分析　　開發(fā)商選用臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、建筑面積、套內(nèi)面積、實用率、朝向系數(shù)、采光系數(shù)、開闊性、戶梯比、附加面積、面積接受度、景觀因素、布局合理性、環(huán)境因素等房地產(chǎn)特征。由于確定特定區(qū)內(nèi)的價格差異，因此略去區(qū)位、交通等共同的特征。每個特征用定量表示，價格、景觀因素、布局合理性、設(shè)施等環(huán)境因素初始由市場人員和專業(yè)人員評分。針對不同戶型，共獲取600組實驗數(shù)據(jù)?！　嶒灁?shù)據(jù)通過相關(guān)分析，選出與價格顯著相關(guān)的特征。通過分析選出臥室數(shù)量、朝向系數(shù)、采光系數(shù)、戶梯比

4、、面積接受度、景觀因素、布局合理性、環(huán)境因素8個主要特征?！　⊥ㄟ^多元線性回歸，獲得基準(zhǔn)價格的效用線性函數(shù)：　　P＝5375＋32．6×臥室數(shù)量＋158．7×朝向系數(shù)＋333．1×采光系數(shù)－29．0×戶梯比＋98．5×面積接受度＋180．2×景觀因素＋31．2×布局合理性＋84．2×環(huán)境因素　　上述8個屬性對價格影響的主次順序為景觀因素、朝向系數(shù)、臥室數(shù)量、環(huán)境因素、戶梯比、面積接受度、采光系數(shù)、布局合理性。根據(jù)各種戶型8個特征的平均值，代入上式即可計算出該戶型的基準(zhǔn)價格?！　?、樓層差價格確定　　為了簡化分析計算，首期初始定價將樓層差分開計算。樓層價差一般采用線性方法確定，既

5、等層差。根據(jù)大量的實際銷售資料分析，層差不是線性的。根據(jù)類似的實際數(shù)據(jù)分析，得出不同樓層價格的曲線為：樓層平均價格＝5553＋92．71×層數(shù)－2．78×層數(shù)×層數(shù)　　對于特殊樓層和特殊戶型，價格按影響系數(shù)調(diào)整。　　4、每期調(diào)價　　首期價格確定并投入實施后，根據(jù)實際銷售反饋的信息和預(yù)先確定的隨時間變化的價格曲線，按照特征價格模型調(diào)整每一期每一單位住宅的價格。暢銷的戶型價格調(diào)整大，滯銷的戶型調(diào)整小甚至不調(diào)。采用這種定價方法能夠根據(jù)住宅的特征確定較為公平、合理的價格，同時能夠控制每一期的銷售進(jìn)度和均價?！　√卣鞫▋r的房子會升值　　據(jù)北京市太陽宮房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司韓總介紹，對于購

6、房者來說，由于樓層、朝向、景觀等的不同，一個小區(qū)里的每一套房子都是不同的，一些購房者由于不會選擇，可能會花了與別人相同的錢卻買到品質(zhì)較差的房子，這對于他們是不公平的；從開發(fā)商來說，由于售價相同，一個項目最后剩下的都是相對來說比較差的房源，造成收尾房難賣的狀況，打折銷售不僅會使開發(fā)商受到損失，也會使前期購買房子的業(yè)主受到房子貶值的打擊。采用特征定價法，就會減少甚至杜絕這種情況的發(fā)生。　　其次，由于時間也是公式中的一項指數(shù)，樓盤價格會隨著開盤時間的增長而增加，購房者從買房的時候起樓盤就開始升值，而且房價的漲幅會高于銀行貸款利率，從而使購房者的利益得到保證?！　〉谌@樣的定價具有透

7、明度極高的特點，能直接表現(xiàn)出房子的優(yōu)勢和劣勢，讓購房者一目了然。比如太陽星城的5號樓是價位最高的一棟樓，因為其位置在社區(qū)中間，能看到湖水和樹林的雙景觀，景觀指數(shù)高，所以價位高；而社區(qū)也存在著3層價格低于2層的現(xiàn)象，這是因為樓盤外立面為了美觀設(shè)計了腰線，使得3層的窗戶小于二層，因此，采光指數(shù)小于二層，所以價格就低?！　〉谒?，由于房價是經(jīng)過科學(xué)計算得出的，就減少了很多人為地抬高或者壓低價格的因素，使房子的性價比達(dá)到較高的程度，從而有效地減少了尾樓的套數(shù)，給物業(yè)管理帶來了很多便利。劉巖