房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇與多項(xiàng)目管理模式

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1、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇與多項(xiàng)目管理模式房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇與與多項(xiàng)目管理模式多項(xiàng)目管理模式上海攀成德企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司高級(jí)合伙人謝志華2007年8月北京內(nèi)容2房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略選擇集團(tuán)管控的三種模式和五種組織機(jī)構(gòu)類型基于戰(zhàn)略和能力平衡的管控模式選擇多項(xiàng)目環(huán)境下的管理模式設(shè)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下4個(gè)基本特性3周期性產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相關(guān)并具一定先導(dǎo)性的周期性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如金融、鋼鐵、水泥

2、、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到1.7。此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不能象其它商品那樣通過(guò)在地區(qū)之間的流動(dòng)來(lái)達(dá)到供求平衡或縮小地區(qū)間價(jià)格差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，同時(shí)受不同地域的文化習(xí)慣和社會(huì)環(huán)境影響，不同區(qū)域表現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的

3、政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況從國(guó)房景氣指數(shù)也表現(xiàn)出，從1996－2006年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體保持了快速發(fā)展，2004年后受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響有所下降，2006年上半年開(kāi)始回升，2006-42007年北京、廣州、深圳等城市開(kāi)始了快速上揚(yáng)949698100102104106108199519961997199819992000200120022003200420052006(上)國(guó)房景氣指數(shù)備注：??綜合指數(shù)值100為景氣線??100以上為景氣區(qū)間??100以下為不景氣區(qū)間??110以上為過(guò)熱預(yù)警區(qū)間國(guó)房景氣指數(shù)變化情況?

4、?以住房分配的貨幣化政策和二、三級(jí)市場(chǎng)政策促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、拉動(dòng)房地產(chǎn)個(gè)人投資和梯級(jí)消費(fèi)??通過(guò)取消住房建設(shè)中的不合理收費(fèi)和減免各項(xiàng)稅收等政策控制房?jī)r(jià)??2004年以來(lái)出臺(tái)一系列土地政策，嚴(yán)格土地管理，加大對(duì)土地政策的調(diào)控力度，土地開(kāi)發(fā)面積增幅回落，土地交易價(jià)格持續(xù)上漲??從金融政策看，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。??提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，各地采取了期房限轉(zhuǎn)、中低價(jià)配套房政策、經(jīng)濟(jì)適用房以及動(dòng)拆遷管理相關(guān)政策，限制房地產(chǎn)過(guò)度投資行為??2005年進(jìn)行了三年來(lái)最為嚴(yán)厲

5、的宏觀調(diào)控，使全國(guó)景氣指數(shù)有較大的下降??2006年國(guó)六條及其后的一系列政策出臺(tái)，使景氣指數(shù)保持平穩(wěn)注：國(guó)房景氣指數(shù)是綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，是借鑒景氣指數(shù)體系的原理，由屬于超前、同步、滯后性質(zhì)的指數(shù)指標(biāo)組成，根據(jù)合成指數(shù)的計(jì)算方法，在計(jì)算分類指數(shù)的基礎(chǔ)上，而得到的一個(gè)加權(quán)平均綜合指數(shù)資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)雖然短期內(nèi)受國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的影響會(huì)有所波動(dòng)，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期將持續(xù)向好5??房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響很大，帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)。??政府的政策影響，如拉動(dòng)內(nèi)

6、需等政策，在短期內(nèi)會(huì)影響周期的長(zhǎng)度和幅度，但對(duì)整體趨勢(shì)影響不大。結(jié)論：短期呈小范圍波動(dòng)狀態(tài)??部分市場(chǎng)供應(yīng)的增加速度超過(guò)有效需求的增加速度，某些細(xì)分市場(chǎng)供過(guò)于求??資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)??國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控??三外的加入使得國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇中長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)趨勢(shì)??中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)??中國(guó)長(zhǎng)期潛在需求巨大，拉動(dòng)市場(chǎng)上升??城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快??人均面積遠(yuǎn)小于歐美國(guó)家，改善住宅環(huán)境需求巨大??大量存量房的改造時(shí)間行業(yè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期趨勢(shì)z房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電

7、等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到1.7；z此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。6造成這種中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期看好的因素有多種，其中根本性原因還是供需關(guān)系聯(lián)合國(guó)根據(jù)對(duì)70多個(gè)國(guó)家住宅發(fā)展過(guò)程的統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國(guó)正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期看好??未來(lái)每年城市化比例將增加一個(gè)百

8、分點(diǎn)，帶來(lái)城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家50％～60％發(fā)展中國(guó)家45％中國(guó)41％世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家50％～60％發(fā)展中國(guó)家45％中國(guó)41％我國(guó)城市化進(jìn)程加快我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)相比還有較大差距02040608