精品資料-攀成德-房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇及多項(xiàng)目管理模式

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1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇與與多項(xiàng)目管理模式多項(xiàng)目管理模式上海攀成德企業(yè)管理顧問有限公司高級(jí)合伙人謝志華2007年8月北京內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略選擇集團(tuán)管控的三種模式和五種組織機(jī)構(gòu)類型基于戰(zhàn)略和能力平衡的管控模式選擇多項(xiàng)目環(huán)境下的管理模式設(shè)計(jì)2中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下4個(gè)基本特性周期性產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如金融、受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家大，產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到1.7。此展相關(guān)并具一定先導(dǎo)性的周期性外，房地產(chǎn)業(yè)也促使

2、物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展地域性受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不能象其它商品政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直那樣通過在地區(qū)之間的流動(dòng)來達(dá)到接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房供求平衡或縮小地區(qū)間價(jià)格差異。地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，同時(shí)受不同格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；地域的文化習(xí)慣和社會(huì)環(huán)境影響，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影不同區(qū)域表現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征響到房地產(chǎn)的流通狀況3從國房景氣指數(shù)也表現(xiàn)出，從1996－2006年上半年，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體保持了快速發(fā)展，2004年后受國家

3、宏觀政策調(diào)控影響有所下降，2006年上半年開始回升，2006-2007年北京、廣州、深圳等城市開始了快速上揚(yáng)?以住房分配的貨幣化政策和二、三級(jí)市場政策促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、拉國房景氣指數(shù)變化情況動(dòng)房地產(chǎn)個(gè)人投資和梯級(jí)消費(fèi)108?通過取消住房建設(shè)中的不合理收費(fèi)106和減免各項(xiàng)稅收等政策控制房價(jià)104?2004年以來出臺(tái)一系列土地政策，102嚴(yán)格土地管理，加大對(duì)土地政策的調(diào)控力度，土地開發(fā)面積增幅回100落，土地交易價(jià)格持續(xù)上漲98?從金融政策看，提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)96資本金比例從20%提高到35%及以上。94?提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，各地678123

4、)95999999900000000405(上19111919202220202006采取了期房限轉(zhuǎn)、中低價(jià)配套房政02策、經(jīng)濟(jì)適用房以及動(dòng)拆遷管理相國房景氣指數(shù)關(guān)政策，限制房地產(chǎn)過度投資行為?2005年進(jìn)行了三年來最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使全國景氣指數(shù)有較大的備注：下降?綜合指數(shù)值100為景氣線?100以下為不景氣區(qū)間?2006年國六條及其后的一系列政策?100以上為景氣區(qū)間?110以上為過熱預(yù)警區(qū)間出臺(tái)，使景氣指數(shù)保持平穩(wěn)注：國房景氣指數(shù)是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，是借鑒景氣指數(shù)體系的原理，由屬于超前、同步、滯后性質(zhì)的指數(shù)指標(biāo)組成，根據(jù)合成指數(shù)的計(jì)算方法，在計(jì)

5、算分類指數(shù)的基礎(chǔ)上，而得到的一個(gè)加權(quán)平均綜合指數(shù)資料來源：中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)4雖然短期內(nèi)受國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的影響會(huì)有所波動(dòng)，但我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期將持續(xù)向好°房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)。行業(yè)規(guī)模°政府的政策影響，如拉動(dòng)內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會(huì)影響周期的長度和幅度，但對(duì)整體趨勢影響不大。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)論：短期呈小范圍波動(dòng)狀態(tài)?部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細(xì)分市場供過于求長期趨勢?資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)?國家出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控?三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進(jìn)一步加劇中長期呈增長趨勢?中國經(jīng)濟(jì)

6、良好的發(fā)展態(tài)勢?中國長期潛在需求巨大，拉動(dòng)市場上升?城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快時(shí)間?人均面積遠(yuǎn)小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大?大量存量房的改造ò房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到1.7；ò此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。5造成這種中國房地產(chǎn)市場需求長期看好的因素有多種，其中根本性原因還是供需關(guān)系聯(lián)合國根據(jù)對(duì)70多個(gè)國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800

7、美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展展情況我國城市化進(jìn)程加快我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達(dá)國家地區(qū)50％～60％相比還有較大差距45％8041％60我國房地產(chǎn)市場需求長期看好4020中國發(fā)展中世界經(jīng)濟(jì)0國家發(fā)達(dá)國家美國英國日本臺(tái)灣中國°未來每年城市化比例將增加一個(gè)人均居住面積百分點(diǎn)，帶來城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)6從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，2003－2004年增幅超過30%；2004年