珠江新城酒店式公寓策劃方案

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1、酒店式公寓策劃草案目錄前言——何謂酒店式公寓？第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程一、國外情況二、國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況第二篇※深圳市酒店式公寓市場狀況一、酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分二、酒店式公寓的分布及特征三、代表性酒店式公寓列表分析四、酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析五、近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況六、酒店式公寓市場分析結(jié)論第三篇※龍崗區(qū)域規(guī)劃前景分析一、地區(qū)規(guī)劃二、地區(qū)交通三、地區(qū)發(fā)展四、地區(qū)經(jīng)濟(jì)五、現(xiàn)狀分析第四篇※項(xiàng)目定位與市場策略一、目標(biāo)客戶定位二、市場定位分析三、項(xiàng)目命名四、經(jīng)營與物業(yè)管理五、經(jīng)營推廣重點(diǎn)六、項(xiàng)目年經(jīng)營收益策劃方

2、案總結(jié)論前言——何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對獨(dú)立穩(wěn)

3、定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。第一篇酒店式公寓的發(fā)展歷程一、國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲19世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。二、國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動(dòng)性商務(wù)人士及高薪白

4、領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。90年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳——改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，深圳的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有5~7年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。第二篇深圳市酒店式公寓市場狀況一、酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、

5、酒店式服務(wù)高級別墅等幾大類型。市面上有一些叫做“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓?，F(xiàn)時(shí)，深圳市較上檔次的酒店式公寓主要有：深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有連鎖店）、深圳金中環(huán)酒店公寓（會展中心）、深圳葵花公寓（會展中心）、深圳波托菲諾國際公寓（華僑成）、深圳富瑞斯國際公寓（會展中心）、泰格酒店式公寓（蛇口）等。其中，深圳波托菲諾國際公寓和泰格公寓是以為外籍人士服務(wù)為主的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目

6、前整個(gè)深圳市所有已營業(yè)的上檔次的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其總共的套房總數(shù)約為2000套左右。本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似深圳葵花公寓、深圳波托菲諾國際公寓、深圳富瑞斯國際公寓等的專業(yè)性酒店式公寓。二、酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些繁華、優(yōu)越位置，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如蛇口、會展中心、華僑城等地。從功能上看，目前深圳市比較有代表性的酒店式公寓如下：深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有連鎖店）、深圳金中

7、環(huán)酒店公寓（會展中心）、深圳葵花公寓（會展中心）、深圳波托菲諾國際公寓（華僑成）、深圳富瑞斯國際公寓（會展中心）、泰格公寓（蛇口）等。酒店式公寓的特征：性質(zhì)屬于商住樓，有70年產(chǎn)權(quán)設(shè)備配套通常配備以酒店日常用品作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置戶型特點(diǎn)介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二房110㎡以上，三房150㎡以上，大至200-300㎡亦有裝修及室內(nèi)配置通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)或公司進(jìn)行

8、管理，提供24小時(shí)全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù)日常生活配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng)管理費(fèi)管理費(fèi)相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì)租賃價(jià)格租價(jià)多在100元/平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或美金標(biāo)價(jià)，比市場上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少租售特點(diǎn)因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌龅男枰?，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模