珠江新城j—地塊酒店式公寓策劃方案-

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1、珠江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案目錄前言——何謂酒店式公寓？2第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程3一、國外情況3二、國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況3第二篇※廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況4一、酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分4二、酒店式公寓的分布及特征4三、代表性酒店式公寓列表分析6四、酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析8五、近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況15六、近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量15七、未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況16八、未來幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)17九、酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論21第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析22一、珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀22二、

2、未來規(guī)劃建設(shè)24第四篇※珠江新城J2—7地塊分析26一、J2—7地塊綜合情況26二、珠江新城J2—7地塊開發(fā)條件分析列表28三、地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論：28第四篇※珠江新城J2—7地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略29一、目標(biāo)客戶定位29二、市場(chǎng)定位分析30三、項(xiàng)目命名33四、經(jīng)營與物業(yè)管理33五、租賃建議34六、經(jīng)營推廣重點(diǎn)34七、項(xiàng)目年經(jīng)營收益35策劃方案總結(jié)論37-43-富力·美好置業(yè)有限公司珠江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案前言——何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出

3、租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。-43-富力·美好置業(yè)有限公司珠

4、江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程一、國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲19世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型。現(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。二、國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，故其對(duì)于有一定流動(dòng)性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍

5、人士頗有吸引力。90年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳——改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。可以說，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有5~7年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。-43-富力·美好置業(yè)有限公司珠江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案第二篇※廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況一、酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分提供

6、酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅等幾大類型。市面上有一些叫做“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。現(xiàn)時(shí)，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì)80年代中至90年代中落成的幾家四、五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營業(yè)的酒

7、店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有2000套左右。本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。二、酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過10個(gè)。從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：-43-富力·美好置業(yè)有限公司珠江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案4新大廈——國際性酒

8、店式公寓，位于珠江新城4祈福華夏——國際性酒店式公寓，位于五羊新城4中信公寓——國際性酒店式公寓，為中信廣場(chǎng)附樓4富城花園——國際性酒店式公寓，位于五羊新城4廣東國際大廈B附——高檔公寓，位于環(huán)市東路4遠(yuǎn)洋明珠大廈——高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓”，“商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義